瞒着妻子卖了房，这房还能要回来吗？
◇本报记者高波 实习生马欣沂
2019年的一天，常年居住在隆昌城里的陈女士意外发现，丈夫竟瞒着她将位于隆昌市山川镇农村的老房子卖了。
“卖房这么大的事，总该给我说一声吧。”这让陈女士十分气愤。
不同意卖房的她，一怒之下将丈夫和买房人一并告上了法庭，希望通过诉讼要回房屋。
这房到底能不能要回来？日前，这起农村房屋买卖合同纠纷经内江两级法院审理，最终有了结果。
起诉：
丈夫无权擅自出卖共有房屋
陈女士向隆昌市人民法院起诉称，被丈夫卖掉的房子属于夫妻共同财产，丈夫未经她同意没有权利擅自出卖该房屋。
一审审理期间，陈女士告诉法官，她和丈夫于1965年12月6日登记结婚。案涉房屋是2000年时，丈夫用家庭所有成员的宅基地使用权申请并修建的房屋，该房屋登记在丈夫的名下。
这几年，她长期居住在隆昌城里，很少回农村老家。2019年6月的一天，她回老家时发现同村村民邱某在清理她和丈夫共有的房屋，此时她才得知该房屋竟被丈夫以7000元的价格卖给了邱某，并早已将房屋产权证书等交给了邱某。
“卖房这么大的事，总该给我说一声吧。”在陈女士看来，这是她和丈夫共同所有的房屋，丈夫无权擅自出卖。故她请求法院确认二被告之间的农村房屋买卖无效；判决邱某返还原告的房屋产权证；并要求二被告恢复房屋原貌。
买方：
房子过手后进行了维护和装修
庭审期间，丈夫李某答辩称，原告所述是事实。当初同村村民邱某多次找他买房子，最终他以7000元的价钱卖给邱某，向对方出具了收条并交付了房产证，但该房屋并没有办理过户登记手续，双方也未签订书面的买卖合同。该房屋是他和妻子共同财产，“现在妻子不同意卖房子，我也没有办法”。
面对原告诉求，买房人邱某则指出，买卖房屋是双方自愿平等协商的，经多次协商最终达成协议以7000元成交。且房屋产权证上只有李某的名字。在他看来，李某有完全的处分权。这是他与李某之间发生的买卖房屋关系，与原告无关。
同时，邱某还称，他入住该房屋后，鉴于房子的居住存在安全隐患，他找来了工人进行维修，并在原来的基础上修建了二十多个平方。在邱某看来，他已经支付了购房款且已入住，房子已经是他的了。故他请求法院驳回原告的诉讼请求。
认定：
二被告之间的农村房屋买卖行为无效
那么，李某与邱某之间的房屋买卖协议是否有效？邱某是否为善意第三人？
法院审理指出，诉争房屋是李某用家庭所有成员的宅基地使用权申请到宅基地并修建的房屋。该房屋系李某所有家庭成员共同所有。另外，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，虽然本案诉争房屋的产权证上只登记有被告李某一人名字，但依据原告提交的证据，本案诉争房屋为被告李某所有家庭成员共同共有。
依据《最高人民法院关于<民法通则>若干问题意见》第八十九条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”
另外，《中华人民共和国物权法》第一百零六条也有规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”据此，共同共有人一方要处分共同财产，须经过其他共有人的同意才可处分。
法院认为，在本案中，邱某与原告陈女士、被告李某均系同村同组村民，邱某明知陈女士和李某系多年夫妻，对本案诉争房屋应明知其属于李某家庭所有成员共同财产，但邱某未亲自询问被告李某的家庭成员是否同意出售房屋，也未要求提交其它家庭成员同意出售房屋的书面材料。
同时，经审理查明，邱某与李某未办理过户手续。故本案中被告邱某不属于善意第三人。现原告拒绝追认二被告的农村房屋买卖事实，故二被告之间的农村房屋买卖行为无效。据此，对原告诉请确认二被告之间的农村房屋买卖合同法律关系无效，并退回房屋产权证、集体土地使用权证，法院予以支持。
但对于原告诉请要求邱某对其案涉房屋恢复原状，因原告未提交证据予以证明本案诉争房屋之前的状况，故法院对原告的该项诉请未予支持。
而对于被告邱某在这起房屋交易中遭受到的损失，庭审期间，法院指出，邱某在交付房屋产权证、集体土地使用权证后，可另行向被告李某主张权利。
综上，一审法院判决李某与邱某之间的房屋买卖合同法律关系无效；并要求邱某退回房屋产权证、集体土地使用权证。一审判决后，邱某不服判决向内江市中级人民法院提起了上诉。二审法院审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法判决驳回上诉、维持原判。
法官点评：
何为善意第三人？
在本案中，多次提及“善意受让”或“善意第三人”？那么，何为善意第三人？结合此案，法官就此法律知识进行了解读。
所谓善意第三人，即该第三人不知道法律关系双方的真实情况，通常是指合法交易中，不知情的，已经办理了登记的权利人。在《民法通则》《婚姻法》《物权法》中都有涉及维护善意第三人合法权益的相关规定。
简单来说，无权处分他人动产或不动产的占有人，不法将动产或不动产转让给第三人以后，如果受让人（第三人）在取得该动产或不动产时出于善意，就可以依法取得对该动产或不动产的所有权。原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。
在本案中，邱某与陈女士、李某均系同村同组村民，对本案诉争房屋情况及李某家庭情况显然是清楚的，但他却并未要求李某提供原告同意出售房屋的书面材料，故未尽到谨慎注意义务。同时，他与李某未办理过户登记手续，物权实际上尚未发生变动。故本案中被告邱某不属于善意第三人。
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