未及时过户导致被抵押—— 花60万元买的房被查封 能申请解除吗？
6年前，邱莹在梓潼县文昌镇购买了一处房屋，尽管已如约支付了60万元房款，但一直未能办理过户登记。2019年，邱莹的这处房屋突然被法院查封了。
“房子她早就已经卖给我了，钱我也早就付了，贷款公司对我执行财产申请是错误的。”为了不让自己的房屋再次易主，邱莹向法院申请了执行异议，要求解除对房屋的查封。
最终，邱莹的诉求能获得法院支持吗？
■蹇红张黎绵报融媒记者邓勇
买房后未及时过户不料房屋被抵押
邱莹家住梓潼县。2015年9月，她和第三人张莉签订了一份《房屋买卖协议书》，约定以60万元的价格，购买下张莉位于梓潼县文昌镇的一处房屋，并注明如果因张莉一方的原因造成邱莹不能在房屋交付之日起二年内取得房地产权属证书，邱莹有权解除合同。协议书签订后，张莉一方分三次向邱莹出具了收条，载明共计收到房款60万元。
时间一晃到了2017年年底。在已过了上述协议书中约定的办理房地产权属证书时间的情况下，2017年12月，张莉与绵阳市游仙区某小额贷款股份有限公司（以下简称：贷款公司）签订了一份《最高额抵押合同》，约定以梓潼县文昌镇上的8处房屋（包括之前和邱莹交易的房产在内）设定抵押，向股份公司进行借款。同月20日，贷款公司为以上抵押物办理了抵押登记。
由于迟迟未能收回借款，2018年10月，贷款公司向法院提起诉讼，法院于2018年12月作出民事判决书，判决被告张莉向贷款公司偿还借款本金200万元及利息、罚息……该判决生效后，贷款公司向法院申请强制执行，2019年4月，法院作出协助执行通知书，通知梓潼县不动产登记中心查封被执行人张莉名下所有的位于梓潼县文昌镇的房屋，查封期限三年。
得知自己购买的房屋要被查封，邱莹向游仙区人民法院提出异议。2020年11月，法院作出执行裁定书，裁定：驳回案外人邱莹的异议。因不服，邱莹向法院提起执行异议之诉。
未实际取得房屋所有权仅享有普通债权
庭审中，邱莹提交了案涉房屋所有权证复印件，该房屋所有权证载明：“房屋所有权人张莉，房屋坐落文昌镇……”。对此，邱莹陈述说：“签订合同当时，他们就将房产证的复印件交给了自己，当时没有交付原件并办理过户登记，是因为被告知房产证抵押在银行里，并承诺房产证取回后去办理转移登记”。
法院认为，本案争议的焦点在于原告邱莹对登记在张莉名下的房屋是否享有足以排除执行的民事权益。
法院审理认为，贷款公司在与第三人张莉签订《最高额抵押合同》后，到登记机关办理了抵押登记，依法对案涉房屋取得了抵押权，在债务人怠于履行债务时，对抵押财产享有优先受偿权，在执行过程中，有权对执行标的的价值，先于无优先顺位的普通债务受偿。虽邱莹与张莉签订了《房屋买卖协议书》，张莉一方也出具了收到全部购房款的收条，但邱莹并未在双方约定的交付房屋后的两年内要求张莉办理转移登记，至贷款公司办理抵押登记时，案涉房屋仍登记在张莉名下，故贷款公司善意取得了案涉房屋的抵押权，而邱莹并未取得案涉房屋的所有权，其仅享有基于《房屋买卖协议书》的普通债权，不能对抗贷款公司享有的抵押权。现邱莹要求停止执行案涉房屋并确认所有权的诉请，不符合相关法律规定，法院对其诉请不予支持。
综上，法院判决驳回原告邱莹的全部诉讼请求。
（本文人物均为化名）
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