一房多卖，谁得此房？
◇本报记者高波
住进新房两年有余，卖方却迟迟未协助办理过户登记。无奈之下，隆昌市民张女士向法院提起诉讼，请求确认权属，并要求卖方履行过户登记义务。
然而，法院审理时却发现，该案案情复杂，案涉房屋存在一房两卖，且涉及房屋抵押权未消除。这套房屋，究竟花落谁家成为了本案焦点。
原告：要求卖方协助办理过户登记
2019年12月，张女士向隆昌市人民法院提起诉讼，要求确认《房地产买卖契约》有效并判决谢女士和李先生履行办理过户登记手续。
张女士诉称，2017年4月12日，她通过房地产中介向被告谢女士购买了位于隆昌市金鹅街道“观岭国际”小区的一套住房。当时，李先生作为谢女士的委托代理人与她签订了房屋买卖契约。
双方约定，被告将该住房以41.8万元的价格出售给原告，分三次支付，尾款在办理房屋过户登记手续后付清。
该契约签订后，张女士按约定于2017年4月，将前两期购房款25万元支付给了李先生。2017年5月，李先生将该房交付给张女士居住使用至今。
然而，直到张女士起诉时，该房屋产权登记仍在谢女士名下，被告并未按约定将产权登记过户给原告。为此，张女士诉至法院，请求维权。
被告：房屋被转卖，完全不知情
面对原告的诉讼请求，被告谢女士却对此不予认可。谢女士答辩称，2016年10月，她将该房屋卖给了李先生并交付李先生使用。尽管后来他和李先生因种种原因解除了该房屋买卖合同，但在这之前，李先生将该房屋转卖给原告，她完全不知情。她是在收到法院传票后才知道此情况。在谢女士看来，这个后果应该由李先生承担。
而被告李先生则答辩称，他在被告谢女士处买了房屋，装修后转卖给原告。他把房屋卖给原告的事情，谢女士确实是不清楚的。但从前两年开始，他就催促谢女士把房屋过户给他，他还为此于2019年向法院提起诉讼，要求谢女士履行过户登记，但最终他没有取得该房屋的所有权。李先生表示，如果被告谢女士把房屋登记过户给他，他马上就能过户给原告。
查明：诉争房屋还设立有抵押权
既然谢女士将房屋卖给了李先生，可为何迟迟不办理过户手续？他们之间的房屋交易为何后来又解除？
庭审期间，法院发现该案案情复杂，并为此由简易程序审理转为普通程序审理。
经法院审理查明，2013年8月，谢女士通过向银行按揭贷款的方式购买了该房，并以该房作为抵押物抵押给了银行，为其债务提供担保，并办理该房屋的抵押权登记。
2016年10月，谢女士通过房地产中介，与李先生签订了《房地产买卖契约》，将该房屋出售给李先生，并完成了交付。他们签订的契约中还约定，谢女士银行的贷款由谢女士自行归还。
2017年4月，张女士通过房屋中介与李先生签订《房地产买卖契约》。该合同注明的出售方是谢女士，李先生是委托代理人，张女士为购买方。双方还在契约中约定了房屋交易价格、付款方式等。
法院还审理查明，这份协议是张女士与李先生签订的，谢女士未在协议上签字，也未向李先生出具授权委托书。张女士按协议约定将25万元支付给李先生后，李先生于2017年5月将房屋交付张女士居住使用至今。
在这之后，因谢女士多次出现超期还款现象，银行多次催收未果，于2019年6月诉至法院，要求提前收回已发放借款本金及利息共计19万余元。
法院还查明，李先生多次催促谢女士办理过户登记手续未果后，于2019年7月诉至法院，请求判决确认该房屋归其所有，并要求谢女士协助办理过户登记。
在这起诉讼中，案涉银行作为第三人出庭。银行提出，诉争房屋在抵押权抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，第三人认为房屋转让行为无效。若受让人代为清偿抵押权人所欠付的抵押债务后，消灭抵押权的除外。否则第三人有权处置抵押的房产用于清偿谢女士欠付的贷款本息。在审理过程中，谢女士与李先生在法院主持调解下，自愿解除了签订的《房地产买卖契约》，谢女士退还了李先生的购房款，并补偿了李先生房屋装修款。
而在银行诉谢女士金融借款合同纠纷案中，法院判决谢女士向银行偿还截止2019年5月28日的贷款本金及未收利息。
法院认定：合同无效，原告诉求于法无据
张女士与李先生2017年4月签订的《房地产买卖契约》是否有效？张女士的诉求能否得到法院支持？
法院审理后认为，谢女士与李先生2016年10月签订《房地产买卖契约》前，本案诉争房屋就已设立抵押权登记。从他们签订的协议中约定有“甲方银行的贷款由甲方自行归还……”，可看出李先生是明知谢女士出售的房屋尚有银行按揭贷款未还清。
依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”故在本案诉争房屋抵押期间，谢女士未经银行同意，不得转让抵押诉争房屋。本案诉争房屋设立有抵押权，虽然不直接影响谢女士与李先生房屋买卖合同的效力，但李先生须代谢女士还清银行贷款本息后，抵押权才可消灭。
而李先生并未代谢女士偿还银行贷款本息。谢女士与李先生未办理过户登记手续。综合上述事实看，虽然被告谢女士将房屋交付给李先生，但李先生未实际取得诉争房屋的所有权。谢女士才是本案诉争房屋的所有权人。
而李先生在未实际取得诉争房屋所有权的情况下，于2017年4月与张女士签订《房地产买卖契约》，且该协议中载明自己系出售方的委托代理人，出售方为谢女士，但经庭审查明，谢女士本人未在该《房地产买卖契约》上签字，也未向李先生出具过授权委托书，委托他代为出售诉争房屋。同时，作为诉争房屋所有权人的谢女士事后表示不同意将房屋出售给张女士。
依照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“权属有争议的房产，不得转让”和《中华人民共和国合同法》第一百三十一条“出卖标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”的规定，故法院认为，张女士与李先生签订的《房地产买卖契约》无论从形式上还是从实体上均无效，法院不予认可。据此，一审法院判决驳回原告的诉讼请求。
法官点评：买房人应做到谨慎注意义务
庭审期间，法官指出，张女士作为购房人，在购买房屋时未严格审查房屋的权属，未尽到谨慎注意义务，应自行承担相应法律后果。故对原告诉请要求确认《房地产买卖契约》有效，并判决二被告办理过户登记手续，法院不予支持。那么对于原告张女士的损失该如何挽回，法官指出，她可以通过另行起诉被告李先生赔偿其购房的溢价损失。
结合本案，法院提醒市民，买房时一定要认真核实对方资质和权属等，避免遭受经济损失。
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