关于《绵阳市物业管理条例（草案）》的起草说明 （2018年8月27日在市七届人大常委会第十四次会议上） 绵阳市人民政府副市长罗蒙
一、起草背景
（一）加强社区治理的需要。物业管理活动除商品房和保障性住房外，还覆盖办公楼、工厂、商业、学校、交通、文化、体育设施等公共建筑。物业管理活动因其具有的社会属性，已不只是民事活动，已成为社会管理的一部分。2017年6月，中共中央、国务院印发《关于加强和完善城乡社区治理的意见》，今年4月，省委省政府印发《关于进一步加强和完善城乡社区治理的实施意见》，都将物业服务管理纳入加强和完善城乡社区治理的重要内容。
（二）改变管理模式适应社会发展的需要。当前，物业管理存在着大量矛盾和纠纷，涉及的问题主要有：业主大会和业主委员会运作不规范，部分物业企业不诚信经营服务质量差，开发建设遗留问题较多，住房专项维修资金紧急使用难等。2017年，国务院取消了物业管理师和物业企业资质的行政许可，原来由行业主管部门负责的管理模式已不能适应物业服务管理现状，物业服务管理立法非常必要、迫在眉睫。
今年2月，市人大常委会将制定《条例》纳入2018年立法计划。前期，市政府已确定由市住建局牵头，相关市级部门配合，共同组织起草《条例》。
二、起草过程
今年3月初，绵阳市正式启动《条例》文本起草工作，成立了由市政府分管领导任组长、分管法制、联系住房城乡建设工作的副秘书长任副组长的起草工作领导小组，起草工作领导小组办公室设在市住建局，由住建局主要负责人任办公室主任。立法工作邀请到市法制办专家、西南科技大学法学院教授、市政协立法专家、物业管理行业专家和律师代表组成专家顾问组。3月至5月期间，起草工作组通过举行立法调研座谈会、外出调研考察、向相关单位和社会广泛征求意见、举行公开听证会、组织专家论证等方式广泛征求意见，7月31日，市政协召开《条例》专题协商会议再次修改完善，8月6日,市政府分管领导召集相关单位进行专题研究，于8月9日通过七届市政府第50次常务会议审议，同意按程序报送市人大常委会审议。
三、主要内容
《条例》共八章、九十一条，由“总则，监督管理，业主大会、业主委员会和物业管理委员会，物业服务企业，物业管理服务，物业的承接查验、使用和维护，法律责任和附则”等9部分内容构成。《条例》将监督管理、物业服务企业单独列章;前期物业与后期物业分节规定，纳入物业管理服务一章;物业管理区域因上位法已规定得较为详细，不再单独列章。
制定《条例》的主要目的：建立和完善基层自治组织（街道办和社区）指导、协调，市县（区）两级相关部门依法加强事中事后监管的体制机制;把人民群众对美好生活的向往作为出发点和落脚点，充分发挥业主和物业服务企业的主体作用，提高业主对公众利益的参与度，增强业主对居住环境的关注度，规范物业服务管理活动，引导企业不断提高服务和管理水平，促进行业健康发展。
制定《条例》的指导思想：一是坚持党的领导，在物业管理活动中加强党组织建设，充分发挥党员业主的积极作用;二是坚持问题导向，力争解决目前绵阳市物业管理领域中存在的重、难点问题;三是坚持以人民为中心，保障业主对物业管理事务的自治权，充分尊重业主与物业服务企业之间民事权利义务意思自治;四是坚持弘扬社会主义核心价值观，注重兼顾物业服务企业和业主双方利益，通过立法实现双赢，促进绵阳市物业管理行业健康发展。
制定《条例》遵循的基本原则：一是坚持不抵触原则，符合《物权法》《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》等上位法的立法精神和有关规定;二是有特色原则，体现绵阳地方特色，借鉴但不照抄外地城市的做法;三是可操作原则，填补上位法空白，细化上位法原则性内容;四是责权利一致原则，理顺物业管理参与各方的责、权、利。
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