楼市第二轮调控“逼走”炒房客 资金“转战”股市 专家提示风险
这两天，有关北京和上海取消对首套住房贷款利率７折优惠的消息引起了很多人的极大关注，１０月３０日，记者了解到，根据口头通知，商业银行对购买首套住房执行的房贷最低标准将变为：首付最低３０％，利率为同档期基准利率下浮１５％，也就是首套房贷优惠利率最低按８．５折执行；二套住房为首付最低５０％，利率执行同档期基准利率的１．１倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。不过，对于存量房贷的政策，商业银行仍旧按照以前和客户所订立的合同条款执行。记者同时了解到，各家银行目前还没有接到相关正式文件。
距离９·２９楼市第二轮调控新政出台已经整整一个月时间了。这轮新的调控被业界称作是“精准打击，冷却楼市”，无论是限购、严贷，还是之后的加息，可以说是招招锁住了房产投资客的要害。
炒房客抛房退房
在楼市调控的严厉措施下，这一个月来，上海已经有不少楼市投资客撑不住了，纷纷着手抛掉手中物业，退出楼市。
中原地产上海世纪公园分行高级经理沈毅说：“这个政策出台以后，比较明显的和四月份不一样，是业主做出的反应比四月份来得快得多，他们直接就愿意主动降价来迎合这个政策，迎合这个市场，希望能够达成尽快成交的目的。”
看来，在楼市二轮调控的严厉举措之下，越来越多的楼市投资客开始急着抛掉手里的房产了。虽然卖房的急着出手，但买房的却越来越多地在观望，并不急着买。不仅如此，不少已经定了房的人，还纷纷要求退房。眼下在北京，每平方米售价在５万元以上的豪宅，退房情况就在明显增多。
北京长安８号楼盘，网络推广名也叫擎峰阁，是位于北京ＣＢＤ区域，均价高达每平方米８万元。根据北京房地产交易网的信息显示，１０月１３日，北京长安８号出现了１套退房信息，所退房屋的签约认购日期是今年８月２７日；而１０月１５日又出现了９套退房信息，所退房屋的签约认购日期均为２００９年３月１３日。截至今天，网上退房信息为１０条，退房率３．７７％。而在北京，楼市调控新政下遭遇退房的豪宅还不止长安８号楼盘一个。鸟巢旁的盘古大观，网络推广名为七星摩根广场，１０月１５日单日就被退房１５套。记者多方联系这两家楼盘的开发商，他们或者说负责人不在，或者直接否认退房现象。
中国房地产估价师及经纪人学会理事李文杰说：“由于这次调控的力度比较大，而且持续时间比较长，不少买房人已经形成了一个价格下调的预期。特别是对这种投资属性比较强的豪宅、高价房，从目前的情况来看，豪宅加大了促销力度，有些折扣在九五折、九折，个别项目出现了八折甚至更低，在这种情况下，有些客户以调控、不符合购买条件为由退房。”
在北京，豪宅遭遇退房还只是一个方面，整个北京房地产市场交易都在迅速降温，无论新房还是二手房，交易量环比一直在持续萎缩。而大大小小的房产中介公司也再次感受到了寒意。
小杨是山西人，在北京做房产中介业务员已经５年了，小杨告诉我们，在楼市交易火爆的时候，他每个月都能卖２套房左右，佣金能拿到１万多元。而现在，随着楼市调控政策的连连出台，尤其是在９·２９楼市二次调控实施之后，每天来看房的人寥寥无几，有时一个客户都没有。这一个月来，他手里连一套房都没能成交，收入直线下滑。
根据北京房地产交易管理网数据显示，楼市二次调控实施一个月来，北京市期房住宅合计成交为７３０６套，环比上月下跌了２９．８％，现房住宅成交量环比下跌了３１．７％，住宅总成交套数为８２１８套。
感受到寒意的还有深圳的房产中介，他们的日子更难过，除了成交量大幅下滑，在深圳，楼市交易的违约率也在急剧攀升。
记者来到深圳地产中介比较集中的一条街道，以往这里是人来人往，热闹非凡，但今天记者看到的场面是冷冷清清，几乎看不到一位顾客的身影，地产中介的工作人员也都无所事事。他们告诉记者，这种冷清的局面已经持续一段时间了，他们的业务量也是大幅下滑。
深圳房地产信息网市场总监周学军说：“这样子，比９月份有相当大的一个降幅，达到了６０％。”
深圳中原地产地王分行经理陈定英说：“目前我们二手楼成交量大大缩水，大概下降了７０％左右。”
