房屋计算面积有误是拒付尾款的理由吗
签订了商品房购买合同，却仅仅支付了首付款，而拒缴余款的原因，则是买房者认为案涉房屋的实际面积比标注的面积小了一些，且还存在质量问题。那么，这一切到底能不能成为不支付剩余房款的理由呢？一起来看看涪城法院审理的这起合同纠纷案。
■周翠香周兰兰记者邓勇
购房一波三折，两次解除合同诉求均被驳回
2010年6月30日，黄女士和四川绵阳某房地产开发有限公司（以下简称：房产公司）签订了一份《商品房买卖合同》，约定黄女士以按揭贷款的方式，购买房产公司开发的位于涪城区桃花岛三江西路上的房屋一套，房屋建筑面积为70.43平方米，套内面积59.11平方米，总价款56.9万余元。不过，在后期办理按揭贷款过程中，由于黄女士未能通过银行审核，按揭没有办理成功，该份合同未予以备案。
在无法办理按揭贷款的情况下，双方就合同价款及付款方式等协商一致，又重新签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定房屋总价款56.3万余元，按照双方约定的日期分四次付清，并约定了各自的违约责任。该份合同落款时间仍是2010年6月30日，合同签约备案。此外，双方在签订《商品房买卖合同》的同时，还签订了《商品房买卖合同补充协议》一份，作为《商品房买卖合同》的附件，对商品房的使用、质量保证等进行了约定。合同签订后，黄女士分多次共计支付首付款22.5万余元。
2013年12月，黄女士以经济困难为由起诉房产公司，要求解除双方后期签订的《商品房买卖合同》，房产公司不同意解除，涪城法院审理后，认为其以经济困难为由要求解除合同不符合法律规定，于2014年7月作出判决：驳回黄女士的诉讼请求。黄女士不服此判决，向绵阳市中级人民法院提起上诉，该院审理后于2014年10月作出判决：驳回上诉，维持原判。
因为尾款迟迟不能到位，随后，房产公司起诉请求解除双方的买卖合同。2018年6月，涪城法院以房产公司行使解除权已超过法定期限为由，驳回其解除合同的诉讼请求，判决黄女士向其支付违约金6700余元。
尾款逾期未支付，买房者称计算面积有误
2018年9月，房产公司再次起诉到涪城法院，请求判决黄女士支付拖欠的购房款33.8万余元，并支付逾期违约金16.5万余元。
面对房产公司的诉求，黄女士则表示，本案已经过了诉讼时效，且对方主张的未付房款金额不实，计算有误，因为合同约定为按套内面积计算，但房管局备案套内面积为58.55，按此面积计算总金额应为55.8万余元。同时，因为房屋存在质量问题及延期交房，房产公司还应支付相应补偿金，品迭下来只应付30万余元。
房屋买卖合同成立，买房者可另行主张
涪城法院审理认为：原告房产公司、被告黄女士签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，双方应按约履行各自义务。合同约定被告分期付款，但被告仅支付了首付款，余款至今未付，现房产公司主张被告按合同约定履行支付房款33.8万余元，法院应予支持。同时，因被告未按合同约定履行付款义务，已构成违约，法院调整违约金以双方签订购房合同时商业银行住房贷款利率为标准计算，并进行了具体认定。
此外，黄女士辩称原告延迟交房、房屋存在质量问题，但未提起反诉，本案不予处理，其可另行主张。黄女士辩称原告主张购房款已过诉讼时效，但房产公司在2018年5月16日书写的诉求中提到，其多次要求黄女士解决双方合同履行事宜，因而本案未过诉讼时效。
综上，法院最终判决被告黄女士在指定时间内支付原告房产公司购房款33.8万余元，并支付以2010年6月30日商业银行住房贷款利率为标准分段计算的违约金（需品迭之前支付的6700余元）。
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