调控能否再出“政策利器”？

兰州晚报 2010-09-20 19:28 大字

局地房价“抬头”，成交“回暖”初显，“地王”再次登场，房企“见好就涨”……当下房地产市场在“金九银十”的预期之下“暗流涌动”，房地产调控面临新的挑战。

记者近日采访发现，与此前有所不同，近期一些政府部门对楼市表态不约而同：坚决将调控进行到底。部分人士甚至表示：宁不要“金九银十”，也要将房价稳住。人们关注的是，调控能否再出“政策利器”？据新华社电

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目前“回暖”属什么性质？

“北京楼市成交量暴涨”、“广州惊现‘日光盘\’”、“福州又有人通宵排队”……近段时间，蛰伏的楼市又开始躁动，真假难辨的消息层出不穷，不断刺激着市场的神经。

如何看待当前楼市的“回暖”？是昙花一现，还是重回升势？

一个显而易见的事实是，经历了半年调控，楼市累积的刚性需求，如临近开学、结婚集中期等，有些确实开始释放，部分热点城市楼盘的成交量开始上升。

国家统计局的数据显示，全国商品房８月销售面积６８８６万平方米，虽然同比下降１０．１％，但环比７月上升了６．５％。

中原地产的高级分析师认为，市场近来有所活跃，与政策的短暂“静默”、部分楼盘的促销，以及需求“试探性入市”有关。当然，其中也不乏开发商等利用即将到来的“金九银十”，给低迷的楼市打气，“人造回暖”也曾在以前的调控中反复上演。

以上海为例，８月份该市新建住房销售面积为１３．９６万平方米，环比７月份增加了３０．９％，但同比下降４１．９％。

多年研究内地楼市的房地产专家蔡为民统计了一热点城市，“目前在售的楼盘约有６５０个，其中降价的约有１１０个，涨价的有１０－２０个，其余价格大致不变，一小部分是‘试探性涨价\’。”

少数高档楼盘市场活跃的背后，是嗅觉灵敏的投资客的回潮。仅有刚性需求，房价保持稳定；若涌进过量投资投机性需求，房价将会受到冲击，这是基本的市场逻辑。

中央党校研究员曾业松提醒，“回暖是指一种长期向好态势的开端，而目前少数成交量的反弹，只是季节性表现，楼市依然敏感而脆弱。在前期调控压力下，从投机者到房地产商，‘寒噤\’已过，有的又开始豪赌未来升值预期，暗流涌动。楼市回归理性，显然仍需加大调控，强化执行力。”

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后市还会有何变数？

房价是跌是涨？目前两派观点分明。“看跌”方认为，随着调控持续，下半年的供应量将明显增加，而房企资金压力也将加剧，此二者将强化房价下调的预期。

中原地产研究董事程澐分析，今年第二季度新开工面积和销售面积的差值达１４０８３万平方米，两者均为近年来最高。由此可见，未来半年将迎来住宅供应的高潮。从资金结构看，来自国内贷款、定金及预售款等增幅明显减少，而企业自筹资金比例大增，上市房企负债率也迅速提高，房企的资金链明显正在收紧。

但另一方面，“看涨”方则认为，房价上涨的“暗火”已经点燃。９月份，广州番禺、上海黄浦江等地块纷纷创出当地住宅用地价格新高。

“２００９年，资本、土地和住宅三市场互推互涨，造成房价飙升；这次调控对房企的融资渠道已经卡紧，但必须提防‘面粉\’上涨提升‘面包\’涨价预期。”永庆房屋公司总经理陈史翎说。此外，楼市供应“结构性失衡”问题还未得到解决，有多个省区市１至７月份的保障性住房和棚户区改造开工率低于全国平均水平，个别地区开工率只有３８％。

华远地产董事长任志强认为，如果保障房任务能够完成，至少可以分流２０％以上的商品房购买人群，如果保障房看不见，“他们会认为等下去没有希望，就会重新寻找市场，这样酝酿的反弹力量是存在的”。

专家指出，热点城市房价依然高企的数据表明，调控政策在短期内虽初见成效，但房地产市场能否健康发展，仍面临一定的不确定性，如何稳定市场预期，是考验新一轮调控是否见成效的重要内容。

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防报复性上涨再出“政策利器”？

眼下，楼市已经迎来传统意义上的销售旺季，往年的“金九银十”能否重现？对此，有开发商宣称：“下次开盘，至少涨１０％。”而一些热点城市房地产管理部门人士则表态：“我们有足够的政策‘子弹\’，宁愿不要‘金九银十\’，也不能让房价报复性上涨！”

上海近日实施相关规定，对高价位楼盘的入市进行更严的行政监管：对高价位楼盘的销售方案进行“重点复核”，禁止“坐地起价”。

“不希望地价和房价过高，也不希望二者涨幅过大。”上海市房管局副局长庞元说。国内一些知名销售策划机构近日也在释放信号：高价位楼盘此时入市，“不合时宜”。

控制高价楼盘入市，毕竟只是“权宜之计”。中国房价连涨几年，其间还经历了两轮严厉调控，但房价如皮球一般“越拍越高”，殷鉴不远，此轮楼市调控如何从根本上打破“屡调屡涨”怪圈？

首先，继续从严管住“银根”。在购买端，要保持抑制投资投机性需求的高压态势。记者了解到，近期房价一度暴涨的京津冀市郊房贷政策进一步收紧，部分“虚涨”的房价随即下跌。在开发端，除对银行贷款、资本市场融资等渠道要继续严控之外，对预售资金的监管也亟待加强。

其次，确保“面粉”和“面包”的充足供应。９月上旬，上海市房管局下发通知，重申“３万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”等规定。土地方面，上半年完成情况不容乐观，一些地区推地量不过三四成。三季度以后的土地供应压力加大，对市场影响殊为关键。

第三，“问责”程序必须有实质性启动。今年４月出台的“国十条”明确提出，“建立考核问责机制”。近期有关部门更已就土地闲置处置不力、保障房建设滞后等问题明确了问责的“时间表”，对此能否“动真格”？当拭目以待。

楼市健康不仅事关经济运行，更是关乎民生的大问题。中国指数研究院副院长陈晟等多位专家表示，面临各方角力的博弈，近期房产税等二次调控话题再次引起高度关注。新添政策利器，巩固既有调控成果，反映了市场对楼市调控的更多期待。