房贷新政 7折利率恐难兑现
央行和银监会抛出房贷新政以来，目前已近半月，银行执行房贷新政博弈局面正在显现。“由于资金成本相对较低，大型国有商业银行执行房贷新政积极性可能会高一些，股份制商业银行将不会太积极。”一位来自国有商业银行的风控人员表示。而综合众多媒体报道的信息，国有大行纷纷表示开始执行新政，其他股份制银行则没有一家发布类似信息。而对于“利率7折”这样一个新政，业界普遍的意见是，看得见摸不着。
首套房贷款利率是否执行7折优惠，究竟采取何种优惠力度？目前，银行仍未对此问题给出明确答案。不过，银行内部人士的看法普遍是，房贷新政“落地”尚需一段时间，而贷款利率“下限0.7倍”难以兑现。他解释说，一方面，七折优惠将使银行成本与收益出现倒挂；另一方面，今年以来，房贷违约呈现上升趋势，银行放贷意愿较低。
据《证券日报》报道，中航证券的一份调研报告称，银行层面存在政策执行的不确定性，即银行是否有充足的意愿加大房贷投放力度，并降低房贷利率。目前来看，虽然政策增加了银行用于房贷的资金来源，但利率下降难度较大。七折房贷利率在4.5%左右，而此前传闻的1万亿元PSL利率为4.5%，目前银行3个月以上理财产品收益率均在5%以上，因此，银行主动提供七折优惠利率的意愿应该不强。此外，银行出于风险考量，对于未限购城市3套及以上房贷能给予多大的优惠也存在不确定性。银行自身的不确定性，意味着未来央行在房贷方面的窗口指导至关重要。
另据报道，融360信贷专家徐瑾认为，鉴于商业银行存贷比考核尚未放松、资金成本仍处于高位，再加上房地产行业风险加剧，所以央行新政中所提到的7折利率优惠更偏向于政策指导，银行落实起来十分困难。即使有所谓的“7折利率”，也可能会附加诸多苛刻的限制条件，对绝大多数人来说依然是“看得见却摸不着”。但是银行在落实新政时很可能会在当前的水平上适当下调房贷利率，出于盈利性的考虑，9折或为底线。
值得关注的是，与此前表述存在明显区别的是，大行给予各地分行较大话语权。如建行在谈及首套房认定标准时，提到“具体操作由各地分行掌握”；在利率的设定上，中行表示，“具体由各分行根据风险情况自主确定”。
对此，中行国际金融研究所宏观研究员李佩珈表示，不同区域房地产市场由此前的“同涨同跌”转变为现在的“差异化发展”，特别是近两年差异化表现愈加明显，这也要求银行在执行房贷政策时不能采取“一刀切”的统一标准。
金融监管部门的一位负责人表示，此轮首套房贷款利率调整，依然会呈现一线城市优惠幅度大于二三线城市状态。他解释说，相较于一线城市，二三线城市银行分支机构贷款规模更为紧张，面对的房地产信贷风险也更大，这决定了它们更倾向于维持原有的利率水平。这同时也意味着，一线城市房贷政策风向标的地位已被不断弱化。
除个人住房贷款外，多家大行对于房地产开发贷款有所提及。农行表示，新增法人房地产贷款，将重点支持在建、续建普通商品房住宅项目。也就是说，待开发的房地产项目不受银行青睐。据有关媒体报道，相比个人住房贷款，房地产开发贷款今后依然会受到银行严控。多地今年以来已加大针对房地产企业资金流的监控力度。某地金融监管部门提供的信息显示，监测范围涵盖项目投资总额、资本金到位、建设或销售等业务流程情况，同时，增加企业资金来源、还款来源、贷款逾期及展期、到期偿还等资金流向监测指标。
在开发贷款受到严控的背景下，为维持房企资金链正常运转，银行也在积极开辟其他途径，帮助企业解决融资问题。如此次中行提出，积极争取符合条件的房企在银行间债券市场开展债务融资业务，并在监管部门的指导下探索房地产投资信托基金（REITs）业务。李佩珈认为，银行的思路是，改变房企原有融资结构——从以银行贷款为主转换为以债券为主的资本市场。
本报综合报道
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