7000元买房 20年后拆迁4次诉讼争夺拆迁款
■ 罗晓翠 南充晚报记者 何显飞
20多年前，陈潢以7000元购买了龙标的一套房屋。20年后该房屋拆迁， 将获得52万余元拆迁款。为此，龙标的儿女与陈潢展开了4次诉讼大战，争夺这笔拆迁款。法院最终如何判决呢？
买房 20年后起纷争
陈潢是蓬安县人。1997年11月3日， 他与顺庆区舞凤街道办的龙准签订了《出售房屋协议》，约定龙准的父亲龙标将一套面积为76.9平方米的私屋出售给陈潢，售价7000元。从付清房款之日起， 该房归陈潢所有。 协议还约定，“双方应对外称房屋系租赁， 以免引起不必要的究问”。
协议签订后， 陈潢即向龙标支付了7000元购房款， 从1997年11月起，陈潢一直居住在这套房屋里。
2005年和2007年，龙标夫妇相继去世。陈潢在那套房屋一住20年，一直相安无事。不料，2017年时他所住房屋被划入棚户区改造范围， 龙标的儿女认为当年签订的售房协议无效，应由他们去办理拆迁手续并领取拆迁款。2017年8月9日， 龙标之女龙琴诉至顺庆法院，请求确认《出售房屋协议》无效，2017年10月10日， 法院作出民事调解书，双方同意由龙琴办理房屋的拆迁手续，并领取拆迁款，由原、被告双方协商处理拆迁补偿分配。
夺款 你来我往不相让
2017年10月31日， 龙琴作为被拆迁人与拆迁安置指挥部签订了协议书， 这套房屋拆迁后货币补偿共计526738.56元， 其中产权建筑面积安置补偿为39834.2元， 其余为临时建筑补偿、提前搬迁奖、购房补贴等费用。
因为在履行协议过程中未能达成一致，2017年11月17日， 陈潢又向顺庆法院起诉，请求确认他享有案涉房屋的全部拆迁补偿款。法院认为当年在出售房屋时签订的协议违反了农村土地政策， 而应认定为无效合同，驳回了陈潢的诉讼请求。
2018年5月9日，陈潢再次向顺庆法院起诉龙氏姐弟,请求判令二被告向他返还购房款7000元并赔偿损失共计417717元。
法院开庭审理时， 原告陈潢诉称，经两次诉讼，顺庆法院确认原售房协议无效，但原告有权向龙标的继承人主张返还财产并赔偿损失。
被告龙准和龙琴辩称：协议第二条写明对外只能说是租用，说明陈潢仍欠租金，其诉讼请求应被驳回。
顺庆法院认为，本院民事判决已认定案涉《出售房屋协议》无效，原告在签订协议时支付了7000元购房款，在合同无效后应予返还。 原告的损失主要为房屋现价值与原买卖价格之间的差额。 房屋的现有价值应依据拆迁安置补偿协议中认定的产权安置补偿价值，认定为398781．2元（398342元＋439．2元），原告的损失应为391781．1元（398781．2元－7000元）。双方均明知案涉房屋买卖违反相关法规及政策，故双方对合同无效均有过错。法院酌定二被告应对原告的损失承担30％的赔偿责任。2018年9月13日，该院一审判决二被告在本判决生效之日起十日内在其继承龙标、 易素华遗产的范围内向原告陈潢支付124534.36元。
法院 拆迁款酌情分配
一审判决后，原被告双方均不服。
二审时，陈潢认为，他购买房屋后居住这些年，龙家人从未向他索要过租金，说明房屋产权人龙标对龙准买卖房屋知情。 陈潢还认为， 应将安置补偿协议的整体拆迁款作为分割对象。 其中临时建筑补偿款、 一次性搬家费、购房补贴等属于拆迁安置补偿项目的，应归陈潢个人享有。龙琴、龙准却认为，根据《合同法》规定，龙琴、龙准应向陈潢返还购房款7000元，陈潢应向龙琴、龙准支付房租。
二审法院审理后认为，案涉房屋损失为房屋现价值与原买卖价格之间的差额，因案涉房屋拆迁后的货币补偿款共计526738.56元,其中提前搬迁奖、搬迁特别奖、一次性搬家费等是针对被拆迁房屋的实际占有人和使用权人进行的补偿，应陈潢享有。对于产权建筑面积安置补偿款、临时建筑补偿款、货币安置补偿奖励款等款项，是针对房屋被拆迁的补偿，故此类款项由龙琴、龙准与陈潢共同分配。
关于责任比例的确定问题， 综合考虑拆迁安置补偿政策、 宅基地的村民福利性质及诚实信用原则， 确定龙标与陈潢各承担70%、30％的损失较为适当。
日前， 南充中院终审判决龙氏姐弟向陈潢支付378973．99元。 （文中人名均为化名）
合同无效如何处理
全省十佳律师事务所———四川罡兴律师事务所主任任静：根据《合同法》 第五十八条规定“合同无效或者被撤销后， 因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。
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