房主“一房二卖” 法院：返还双倍定金
邓某向王某购买一套房屋，约定总金额30余万元。交付定金10万元后，王某又将这套房屋出售给他人。邓某以王某违约为由，请求法院判决王某返还双倍定金20万元。法院到底该如何判决呢？
签订协议多年 房主一房二卖
仪陇县男子王某， 几年前以自己的名义修建了一栋住房。他将六楼的一套房屋出售给男子邓某，2015年，双方签订了《房屋买卖协议》，约定房屋面积为115平方米， 总价款308200元。签订协议时，邓某向王某交付了定金10万元，随后在两年多时间内， 共分5次交纳房款26.3万元， 其中一笔7000元是王某代收的水电气上户费。
2019年2月， 王某向邓某交涉， 准备将七楼房屋交付给邓某，但邓某不同意，在未经王某同意的情况下，邓某更换了六楼房屋的锁芯，并向装修人员支付了装修费1万元，准备装修。这时，王某才告诉邓某，他已把六楼的房屋卖给另外的人了。
买方起诉卖方 索赔相关损失
2019年10月， 因未能与王某达成一致意见，邓某将王某起诉到仪陇县法院，请求解除双方签订的《房屋买卖协议》，判令王某双倍返还定金20万元； 返还除定金以外的购房款16.3万元，并赔偿一倍的购房款16.3万元；支付相应的资金占用利息。
庭审时，原告邓某声称，他曾多次向王某索要房屋钥匙，但王某均以各种理由拒不交付，后来却准备交付七楼钥匙，称六楼房屋已出售给他人。王某一房二卖， 应当根据法律规定对原告进行赔偿。
王某在法庭上表示同意交付房屋， 不同意赔偿损失。“我收到邓某交付的26.3万元属实，扣减水电气上户费7000元后，购房款仅有25.6万元，而合同约定交付房屋时共应支付购房款25.82万元，所以到现场邓某也没有完成交房条件。 邓某在没有交付房屋的情况下，私自更换房屋门锁， 违反了合同约定。我在2018年2月9日已告诉邓某去办理房屋所有权转移登记手续， 不然就把房子卖给别人， 但邓某没在约定的时间没来办理， 所以我在2月中旬把房子卖给了其他人， 并办理了房屋所有权转移登记。”王某称自己并未违约。
被告构成违约 双倍返还定金
王某是否构成“一房二卖”的违约行为？如果王某违约，究竟该赔偿邓某哪些损失？ 成为双方争议的焦点。对此，仪陇县法院认为，双方达成的《房屋买卖协议》不违反法律规定，应属有效。王某的行为已表明不履行主要债务，依照《合同法》规定，邓某主张解除与王某达成的《房屋买卖协议》的理由成立，法院予以支持。 至于王某称已与邓某约定了办理房屋所有权转移登记手续的时间，逾期不办则有权另行出售，但王某没有提供相关证据予以证明，法院对王某的抗辩理由不予采纳。
关于邓某主张双倍返还定金20万元的问题，法院认为，本案定金金额虽约定为10万元，但涉案房屋总价款仅为30.82万元，依照《担保法》的相关规定，定金数额不应超过房款总额的20%， 即不应超过61640元， 超出部分不作为双倍返还部分， 故王某应返还的定金为161640元。 因双方均有违约行为，法院酌定由王某负担邓某的装修损失8000元。 对于邓某的其余诉请，因不符合法律规定，法院不予支持。
日前， 该院一审判决解除了王某与邓某签订的房屋买卖协议，在本判决生效后15日内王某向邓某支付房款、定金及装修损失共332640元。
律师志愿者行动
收受定金的一方违约应双倍返还
全省十佳律师事务所——四川罡兴律师事务所主任任 静 ：《合同法》 第115条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。而《担保法》第91条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。故本案中，法院对于被告返还定金的数额作出了上述判决。
南充晚报记者 何显飞
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