买房人“违约” 为何法院却判他胜诉

居间合同，又称“中介服务合同”。是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。这在二手房的交易中最为常见。前不久，梓潼人彭先生就遇到了一个因“居间合同”而出现的纠纷，而他也因此坐上了被告席。

■刘红王国木记者邓勇

1.

买卖达成房产公司向买房人索要佣金及违约金

1977年出生的彭先生，梓潼县人。因购房需求，2018年7月，他和梓潼县某房地产经纪有限责任公司（以下简称：房产公司）签订了一份《看房确认书》。该确认书主要约定：1.彭先生从房产公司提供的信息中了解到协议第二条房地产基本信息，并要求提供现场看房服务，且承诺房产公司若促成自己与权属人签订《二手房买卖合同》时，彭先生应及时支付代理佣金给房产公司……4.房产公司为彭先生提供看房服务后，如彭先生或彭先生直系亲属、配偶或其他亲属避开房产公司，私自与该房屋权属人或者共有人进行房地产交易的，视为彭先生违约，须支付双倍佣金。

“我公司业务人员与买卖双方多次沟通，确定成交价为24万元并约定了签订合同时间；可到约定签约时间，买方以各种借口不现身。最终，我公司业务员发现买卖双方均已交税过户。”房产公司认为，彭先生这种行为涉嫌违约，应该按照双方约定支付居间佣金4800元以及违约金4800元，为此他一纸诉状，将彭先生告上了法庭。

面对房产公司的诉求，彭先生则认为，自己和房产公司之间不具有居间合同关系，且该房屋系自己在梓潼县另一家房地产经纪有限公司处购买。

2.于法无据被告与其它房产经纪公司签约不违约

审理中查明，案涉房屋被相关权属人在梓潼县包含本案原告在内的多家房产经纪公司挂牌出售。2018年7月24日，彭先生通过另一房产经纪公司在房屋权属人购买了案涉房屋，并向该地产经纪公司支付了中介办证费共计8000元。

梓潼县人民法院审理认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。依照《合同法》的相关规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付相应报酬，未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求支付从事居间活动支出的必要费用。

本案中，原、被告之间虽未签订居间合同，但双方签订的《看房确认书》的内容，符合居间合同的定义，双方居间合同关系成立。根据《看房确认书》的约定，原告免费为被告提供看房服务，以便于被告最终决定是否购买所查看的房屋；若原告促成被告与权属人签订《二手房买卖合同》时，被告应及时支付原告房屋成交总价（实价）百分之二的代理佣金；提供看房服务后，如被告避开原告，私自与该房屋权属人进行交易，视为违约，须向原告支付双倍佣金。因房屋权属人在本县多家房产经纪公司挂牌出售案涉房屋，被告获取案涉房屋的信息原告在先但并非唯一，被告最终选择其他房产经纪公司，由该公司促成其与权属人签订二手房买卖合同并向该公司支付了中介费。既符合法律规定，也不违反双方的约定。原告未促成被告与权属人签订二手房买卖合同，被告亦不应向原告支付代理佣金及承担违约责任。综上，原告的诉请，于法无据，法院依法不予支持。

法院认为，在竞争激烈的市场经济条件下，原告应积极总结经验教训，不断提升自身的服务质量和水平，以赢得市场占位。据此，依照《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，判决驳回原告房产公司的诉讼请求。

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