小区旧貌换新颜 改造以后怎么管？ 聚焦眉山市城镇老旧小区改造（下）
改造老旧小区，建设美好家园。
老旧小区改造前广泛征求居民意见。
改造后的80号小区增加了无障碍设施。
不少老旧小区改造后增设了停车位。
改造后的北苑小区增设了党群活动室。
城镇老旧小区改造，与民生福祉相连，与城市文明相系，但由于量大面广，情况各异，具体推动起来并非易事。今年，全市447个城镇老旧小区纳入改造计划，涉及居民20770户。意见怎么统一？利益如何平衡？改好之后如何管理防止反弹？要解决这些问题，远远不是一项建设工作能做到的，而应作为一项基层社会治理工程，发动群众共谋、共建、共管、共评、共享。
□本报记者 杜艳 文/图
【意见怎么统一？】
先自治后改造 尽量平衡各方利益
“我们小区没有绿化，应该增加绿化面积。”“停车棚又窄又破，能不能维修一下，改成可以充电的那种？”“建议增设一个活动室，老年人、小孩子有地方玩。”……8月6日、7日晚，东坡区苏祠街道为民巷社区先后在下西街62号、为民巷18号召开全体居民会议，讨论老旧小区改造工作，居民七嘴八舌地提出了建议。
“具体改哪些，怎么改，每个业主都有自己的想法。”苏祠街道相关负责人表示，“双创”工作中，很多老旧小区经过整改后，外观环境改善了，但内部治理仍然不易：小区空间只有那么大，年轻人想增设停车位，老年人想增设活动室，需要多方协调，找到“最大公约数”。
8月10日中午，为民巷社区工作人员彭静琳前往下西街62号，征集业主对老旧小区改造的意见。下西街62号，不只是一个门牌号，更是下西街小巷里的一个老旧小区。说是小区，其实只有3栋居民楼，没有物业管理，外人可以随便出入。尽管阳光强烈，但一栋居民楼的楼道入口处，墙壁上仍有大面积的水渍和青苔印。
“我在这里住了26年。小区1994年刚修起来时，还算比较好的。”居民戴秀荣曾是原眉山饮食服务公司的职工，也是这里最早的住户，见证了小区一步步由盛到衰。以前，她居住的这栋居民楼里，左邻右舍都是同一公司的熟人，彼此照应，生活开心。后来，由于缺少持续性投入维修，各种基础设施逐渐老化，最大的问题是雨污主管网年久失修，到处堵塞、浸水，有条件的人家纷纷搬走了。现在，小区里的房子空的空，卖的卖，搬进来一些新面孔，“不少人我都不认识了”。
戴秀荣期待这次老旧小区改造能解决多年“顽疾”。为此，她积极配合社区，帮忙打电话联系一些老邻居，征集他们的建议和意见。按照眉山市老旧小区改造方案，符合条件的小区想改造，首先就是征集业主意见。如果整个小区同意改造户数超过总户数的三分之二，就可以申报改造。“一共80多户，现在签了39户，不到一半。”彭静琳带着老旧小区改造意见征求表，挨家挨户敲门征集意见。“小区是我家，改造靠大家。”彭静琳说，希望像戴秀荣这样的业主多一些，大家积极主动参与到小区改造工作中来。
“不少老旧小区‘脏乱差’，根本原因是管理失序，所以引入物业管理或居民自治组织是关键。”市老旧小区改造指挥部相关负责人表示，街道、社区引导小区业主按照“先自治后改造”原则，宣传老旧小区改造政策，统一业主意见，协调解决小区矛盾纠纷，这是改造程序的第一步。在充分征求业主意见的基础上，住建部门会同街道办，因地制宜，按照“一小区一方案”的原则，委托有关单位编制小区改造设计方案，并在小区显著位置公示5天。期间，根据大家的反馈意见，修改完善设计方案，评审后再公示，多次修改完善后，才能启动施工。
据悉，截至7月底，眉山市老旧小区改造全面启动，其中236个小区已制定改造方案，完成任务数的52.8%；开工小区129个，占任务数28.9%；完工小区39个，占任务数8.7%。
【改造带来什么？】
老小区新生活 搬走的邻居回来了
8月10日下午，走进彭山区凤鸣街道城东社区致民路110号的北苑小区，入口处新安装的门禁系统、新建的门卫室让人眼前一亮。小区里绿树成荫、干净整洁，车辆停放规范有序，绿化带旁设置有卡通小木房，里面放了宠物粪便捡拾纸。在党群活动中心内，4名老年人正乐呵呵地打牌娱乐。“这里凉快，可以看书看报。我们每天上午都来这里耍。”78岁的居民王桂枝说，以前小区没有路灯，没有门卫，老年人也没有活动的地方，还出现过电瓶车、摩托车被盗现象，有些业主因此搬离了小区。
建于20世纪90年代的北苑小区共有住户96户，大部分为彭祖广场拆迁安置户。2019年，凤鸣街道启动了该小区的改造工程，拆除违建、黑化路面，重新进行功能分区，设置休闲活动区、机动车停车区、非机动车车棚，并配套修建党群活动室，安装监控等安防设施，新建门卫室等。
