原房主隐瞒“凶宅”信息被要求退房赔钱 法院怎么判

电影《京城81号》，影片里不断出现的惊悚情节及画面，曾让人看得心惊胆跳！影片中出现的这座老宅子位于北京市朝阳门内81号院，这栋老宅子曾一度被传说成“京城第一凶宅”。

当然传说就是传说，谣传经不住考验，“凶宅”的故事后来被证实都是子虚乌有。

其实，“凶宅”的概念并无权威官方或法律界定，但在房屋的买卖过程中，如果房主故意隐瞒房子应予披露的信息，可能涉嫌欺诈而会导致《房屋买卖合同》被撤销。

长沙市天心区人民法院就曾经办理过一起这样的案件，因为房主与购房户在签订《房屋买卖合同》时，没有将有人曾在这间房屋自杀的信息向购房户披露。购房户知晓此信息后，向法院起诉请求撤销《房屋买卖合同》，最后得到了法院的支持。

那么，这起案件的详情是怎样的？天法小新今天就带您了解此案。

85万元买套“问题”房屋

苏闵（化名）大学毕业后，从外地来长沙工作的她急需在长沙购买一套住房，为了方便查看房源，苏闵便找到长沙某房产中介公司，请中介公司帮着一起寻找合适的房源。

之后，房产中介公司为苏闵推介了一套位于长沙市天心区竹塘西路某小区的一套住房。虽然这是一套老房子，但看到这里交通便利，小区环境还可以，加上价格适中，苏闵便看上了这套住房。

2017年3月，苏闵与房主李敏（化名）通过房产中介公司居间服务下，签订了一份《房屋买卖合同》，购房总价款为85万余元。合同签订当日，苏闵按照合同约定向李敏支付了购房定金3万元，同时向房产中介公司支付购房中介费1.7 万元。

2017年3月底，苏闵又通过银行转账，将16万余元购房首付款转账至李敏银行账户内。不久后，苏闵又将余下的房款通过银行转账的方式支付给李敏。

2017年4月，在收到全部购房款后，李敏将这套房屋过户至苏闵名下。苏闵为购买该房屋，缴纳了各项税费共计2万余元。

据了解，为了凑齐房款，苏闵还与长沙某银行签订了一份《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定还款方式为等额本息还款，约定贷款利率为浮动利率，月利率为3.675‰。

在房子交付不久后，苏闵便搬进去了。有一天，苏闵无意中从小区居民口中得知，他所购买的这套房子曾经有人在房中自杀身亡。为了核实这一情况，苏闵又四处找人打听此事，后来发现这套房子在以前一直是作出租房使用，就在他购买这套房子之前，有一名女性租客的确在房子里自杀身亡了。

但是，李敏在房屋交易时，并未将该事实告知苏闵，致使苏闵在不知情的情况下购买了该房屋。

法院判决“退房赔钱”

自己花了85万元的钱，却买到了一套“问题”房子，苏闵遂向李敏提出了退房的要求，但遭到了李敏的拒绝。在多次协商无效的情况下，苏闵将李敏起诉至长沙市天心区人民法院。

在庭审过程中，原被告双方就争论的焦点问题展开了辩论。原告苏闵称，其在入住之后，通过走访周边邻居及有关部门，才了解到该房屋在出租期间曾有一女子在该房屋内自杀身亡。但是，他在购买此房时，李敏却隐瞒了这一事实。苏闵认为，依据《合同法》第54条规定，他与李敏签订的《房屋买卖合同》应予撤销。李敏应返回他支付的购房款及其他实际发生的费用，并赔偿损失。

而被告李敏辩称，当时签合同时她没注意看合同条款，她的本意并不是欺瞒，不存在蓄意隐瞒，请求法院依法判决。

天心区法院开庭审理后，对此案作出一审判决，撤销原告苏闵与被告李敏之间签订的《房屋买卖合同》；被告李敏向原告苏闵返还购房款85万元余元，并向原告苏闵支付购房款中65万元银行贷款实际产生的利息；原告苏闵将涉案房屋的产权重新过户登记至李敏名下。法院同时还判决，被告李敏向原告苏闵支付1.7 万元购房中介费，并向苏闵赔偿损失3万元。

此案一审宣判后，原被告均未上诉，目前一审判决已经生效。

案件主审法官 周长军

法官说法

天心区法院办案法官周长军解释，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法撤销该合同。

“本案中，李敏向苏闵故意隐瞒了交易房屋在之前出租期间有人在房中自杀身亡的真实情况，导致苏闵在不知情的情况下违背其真实意思而签订了《房屋买卖合同》，李敏的行为已经构成欺诈，故苏闵有权请求撤销该《房屋买卖合同》。”周长军说。

“凶宅”并无法律界定

据天法小新了解，类似因为购买到被俗称为“凶宅”的房子后，继而因为退房纠纷起诉到法院的案件，屡见报端。而法院对待这类案件多以判决“退房赔款”为主。但并非房屋只要发生了人员死亡，法院都会判决“退房赔款”。

有媒体披露，2014年，浙江余姚的温女士通过中介看中一套住房，并与房主金先生以115万元的价格达成购房协议。2014年6月，温女士将全部房款付清，并办理了相应的转让过户手续。

2015年11月，温女士打算出售这套房屋，与贾某签订了《房地产转让契约》，贾某交付了1万元的定金。没过几天，贾某却向温女士提出解除契约，给出的理由是2013年，这套房屋内有人非正常死亡。

2016年3月，温女士把前房主金先生告上法院，她认为金先生在出售房屋时隐瞒了房屋出现人员非正常死亡的事实，这一行为已构成欺诈，请求法院判决撤销该买卖合同，退款房款并赔偿相应损失。

法官调取了公安笔录，笔录中的记载并没有出现他杀或者自杀的恶性事件。当时的死者很有可能是其自身原因或者疾病死亡，因此排除了自杀或者他杀，因此与大众观念中的“凶宅”是不同概念。经审理，法院最终驳回了温女士的诉讼请求。

那么，“凶宅”说法到底属于民俗还是迷信？

2018年3月16日，天心区法院家事少年审判庭庭长董燕，曾应邀参加湖南省委法治办、湖南省司法厅、湖南经视联合打造的法治电视专栏《钟山说法》，对这一问题谈了她个人的看法。

董燕认为，“凶宅”的概念并无权威官方或法律界定。目前来讲没有哪一部法律对“凶宅”下一个准确的定义。民间的说法“凶宅”就是指房屋内出现过不吉利的事件，比如非正常死亡。

“一般来说如果房屋发生过非正常死亡事件，对房屋之外的人心里上可能会产生恐惧感。”董燕认为，所以这样的房屋在出售时比正常的房屋会难很多。如果在同等价格的情况下，没有人会接受这样的房屋，这可以看作是一种从民间习俗。

“这种民间习俗在法律上可以归为善良风俗，应受法律保护的。如果房主故意隐瞒应予披露的信息，可能涉嫌欺诈而会导致房屋买卖合同被撤销。”董燕说。

董燕建议，由于房屋买卖金额较大，市民们在购二手房房前可以进行实地勘察，也可向周围住户了解房屋的相关情况，这样可以最大限度的避免产生购房纠纷。

（原题为《释疑｜“凶宅”没有法律界定 法院缘何判决退房赔钱？》）

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