京沪穗深 楼市调控后首度回暖
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记者深入一线城市调查发现，楼市已经全面回暖。为迎接“金九银十”的到来，开发商积极“以量补价”，据统计，３０个城市中有２６个成交面积环比上涨，其中１１个城市上涨幅度超过５０％。而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升。成交量的大幅上涨，引发市场对下一波房价走势的猜测：房价将报复性上涨还是迎来第二波调控政策？
据《广州日报》
各地楼市
【北京】 房价首度回到２万元以上
北京市房地产交易管理网的统计表明，８月北京楼市普通住宅与别墅等高档住宅市场成交量全面回暖，新建住宅期房网签总成交量超过９２００套，其中住宅５５６４套，环比上涨１２．７％。商品住宅成交均价为２１００８元／平方米，环比上涨１０．６％，创下调控以来的最大涨幅，也是自调控以来房价首度回到２万元以上。
北京二手房房价回升势头也非常明显。据了解，城北著名的大型社区天通苑在房地产新政出台后，房价大约回落至１６０００元左右的水平，但最近两个月，天通苑的二手房房价开始逐步回升，目前这一社区８０至１００平方米的中小户型二手房均价大约为１７０００元左右。【上海】 成交价重回２万元以上
虽然刚出台《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》简称“沪五条”，８月上海楼市依然量价齐升，平均成交价格在持续３个月下调后重回２万元以上。据中国房产信息集团最新数据，８月上海商品住宅市场成交面积环比上升６１％；平均成交价格在持续３个月下调后，重回到２万元以上，达２０９７３元／平方米，环比涨幅达５．８％。
【广州】８月网签创调控以来新高
广州目前成交量反弹的幅度更大。根据网易地产对阳光家缘数据监测，８月广州网签接近７０００套，环比增幅超过六成，创下４·１７新政实施以来的新高。而成交均价也回升６．３９％。二手房数据也不甘示弱。据满堂红最新统计数据，９月１－５日经满堂红促成的二手住宅买卖宗数比８月同期增加１８％，二手住宅租赁宗数比８月同期减少７％，二手买卖和租赁比约为１∶２．１。
【深圳】六成买房者 在３５岁以下
中国指数研究院数据显示，８月深圳商品住宅成交面积环比大幅上涨８４％，成交价格环比上涨７％。据中原领先指数系统数据显示，深圳８月二手住宅成交量已经接近２００９年的月均水平。中原研究人员表示，市场成交量的快速回升，主要是由首次置业所拉动，以深圳为例，８月份中原成交案例中，约有６０％以上为年龄在２６－３５岁之间的首次置业者。
后市焦点
价格是否报复性反弹？
“购买力积压得这么厉害，后期肯定会有所释放。”中国房产信息集团分析师薛建雄表示，“随着成交量的大幅回升，房价盘整也会加剧。一些前期高价滞销的楼盘会降价，而本身就热销的楼盘价格会有所上调。”
但在一片看涨声中，中国指数研究院副院长陈晟却表示：“今年的‘金九银十\’相对于２００９年，只能算是镀金、镀银。”陈晟告诉记者，今年与去年相比，同比多半是下降的。但从环比看，“最坏的时候已经过去”。不过，他重点指出，这只是指交易量会有所回升，但价格恐怕还将继续下调。“我认为，１０月份之后，甚至就在‘金九银十\’期间，上海房价就会开始进入下行趋势，至少是持平。”
对于下调空间，陈晟预测，最极端的情况是房价有可能会下调至２００９年７、８月份的价格。
中原地产项目部黄韬表示，市场的确出现回暖迹象，改善型买家和投资者都有可能入场，但不能认为楼市已进入上升通道。他分析，自７月开始至８月，广州楼市价格稳定，成交量上升，但实际价格上涨幅度不大，价格上涨的主要是位于市区中心的高档新楼盘，而旧楼盘价格相对平稳，个别供货量较大的价格甚至出现５％－１０％左右的回跌。但如果成交量增加到一定程度，价格将全面上涨。
新政是否再次出台？
８月楼市提前爆发，房地产中介担心会引来有关部门的关注，新的楼市调控政策可能出台。黄韬表示，新的调控手段一旦在黄金周前出台，“黄金周”将变“灰色周”。