“以前垃圾没人清运，有的业主还把车随意停放在小区里，堵塞交通，居民间因此发生冲突。”北苑小区业委会主任尹勇说，改造过程中，街道办充分听取居民意见，规划建设了停车位，安装了免费充电桩，小区长期存在的矛盾得到有效化解。
“改造完成后，小区一下提档升级了，住起也舒心。”小区居民岳元兴说，附近有学校、菜市、广场、商场，生活非常便利。早几年，管理没跟上，一些邻居搬走了。如今，基础设施完善了，环境变好了，有两户搬走的老邻居又搬回来了，“太让人高兴了。”岳元兴说。
“老旧小区改造，真正实现了居民受益、房屋升值。”彭山区住建局相关负责人说，以80号小区、北苑小区、金桂苑小区为例，小区“脏乱差”得到有效治理，房屋也随之增值了，买卖均价从改造前的约2600元/平方米，涨到改造后的4000元/平方米。
截至目前，彭山区累计投入资金约1469余万元，完成老旧小区改造39个，正在改造12个，剩余24个即将启动改造，年底前全面完成。通过改造，老旧小区的整体环境得到显著提升、治安防控更有保障，真正实现了从“有所居”到“更宜居”的老小区新生活。
【后续怎么管理？】
设立维修基金 建立长效机制
老旧小区改造是看得见、摸得着、实打实的民生项目。但改造完成后，如果缺乏有效管理，时间一长，很容易反弹。后续怎么管？建立长效机制很重要。
“每个平方米收10元钱，这不是改造费，是专项维修基金，以后用于小区的管理维护。”8月10日傍晚，在眉山中心城区落虹巷99号小区，正在召开的老旧小区改造意见征集会上，社区工作人员向居民解释收费事项。
“该怎么出就怎么出，我支持改造工作。”小区业主王志林坦言，涉及收费，难免有人不情愿。但忍受了这么多年的“脏乱差”，现在政府牵头帮忙改造小区，大家更应该齐心协力把小区管理好。
为让大家共同努力，做好老旧小区管理维护，东坡区在老旧小区启动改造前，根据小区实际，按照房屋产权面积，以10—15元/平方米的标准筹集群众承担部分资金。这部分资金由小区自治组织负责收取，存入社区开设的资金专户，主要用于小区改造后的管理维护。
在老旧小区改造较早的彭山区，已探索出一条老旧小区改造后的共管共享之路。
“很多老旧小区只有几栋楼，规模小、住户少，管理成本高，收益少甚至可能亏本，物业公司对老旧小区望而却步。”凤鸣街道城西社区相关负责人说。为解决这个问题，凤鸣街道采取“连片打包”方式，将地域邻近、情况类似的小区连片整合，打包给一家物业公司管理。这样有效解决了物业公司赚不到钱、老旧小区无人管的问题。同时，街道结合老旧小区改造，出资对基础设施、安防技防设备集中“补短”，降低业主及物业公司的负担，并在后期通过开放共享车位、小区广告植入等方式，补贴物业费用。
在实现“有人管”的同时，还要注重“管得好”。目前，彭山区共建立小区或片区党支部179个。在基层党组织引领下，物业公司入驻后，建立收集问题、解决问题、反馈结果“三步走”机制。基层党组织引导物业公司为业主提供“点单式”服务项目，精准解决好居民最关心、最急迫的环境卫生、健身设施、水电气配套等问题。
“改造相对容易，难的是如何不反弹。”市住建局相关负责人表示，像彭山区这种改造完成后引入物业管理的做法，有利于让改造成果长期保持下去。眉山市老旧小区改造后，可由小区大多数居民集体自主选择是否纳入物业管理，积极探索推行社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业服务企业共管共享的管理体制，激发居民主动性、积极性，共同搞好老旧小区管理维护，形成常态长效。
“老旧小区改造不是对‘硬件’一改了事。通过改造，进一步激发城市活力，推动基层社会治理，才是老旧小区改造的深层次意义所在。”市住建局相关负责人表示，眉山市在城镇老旧小区改造中，通过建立和完善基层党组织、业主委员会、小区居民自治组织等，充分发挥基层党组织在社区治理体系建设中的领导作用，统筹协调社区居委会、业主委员会、物业服务企业等，推进城镇老旧小区改造。同时，搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治”模式，开展城镇老旧小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识，发动居民主动参与改造方案制定、投工投劳、配合施工、后续管理、监督评价，共享“整洁、舒适、安全、美丽”的小区环境，促进构建“纵向到底、横向到边、协商共治”的城市治理体系，打造共建共治共享的社会治理格局。
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