房地产投资要瞄准成熟的高密度城市群
□ 秦虹 住建部政策研究中心主任
编者按
24日，由《每日经济新闻》报社主办的第三届中国价值地产年会在杭州举行。多位来自住建部、高校、媒体的官员、学者和评论员针对房地产市场投资趋势、未来前景等热点话题展开热烈讨论。本期商业评论遴选出部分嘉宾的演讲，希望对关注楼市的读者提供一定的借鉴。
尽管新一届政府确实很想通过市场机制来调节楼市，但对房价过快上涨是不接受的。由此我们可以判断，在短期内，已经出台实施的一些有利于控制房价的政策暂时还不可能退出。
今年年初各地曾出台城市房价的控制目标，年底还会对其进行考核，所以对于那些承诺房价上涨不超过GDP或者人均可支配收入的城市来说，如果出现房价超出上述指标的趋势，那么在年底之前可能还会采取措施，来使房价涨幅处于控制目标之内。
自从“国八条”实施以来，房地产市场发生了一些变化。虽然我们看见房价还在涨，但推动房价上涨的因素已经有所不同了。也就是说，当前市场需求的主体是自住性需求，而不像过去是投机性需求对市场产生了主要的推动作用。
我的判断是，政府下一步对投机性需求和投资性需求的控制是长期的，而不是短期的，对此我们要有一个清醒的认识和准备。
为什么在政府限制投资性、投机性需求政策没有变化的情况下，市场的需求量还会那么大呢？人口结构决定了住房需求的周期；城市发展的不均衡决定了房地产市场增长的格局；货币环境对房地产市场的影响大于行业调控政策本身对房地产市场的影响。
今年下半年或者明年房地产市场走势是什么呢？我的判断是，行业政策不会有明显的变化，主要看货币政策的调整。
一方面我们说很多人买不起房，另一方面有很多人有多套房子，这就是资源占有不平衡的问题。未来住房政策的调整一定要解决以下三个方面的内容：第一，我们的政策要有效率地抑制过度占有住房资源；第二，满足新型城镇化下的新增住房需求；第三，尊重市场发展的基本规律。
下一步房地产市场投资要关注城市群。我始终认为城市发展格局对房地产市场影响大。下一步就要瞄准成熟的城市群，并且一定要选择密度大的城市群。
从房地产发展格局来看，多元化投资开始出现。过去比较单一，住宅投资占70%~80%，现在非住宅投资多元化格局开始出现。那我们该投什么？往哪里投？我认为要看产业结构调整，比如第三产业就业人口所占比重将影响商业地产的投资。
在未来流动性依然充足的情况下，房地产将始终是民间资金所关注的投资领域。不过，能不能通过已有的证券化投资渠道和资产证券化新兴发展趋势，来扩大企业的直接融资，将是值得我们思考的重要问题。
（本文据演讲修改，有删节）
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