也有市场人士认为，楼市在“黄金周”很可能获得较为宽容的政策环境，开发商将获得“喘口气”的时机，但“黄金周”后调控将随后而至。黄韬也认为，如果“黄金周”前无新政出台，其后也将会有相关政策出台。研究人员周峰预测新一轮政策会在１２月才出台，而加息可能会随时发生，只是幅度不会太大而已。
而黄韬认为全面加息可能性较小，可能会采取“差异化加息”，即只提高贷款利率，不改变存款利率。除此之外，还有多种手段可能被用于新的调控，比如税收政策、土地政策，遏制投资性的增值税、房产税、豪宅税等。
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房企储地可用十年
囤地比建房更赚钱
面对越来越严的调控，开发商囤地依然热情似火。日前，一份据称是国土资源部提供给银监会用作信贷风险排查的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》被媒体公开，全国共有１４５７宗闲置土地被列入“黑名单”。然而，事实很快就证明，闲置土地远不止这些。
８月１９日，国土资源部土地利用司司长廖永林在新闻发布会上表示，截至今年５月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数３０７０宗，这其中，闲置土地宗数高达２８１５宗，闲置土地面积达１６．９５万亩，接近１．１３亿平方米。
多家房企储地可用十余年
据国家统计局公布，２００９年全国房地产开发企业完成土地开发面积２．３００６亿平方米。廖永林通报的闲置土地面积是去年土地开发面积的一半左右，据此计算，这些闲置土地足够全国房地产企业半年开发之用。
不过，从房地产企业角度得到的结论却更加超乎想象。以恒大地产为例，该公司２００９年年报显示，截至２００９年底，该公司拥有近５４９７．６万平方米的土地储备（建筑面积），而去年该公司实现交楼面积只有８８．１万平方米，以如此开发速度计算，恒大地产的土地储备足够其开发６０多年。即使以该公司２０１０年计划竣工５００多万平方米物业面积计算，其当前的土地储备量也至少可用１０年。
据接近国土资源部的一位人士透露，此前传出的“１４５７宗闲置土地”是截至２００９年９月份的情况，而在这份详细名单中，泛海建设、华润置地、金隅、金融街、和记黄埔、香江国际、新世界中国等都榜上有名，不少地块闲置时间甚至超过了１０年。
坐等土地升值远胜建房
事实上，有关部门对于囤地的查处越来越严，但囤地现象屡禁不止，甚至有愈演愈烈之势。据前后公布的两份土地闲置情况对比发现，从去年９月到今年５月这段时间，土地闲置数量几乎增加了一倍。
在稍早前媒体曝光的“１４５７宗囤地黑名单”中，泛海建设旗下４宗地块于２００４年８月３１日取得，竣工日期定在２００７年５月３０日，但至今这４宗地块尚未动工。在２００４年为取得这４宗地块，泛海建设总共花费２．２５亿元。从２００４年至今６年间，这４宗地块一直未开工，而地价却一飞冲天。据估算，泛海建设旗下闲置的８７．３１万平方米土地的总价值已经高达２０５亿元，其当初买地的花费简直微不足道，轻松溢价２００多亿元。
ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹曾在网聊中公开表示，“建房子的不如倒地的更赚钱”。土地的迅速升值，让囤地的开发商有利可图，他们可以等到土地升值后再开发或者转让，这正是囤地的动力所在。
１０月底完成闲置土地查处
“闲置土地是社会财富的巨大浪费，”潘石屹认为，由于土地闲置，市场上房子供应量就少，房子价格永远遵循市场供求关系的规律，供应量少，房价就会上涨。而且囤积土地让房地产市场越来越扭曲，土地囤积越多，市场上房子的供应量就越少，房价就上涨得越快。而房价上涨得越快，土地的价格就上涨越快，“地王”的现象就会越来越多，这样反过来更加刺激房地产开发商去囤地。
对于此次公布的２８１５宗闲置土地，廖永林表示，已经及时将闲置土地等违法违规用地情况抄送了相关部门。下一步，国土资源部将督促各地加快查处进度，确保于１０月底前基本完成查处任务。
据《中国经济周刊》
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