开发商逾期交房 业主挑战“霸王条款”

■ 南充晚报记者 何显飞

市民张某与南充一家房产公司签订购房合同，约定了交房时间，后因公共管理部门原因导致逾期交房，张某遂将开发商告上法庭。 开发商以双方签订的《补充协议》辩解其并未违约，但法院认为《补充协议》关于逾期交房违约金的约定系开发商提供的格式条款，且未提请买房人注意， 依法认定该约定无效，日前判决开发商支付张某违约金近1.7万元。

开发商逾期交房 买房人告上法庭

青年男子张某， 现住顺庆城区。2015年5月15日，张某与南充一家房产公司签订《商品房买卖合同》，双方约定： 张某购买由这家公司开发的位于顺庆城区某楼盘的商品房一套， 房屋总价为53万元，卖方应在2016年9月20日前向买方交付房屋， 交付时应符合相关条件。同时，合同还约定了逾期交房卖方须负的违约责任。

双方签订购房合同后，张某按照约定向房产公司支付了房款。后因为公共管理部门原因导致这家房产公司开发的楼盘延期竣工，直到2018年3月21日， 房产公司尚未取得张某购买的房屋所在9号楼的《竣工验收备案表》。 张某认为开发商已构成违约，遂向顺庆区人民法院提起民事诉讼。

被告抛出《补充协议》 试图免除违约责任

庭审时，针对开发商是否需要承担逾期交房的违约责任这个焦点问题，原被告双方各执一词。

原告张某声称，他和被告房产公司签订的《商品房买卖合同》，双方对房屋的价款、付款方式、房屋面积及交房条件、交接手续和逾期交房责任等进行了约定，被告公司按约定应在2016年9月20日前向他交付房屋，但是被告公司开发的房屋到现在还没有通过国家相关部门验收，没有取得《竣工验收备案表》，严重不符合合同约定的交付条件和法定交付条件，该公司应承担逾期交房的违约责任。张某当庭提出诉讼请求：判令被告以购房款53万元为基数， 按每日万分之五支付逾期交房违约金。

被告房产公司承认张某买房的事实，但辩解说，本公司不存在逾期交房的情况， 称双方存在合法有效的《补充协议》，本公司交付的房屋符合《补充协议》的内容，没取得《竣工验收备案表》 是因为公共管理部门的原因导致， 而不是本公司自身的原因，本公司依据双方签订的《补充协议》， 可以对交房时间进行顺延，故不应承担违约责任；如法院认为本公司应承担违约金， 原告张某主张的违约金过高， 应进行相应调整。

免责格式条款无效 被告被判赔违约金

顺庆法院审理后认为， 根据《建筑法》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，竣工验收合格并经备案登记系商品房交付的法定条件。原、被告双方合同约定被告房产公司应于2016年9月20日前向张某交付商品房， 且必须满足合同约定的交付条件，即：取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等， 被告公司未在合同约定的2016年9月20日前达到法定和约定的交付条件，已构成逾期交房。双方虽在《补充协议》中对出卖方逾期交房违约责任进行了补充约定， 但《补充协议》 约定被告公司因公共管理部门原因（指政府及水、电、燃气、供暖、市政等从事公共事业的单位的原因等） 导致逾期交房不承担违约责任，而双方在《商品房买卖合同》 第二十七条明确约定，《补充协议》 中含有不合理地减轻与免除合同中约定的应由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、 排除买受人主要权利内容的，仍以《商品房买卖合同》为准；且该《补充协议》关于逾期交房违约金的约定是被告公司提供的格式条款，免除了被告公司不能按时交付房屋的违约责任， 排除买受人主张逾期交付相关违约责任的权利， 被告公司并没有提供证据证实对该条款采取了合理的方式提请买受人注意，因此根据《合同法》的相关规定，《补充协议》 中关于被告公司因公共管理部门原因导致逾期交房不承担违约责任的约定无效。截至2018年3月21日，被告未取得原告购买房屋所在的9号楼的《竣工验收备案表》，故被告公司已构成逾期交房， 应当承担相应的违约责任，违约金计算至2018年3月21日。

根据《合同法》的相关规定，法院认为双方约定每日万分之五的违约金过高，调整为每日万分之零点五的标准计算。

日前，该院作出一审判决，被告房产公司向原告张某支付逾期交房违约金16933.5元。

律师说法

提供免责格式条款未提请对方注意无效

四川罡兴律师事务所任静：《合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。” 第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、 加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，双方签订的《补充协议》关于逾期交房违约金的约定是房产公司提供的免责格式条款，因房产公司未提请买受人注意，故法院认定《补充协议》中房产公司因公共管理部门原因导致逾期交房不承担违约责任的约定无效。

南充晚报记者 何显飞 整理

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