从“住有所居”到“住有宜居” 447个老旧小区迎“新生” 聚焦眉山市城镇老旧小区改造（上）
管网改造是老旧小区改造的重点。
老旧小区常见的空中管线“蜘蛛网”。
老旧小区内涝点存在安全隐患。
期待改造的文苑小区。
肉联厂小区增设的党群活动室正在建设中。
老旧小区基本功能改造由政府买单。
银杏花园小区，工人正在修建新设的宣传栏。
改造后的80号小区干净整洁。
编者按
随着城市建设突飞猛进，曾经“九街十八巷”的眉山，目前眉山中心城区面积超过66平方公里，常住人口约42万人。在一栋栋崭新的高楼大厦拔地而起的同时，一些小区在慢慢地“老”去——基础设施老化、管理失序、公共场所杂乱……在经济社会高速发展的今天，“衰老”的小区何去何从？本报《深度·聚焦》，分上下篇关注眉山市老旧小区改造工作。
为满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展，今年以来，从国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，省上特别制定《四川省城镇老旧小区改造技术导则》，到市、县（区）因地制宜制定各老旧小区改造实施方案，一场从中央到地方，层层推动落实的老旧小区改造工作全面启动，眉山市447个城镇老旧小区被纳入2020年改造计划。
城镇老旧小区怎么改？改什么？本期《深度·聚焦》，走进老旧小区改造指挥部、走进正在改造的小区，从政策解读到改造现场，带你了解市民最关切的问题。
□本报记者 杜艳 文/图
【为什么改？】
从解决“有所居”到追求“更宜居”
8月10日以来，眉山市遭遇多轮强降雨，位于眉山中心城区的肉联厂小区、吉祥小区、文苑小区等多个老旧小区积水严重，街道、社区、消防几百人抢险救援，转移上百人。“每次一下暴雨，小区就被淹，我们睡觉都不安稳！”在肉联厂小区居住了17年的向婆婆说，多年来，小区的内涝问题已成“顽疾”，令居民十分头痛。
肉联厂小区建于20世纪90年代，位于一环东路旁，是眉山市典型的老旧小区之一。整个小区地势低洼，与一环东路落差达3米，一遇上强降雨天气极易内涝。长期反复内涝导致小区内混凝土硬化场地破损严重，红砖围墙年久失修成“危墙”。
一街之隔，另一老旧小区——文苑小区也在这次暴雨中被淹。8月14日，记者在该小区采访，建筑物下方还能看到被水淹过的痕迹，多处瓷砖脱落，小区一楼住户房间里仍有积水。除此之外，小区上空各种管线密布，横七竖八拉成“蜘蛛网”，不仅影响环境美观，而且存在安全隐患。
在眉山中心城区，像肉联厂小区、文苑小区这样的老旧小区还有很多。数据显示，东坡区2000年以前建成的符合改造条件的老旧小区共821个，涉及楼栋1787栋、居民34235户，面积约454万平方米。这些小区大部分是单位改制之前，由政府、单位出资建设的居民区，还有一小部分是1998年商品房改革之后最早建设的一批商品房，大多设计规划不合理、设施老化，给居民生活带来诸多不便。
“街老、院老、房老、设施老、生活环境差是老旧小区常见的‘四老一差’困局。”市住建局相关负责人表示，老旧小区普遍存在水、电、气、环卫等基础设施配套不完善，雨污未分流，无绿化，路面不平，无夜间照明，未划分停车位等问题，居住环境迫切需要得到改造提升。今年，全市447个小区、20770户居民被纳入2020年中央补助支持城镇老旧小区改造计划项目。
改革开放以来，我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。业内人士认为，这次从中央到省、市安排部署的城镇老旧小区改造，是我国房地产从“增量扩张”到“存量更新”的一个转变信号。“从解决‘有所居’到追求‘更宜居’，这是主动适应社会主要矛盾变化，实现高质量发展的必然要求。”市住建局相关负责人表示，城镇老旧小区改造的根本目的在于改善民生，优化环境，解决城市发展不平衡不充分问题，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心。
【改些什么？】
既要“面子”光鲜 更要“里子”实用
老旧小区改造，不是简单的刷墙栽花、外表装饰，关键要“内外兼修”，从根本上解决老化问题。根据《眉山市城镇老旧小区改造方案》，改造的重要内容之一就是实施小区管网改造。此外，还有整治美化墙面、路面，疏通消防通道，提升绿化、亮化、停车场建设，增加文化、体育配套设施等。
8月14日，走进眉山中心城区黄州东路附近的银杏花园小区，回填土方、硬化地面、安装管线……十几个工人施工正忙。
