两部委发布楼市新政，应对房地产市场变化 房，套型可改 地，用途可变
核心提示
盘活存量
包括改变用地用途、住房户型可调整、转公租房和安置房等手段
稳定市场
业内人士认为，文件的公布对稳定市场预期，有很重要作用
市场做主
“两个70%”政策自此全面退出。符合房地产市场“去行政化”趋势
还有后招？
业内人士猜测，住建部是牵头部门，其他部委很可能会陆续发文
业内人士解读
文件公布本身已经有利稳定市场
国土资源部、住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》27日对外公布。通知要求各地积极应对房地产市场形势变化，促进经济平稳健康运行。
有供有限
住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保
对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应
住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。
解读：限制与转换
“政策口子一开，说明存量并不可怕”
中国房地产业协会原副会长朱中一接受记者采访时评价，在供应方面，不少住宅用地供大于求的城市，应该调节，其他城市应该注意增加有效供应，盘活存量。
“对于有些存量过剩的城市，除了减少供应的方法，还应该注意的是对改变用地的用途的指示。”
合富辉煌房地产研究院院长龙斌认为，《要求》第二条提到“用地转型利用。”这一方面体现了今年很重要的“分城施策”的政策，一方面则是对过剩的存量，找出了另一种方法。
近来，从养老产业到旅游休闲，中央出台一系列措施促进新兴产业发展。所有这些发展项目，总是要从纸上落到地上。在大多数省市用地指标极为紧张的情况下，土地用途依规改变，可以盘活存量，挤出闲置用地，损有余以补不足。
龙斌认为，“政策口子一开，说明存量并不可怕，还是能够找到一些很好的通道。很重要的一点是，文件的公布对稳定市场预期，有很重要作用。”
两个转换
对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整
房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。
通知的一大亮点，就是提出优化住房供应套型结构。
很大程度上，这意味着2006年以来的“两个70%”或“90/70”政策的全面退出。城市新审批、新开工住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积70%以上；廉租住房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地年度供应量，不得低于居住用地供应总量70%。这被称为“两个70%”或“90/70”政策。随着房地产市场“去行政化”，这一政策在地方层面的调控中已经逐步退出。
平心而论，针对当时房地产市场状态，“90/70”政策对房地产市场状态结构改变起到了不小作用。当然9年下来，小户型存量攀升、出现积压。随着改善型消费持续增加，限购取消、限贷放宽，适应居民居住条件改善需求，调整“90/70”政策，尽管多少有些马后炮，但也是大势所趋。
解读：套型可以“改”
让市场做主 “90/70”政策全面退出
商品改安置
市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。
在今年的政府工作报告中，总理明确提出：住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。
易居研究员谢金龙认为，进入保障房产出高峰后，未来几年降低保障房新建率，回购商品房盘活存量等方式会更普遍。
用商品房和商品房用地来调节保障房，是目前为止最直接和一举两得的方式，能同时快速增加保障房，消化商品房。”
但龙斌告诉记者，政策怎么落地非常关键，但上述方式的落地有一定难度，操作复杂，地方政府要承担风险，另外如何保证公开公平公正，政府是否相关资金充足……这些都是亟待解决的问题。
解读：回购商品房
预测未来回购商品房会更普遍
观点
专家预测还有后续政策：房贷将放松？
全国两会闭幕以来，房地产市场一直“救市”风声不断。
朱中一透露，总理在3月15日的讲话中就说过“我们的工具箱里还有很多的工具，有很大的回旋余地”，一些有利于改革的工具会用到，我想其他有关部门也在调查和考虑出台政策。在“分城施策”的基调下，地方政府也会有一些招。
龙斌告诉记者，降首付、调贷款以及税收调整都还要等待央行、税务总局等部门的表态，但住建部是牵头部门，其他部委很可能会陆续发文。地方政府对公积金政策有较大的决策权，更多城市或陆续出台政策。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，在“稳定住房消费、支持自住需求”的大旗下，接下来部委的房贷政策，还将进一步放松，更多省市政府也会相继出台救市文件。
不过龙斌呼吁，金融方面的政策，跟其他部门的政策联合起来，政策才会更完善些，而且要落到实地，才能够真正地支持市场需求。
每经实习记者 王婷婷 综合新华社
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