按揭购房未取得贷款，责任在谁？

◇本报记者高波

刘先生与内江某房产公司合同约定贷款买房，可向房产公司交了首付款后却不能取得贷款，这让刘先生犯了难。

刘先生一时凑不齐全款购房，房产公司又不肯解除合同，双方为此闹上法庭。

未能取得贷款，究竟谁该为此承担责任？日前，这起商品房预售合同纠纷经内江中院二审，最终有了结果。

按揭贷款未获金融机构批准

2018年10月，准备购房的刘先生和朱女士看上了内江某楼盘，并向该楼盘的房地产开发公司交付了定金1万元及首期款76704元，之后又于2019年1月向该公司交付二期房款8.6万元，共计支付了172704元。

2019年2月，刘先生、朱女士与该房产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议（住宅）》，合同约定为贷款方式付款，余款40万元向银行申请贷款支付。该合同还约定了逾期付款的处理等。

然而，合同签订后，刘先生、朱女士先后到多家银行申请贷款，均因二人尚有其他贷款未获批准。

刘先生一时凑不齐全款，房产公司又不肯解除合同，双方就尾款支付多次协商未果。为此，该房产公司向法院提起了诉讼，请求判令刘先生夫妻二人支付尚欠该房产公司购房款40万元，并向公司支付违约金。

双方各执一词

庭审中，房产公司提出，刘先生、朱女士在与公司签订买卖合同时就应当知道其个人征信存在贷款的障碍，现贷款不能如期通过，系二人未尽合理义务导致未能满足贷款条件，应当认定为系二人自身原因不能获得银行贷款。

面对房产公司的诉求，刘先生、朱女士则辩称，其征信没有问题，二人房子有贷款是告知了房产公司销售人员的，销售人员答复可以贷款，但最终没有贷到款，说明房产公司失职，其应当承担相应的责任。

买受人还指出，合同中还约定了对逾期付款的处理，约定因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。

究竟谁该为此承担责任？

按揭贷款未获得金融机构批准，是否是案涉合同约定的“不可归责于买卖双方的原因”？刘先生与朱女士应否继续履行合同，支付尚欠的购房款？

二审法院围绕案涉焦点，根据查明的事实对本案进行了认定。二审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖合同补充协议（住宅）》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据本案查明的事实，买受人刘先生和朱女士按揭款未获得金融机构批准是因为二人尚有其他贷款，因此买受人贷款最终未能审核通过是二人自身的原因造成的，不是案涉合同约定的“不可归责于买卖双方的原因”，且双方在之后的补充协议中明确约定由买受人自行办理按揭付款事宜，其应当尽到合理的审慎义务，在购房前主动向银行了解自己是否满足贷款的条件，而房产公司只有在一定的范围内配合的义务。

根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议（住宅）》的相关约定，买受人未能获得银行贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，出卖人有权要求买受人以现金方式支付。另外，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，买受人未按合同约定支付剩余房款，其行为已构成违约，故房产公司要求二人支付尚欠的购房款并从2019年5月25日起支付违约金的请求，合法有据，法院依法予以支持。

综上，二审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决买受人于判决生效之日起15日内向房地产公司支付尚欠的购房款40万元，并支付违约金。

法官点评：

审理此案后，法官提醒广大市民，购买房屋签订合同时，一定要仔细查看合同，尽到审慎义务。同时，对于销售人员的承诺最好形成文字体现在合同中，这样可以避免缺乏相应的证据而导致自己权利受损。另外，合同签订后，对合同相对方均有约束，希望大家都能共同遵守，做诚信守约之人。

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