“地面上的改造相对容易，施工难度最大、最费工夫的是地下管网改造，也就是小区的‘里子’问题。”东坡区老旧小区改造指挥部相关负责人说，银杏花园小区是东坡区首批试点改造的老旧小区之一，也是目前进展最快的一个小区。即便如此，前期的地下管网改造也耗费了近两个月时间。
银杏花园小区修建于1998年，是眉山较早的商品房小区，目前有58户居民。改造前，小区雨污管网堵塞严重，车位数量为零，公共环境较差，影响居民正常生活。“原本以为只是下水道的问题，结果刨开地面一看，隐性的问题太多了，包括雨污未分流，以前砖砌的化粪池到处渗漏等。”东坡区老旧小区改造指挥部相关负责人说，遇到这种情况，打补丁不行了，必须重新来过，最终把整个化粪池都换了新的。
“这次应该彻底解决问题了。”80岁的王金贵是银杏花园小区的业主，每天都到改造现场看看进度。他最期待的是活动室改造完后，能和几个老伙计一起在里面打桥牌。
记者现场看到，该小区的排水、排污管网已全部重新排布，居民楼前后都有盖着高分子雨箅子的地面排水沟。在8月10日以来的多轮强降雨过程中，新的排水系统经受住了考验。不仅如此，改造后的银杏花园小区还有很多“从无到有”的亮点：以前小区停车位数量为零，改造后停车位数量达40个；以前小区没有活动室，现在，一个49平方米的闲置空间将被改造成党群活动中心；小区内增设了消防回车道、景观配套设施，并增加了高杆灯、景观灯等13处室外照明设施等。
“除基础设施类改造外，我们还根据小区具体情况，挖掘小区文化内涵，打造文化墙，让居民有归属感。比如铁路家属区会以铁路文化为主；蚕丝厂小区进行改造规划时，很多地方就考虑到蚕桑文化元素。”东坡区老旧小区改造指挥部相关负责人表示，老旧小区改造要真正做到“外美内实”，才能切实增强居民的幸福感、获得感。记者了解到，为适应城市现代化建设进程，这次老旧小区改造中还有很多前瞻性设计，比如在车位设计时，预留电动汽车充电桩位置；在智慧小区安防建设上，有人脸识别、车辆识别功能等。
【资金哪里来？】
政府有补助 业主也要“掏腰包”
老旧小区改造，涉及面广，资金投入大，钱从哪里来？居民、政府、社会力量合理共担。
8月10日，记者来到彭山区城东社区的80号小区。小区内，黑化后的路面干净整洁，停车位规范有序，新设置的休息亭和座椅被绿植围绕，真正实现了“路平、水畅、灯明、增绿”的效果。而以前，这里杂草丛生，违章搭建较多，是典型的“脏乱差”老小区。
作为彭山区首批改造的老旧小区之一，80号小区已成为全市老旧小区改造的样板典范。它的改造经验或许可以提供一些借鉴。
“我们最开始的想法，是准备花10多万元，把路面硬化好就行了。结果赶上老旧小区改造政策，改造提升就非常深入了。”城东社区相关负责人表示，在改造过程中，80号小区的地下管网改造、路面硬化等大头部分是政府解决的，而小区墙面和防护栏安装提升等问题，由业主自身承担费用。
“小区改造费用的10%由居民承担，也就是说，100多户居民需要自筹六万多元。这笔费用根据每家每户的面积平摊下来，一户在400-600元左右。”彭山区相关负责人说，在老旧小区改造中，该区按照中央、省、市各级关于老旧小区改造精神，积极探索老旧小区业主共建共享模式。“一方面，居民自己掏腰包，是让他们充分参与到老旧小区改造中来；另一方面，居民自己交了费用，会更加珍惜老旧小区改造的成果。”
国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》明确，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，同时积极推动居民出资、社会力量参与、信贷金融服务支持。
“经县（区）申报省厅审定，眉山全市纳入2020年中央补助支持城镇老旧小区改造计划项目为447个，预计投资额76158.36万元。”市城镇老旧小区改造领导小组办公室相关负责人表示，老旧小区改造要群策群力、共建共享，政府给予的资金补助，重点支持基础类改造，其他提升类改造，在政府补助之外，鼓励居民、社会资本合理共担，共建共享。
采访中，记者了解到，目前眉山市各区县在老旧小区改造中通行的办法是：小区单元楼外公共区域的路面、雨污管网、消防、监控、环保、绿化以及满足居民基本需要和公共安全需求等基本功能改造，由政府买单；水、电、气等“一户一表”改造以及满足居民改善型生活需要，丰富小区配套服务的内容，居民按照权属占有比例确定出资比例，政府给予一定的资金补助或政策支持。
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