《绵阳市物业管理条例》9月起实施
小区物业管理涉及千家万户。作为服务延续的物业管理，与我们每个人生活息息相关。《绵阳市物业管理条例》（以下简称《条例》）2019年9月1日起施行。8月28日，市住建委组织召开了全市物业服务企业参加的培训会。
■尹杜鹃记者兰建春
物业不能有这些行为
《条例》规定，物业不得有这些行为：
擅自提高收费标准、增加收费项目或降低服务标准，擅自利用或允许他人利用物业共有部位、共用设施设备进行经营，擅自改变物业服务用房、业主委员会议事活动用房和共有部位、共用设施设备的用途，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或场地，损害业主共同利益，物业服务合同终止时，拒不退出或不按规定移交物业服务用房和有关财物、资料，擅自退出物业管理区域或不履行物业服务合同约定义务，擅自实施停水、停电、停气，无正当理由阻止供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、垃圾清运等专业经营单位进入物业管理区域服务，其他损害业主权益的情形。
使用住房专项维修资金有哪些要求？
《条例》规定，发生下列紧急情形之一的，物业服务企业应采取应急防范措施，同时由业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、相关业主向物业所在地专项维修资金管理部门提交应急维修申请：
屋面、外墙防水损坏造成渗漏的；经特种设备管理部门书面认定电梯无法正常使用或电梯故障危及人身安全的；安防设施设备破损严重，危及人身安全的；楼体外立面有脱落危险，危及人身安全的；供水、排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，严重影响业主生活或危及人身安全的；供配电设施设备发生故障，造成停电或漏电，严重影响业主生活或危及人身安全的；经消防管理部门书面认定消防系统功能障碍需要更新、改造的；其他危及公共安全的紧急情况。
《条例》规定，专项维修资金管理部门在接到应急维修申请后，应当会同物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）立即进行核查。核查属实的，应当在物业管理区域内显著位置公示并在三个工作日内办理手续。应急维修工程竣工验收后，应当将专项维修资金管理部门会同物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）核查的情况、专项维修资金使用情况及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。
公开公共收益收支有这些新规定
《条例》规定，充分尊重物业服务合同。
物业服务企业与业主委员会签订物业服务合同，物业服务合同中的物业服务事项、服务等级、收费标准、合同期限及违约责任等关键条款应事先提交业主大会会议表决通过。
《条例》规定，充分保障业主的知情权和监督权。
物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示下列信息并及时更新。物业服务企业信用信息和项目负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话。物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式。电梯、消防、安防等专项设施设备及专业经营设施的维修保养单位名称、资质、联系方式和应急处置方案。共用水电费用分摊情况。共有部位和共用设施设备经营所得收益及使用情况。房屋装饰装修及使用过程中应当注意的安全事项。其他应当公开的信息。业主、物业使用人对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。
按照要求，未公示或未及时更新物业服务相关信息的，住建部门负责责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下罚款。
《条例》提到，利用物业共有部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理手续。占用共有道路或其他公共场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费及收取标准等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费的收取和使用情况应当向业主公示。
推动业主大会设立有这些新规定
《条例》提到，物业管理区域内的全体业主组成业主大会。一个物业管理区域设立一个业主大会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同实施管理。业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
《条例》还将首次业主大会召开降低门槛为：同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主联名申请即可提出设立业主大会书面要求。
为解决自治组织运行难的问题，《条例》创设性增加：业主推选业主代表参加业主大会会议的，可以以幢、单元、楼层、住宅类型为单位推选业主代表。
小区停车问题怎么解决？
《条例》规定，物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，业主在同等条件下有优先购买权和优先租赁权。确需利用业主共有道路或其他公共场地改建停车位的，应当经业主大会决定并依法办理规划、消防等手续。物业管理区域内停放车辆，不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或损坏共用设施设备。
如果需要占用共有道路或其他公共场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费及收取标准等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费的收取和使用情况应当向业主公示。
出/台/背/景
物业管理问题日渐突出
据了解，截至2018年底全市共有物业服务企业471家，从业人员3.6万人，各类物业管理项目1723个，管理面积突破9018万平方米，服务业主约56万户，营业收入14.7亿元，全市累计归集住房专项维修资金近30亿元。随着物业服务行业快速发展，物业管理问题也日渐突出，主要表现在：业主大会设立难；部分业主委员会运行不规范、业主委员会成员履职不好，侵害业主共同权益；物业服务企业履约服务不规范、侵害业主共同权益，违规行为缺失制约机制；物业承接查验普遍未落实，引发纠纷多；紧急情况下动用专项维修资金程序繁琐；街道办事处、社区居委会权责不明，等等。由于这些问题的存在，近年来，绵阳市有关物业方面的投诉、信访一直呈上升趋势。涪城区一些社区居委会反映，因为物业管理矛盾突出，处理这方面的事情有时占了全部工作一半以上的时间和精力……
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