成交量大幅下滑的还有深圳的一手房，深圳市房地产信息网的数据显示，今年９月深圳一手房成交套数为５４２２套，平均每天成交１８０套，１０月份的前２５天，一手房成交套数为４２６０套，平均每天成交１７０套，但减去１０月１号到７号黄金周成交的２５８３套，此后实际成交套数为１６７７套，平均每天成交套数为９３套，比９月份下滑了近５０％。
楼市资金批量流向股市
在９·２９调控新政出台之后，各地楼市陷入低迷，而就在同时，国内的Ａ股却是一路飙升，很多业内人士就惊呼：这些资金就像从地下突然冒出的汹涌水流，不断地推高指数。这也让不少基金、券商、投资者措手不及。那么，这些资金都是从哪里来的？难道是炒楼的资金进入股市了吗？
华西证券首席分析师常青说：“我们看到投资者的资金大量流入股市。市场处于几乎白热化的状态。从９月３０日到１０月３０日为止，原来公司托管５０个亿，在１２个交易日之内，增加到６２个亿，接近６３亿。”
记者在深圳的几家证券营业部了解到，股市在短短的十几天上涨了４００点，但是，各路资金至今仍然还在不断地跑步进场，助推着指数继续走高。
各营业部分析师告诉记者，资金如此汹涌地流入股市的现象，仅在２００７年的大牛市出现过，而与２００７年不同的是，这次助推大盘大幅上扬的资金完全来自民间资本，业内人士认为主要是来自房地产市场。
英大证券研究所所长李大霄说：“房地产资金是全部资金值里面第一大的，共有９０万亿的存量，股票市值３０万亿，第一大蓄水池的钱因为数量型控制，流向股市是大概率事件，非常可能向股市转移。”
专门研究热钱流向的广东社会科学综合开发研究中心主任黎友焕发现，这次资金推动的行情中，以往撬动大盘蓝筹股的社保、保险等国家队资金并没有介入，主要是来自于房地产的资金，而且早在３个月前就开始流入股市。
黎友焕说：“中国大部分热钱都在房地产，估计流出４０％到股市，６０％流向敏感性商品。”
房产投资人变身炒股者
楼市资金转移到股市，这是楼市处于调控而股市持续上涨的一个结果，据业内人士保守估算，１０月份以来，深圳证券营业部的大客户，从楼市中转移来的新增资金可能超过１００亿元。记者的调查也证实，现在的确有不少过去的房产投资者，已经变成了证券投资者。
北京地产评论人杨少锋说：“我们调查了１００名手上有富余资金的投资者，４０％从楼市投向股市，６０％观望，２０％坚持。”杨少锋告诉记者，楼市投资者目前还在将楼市的资金，逐步退出房地产，陆续进入股市。他说：“浙江、福建每个省几百亿，保守计算楼市３００亿到５００亿进入股市。”
记者在北京一家期货营业部采访的半个小时内，就遇到了三位前来开户的期货投资者，这里的负责人告诉记者，近段时间楼市新政出台后，资金流入明显增加了。除了期货市场出现交易的增加外，记者在证券营业部采访时也发现，不论是开户量还是分析报告都表明，近期以来证券市场火爆和楼市冷静相比形成鲜明对照。
上海证券有限责任公司研发部经理孙向忠说：“最主要的资金流向我们从统计来看，这个应该属于场外的资金流入更多一些，那么很多的拥有这个更多房产的投资者或者投机者，他们在房地产市场一个相对目前价格还是比较高的地方做了一个变现。”
在股市里，有一句话是一直萦绕在股票投资者的耳边，那就是：股市有风险，投资需谨慎！现在这么多楼市资金跑步进入股市，难道投资者忘记这了这句忠告吗？我们还是听听业内人士对未来股市的看法吧。
常青说：“短期之内引发马太效应强者恒强现象，其他资金也会跟风进入。”国海证券投资顾问黄晓峰认为：“目前看资金推动型处在吹泡沫阶段，泡沫吹大，风险加大。”
不少分析师判断，房地产资金大量涌入股市的马太效应，使得债市、个人储蓄和机构资金等也会跟风入场，而热钱的快进快出，会加大市场的波动和风险。
黎友焕说：“热钱炒作股市手法不一样，进去悄悄进去，股票有可能被炒，股价低，往往是国内散户、资金接盘。”
黎友焕告诉记者，中国可投资市场太窄，主要在股市、房市和价格敏感性产品三个方面，他在研究热钱与这三个市场价格关系时发现，热钱流向楼市，楼市价格就暴涨，而流向棉花、大蒜等价格敏感性产品时，也会出现恶炒。因此，对于楼市等热钱进入股市，未来造成像房地产一样的泡沫和风险也可能会出现。
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