【深度】潘石屹张欣彻底告别房地产

界面新闻 2019-11-09 09:46 大字

记者 | 吴波

明星企业家潘石屹、张欣夫妇，再次因出售资产成为焦点。

这次他们旗下的SOHO中国（00410.HK）要卖的不仅是一两栋楼了，而是几乎要卖掉在国内所有的核心资产，估值高达500—600亿元。消息一出，资本市场反响热烈，当天SOHO的股价盘中涨幅一度达到27.07%。

在之后的声明中，SOHO中国既没有明确说“卖”，也没有明确说“不卖”。这与潘石屹的一贯口吻相符。

低买高卖是SOHO中国这些年惯有的商业思路。潘石屹曾说，“做生意永远不变的规律，就是低的时候进货，高的时候出货。SOHO中国永远在遵循这一原则。”

SOHO中国的商业项目最开始并非走持有收租模式，而是物业销售模式——将写字楼分割为小面积的办公空间散售给了个人和公司。位于北京的建外SOHO、朝外SOHO等，都是散售典型。

通过把写字楼像房子一样散卖出去，潘石屹、张欣夫妇在2012年曾创造了超百亿利润的高光时刻。

一家企业的命运始终受创始人性格左右。“卖卖卖”是潘石屹、张欣夫妇套利的最快途径。2013年宣布转型仅一年后，SOHO又开启了卖卖卖模式。

至此的5年多时间里，SOHO中国依靠出售核心资产，在房地产行业依然赚到不少财富。从上海的外滩“地王”，到SOHO海伦广场和静安广场，再到凌空SOHO，潘石屹、张欣夫妇这几年已套现近300亿元。

而这一次，将是SOHO中国历史上最大一笔资产出售。如果全部卖掉后，他们在国内的资产将所剩不多。

清空核心资产

今年6月份，SOHO中国就列出了一份资产出售清单，将涉及上海、北京两地共计13个项目摆上货架，资产总价值约78亿元。

当时在谈到出售之后剩下的核心项目是，潘石屹表说，“这8个项目是SOHO中国的八大金刚，是撑起SOHO中国的核心资产，我们将继续持有这些优质资产，同时长期看好北京上海的办公楼市场。未来几年货币的宽松政策还会持续，所以在市场上能拿到比较便宜的钱，钱可能不值钱，我们的房子会很值钱。”

潘石屹口中比钱更值钱的八大金刚，正是这次被传也要卖掉的核心资产。

根据财新报道，SOHO此次出售计划的第一笔交易正在进行且接近最后阶段。黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司有意收购位于北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3以及位于上海的SOHO复兴广场。

除了这三个项目，SOHO中国还将出售上海的古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO以及北京的前门项目和丽泽SOHO等5个项目。财新在报导中称，这8个项目的总价值在500亿-600亿。

根据SOHO中国2019年半年报显示，目前其在北京、上海各有四个已完工项目，分别为北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHOII、银河/朝阳门SOHO，上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。这8个项目在上半年给SOHO中国带来了约7.44亿元的租金收入。

根据2018年财报所列物业资产，若出售了以上核心资产后，SOHO中国还持有三里屯SOHO、银河/朝阳门SOHO、中关村SOHO、丹棱SOHO、SOHO东海广场、SOHO嘉盛中心、SOHO中山广场长城脚下的公社、博鳌蓝色海岸、北京公馆、服务式公寓和SOHO3Q等物业资产。

其中，SOHO3Q这个近年来潘石屹一直拼命想要抓住的风口，也在共享办公行业变化和公司策略转变中前途未卜。

稍早前的10月22日，市场消息称，SOHO中国已经将旗下的11个SOHO3Q项目打包卖给筑梦之星，且进入合同审批流程。尽管SOHO中国方面表示暂不回复此事，但另一方筑梦之星已有员工表示确有此事。

作为写字楼之外的又一个核心业务，潘石屹曾在外不断宣传SOHO3Q，且计划在2019年将其分拆上市。

若上述出售事宜敲定，SOHO3Q规模将迅速缩小，上市计划大概率也将搁浅。SOHO中国还是要回到依靠传统写字楼赚钱的路上。

卖而不买

作为夫妻合伙人，现年56岁的潘石屹和54岁的张欣根据各自优势，分工合作，将SOHO中国打造成了一家特色商业地产公司。

根据公开资料，张欣曾赴英国求学，在剑桥大学获得发展经济学硕士学位，拥有华尔街投行经验。潘石屹则来自甘肃天水，是最早一批进入房地产行业的人，和冯仑、易小迪、王功权等被称为“万通六君子”。

张欣的个人经历被揉进SOHO中国基因中，SOHO的许多前卫建筑和资本运作都离不开她的推动。

1995年，潘石屹和张欣创立SOHO中国，先后开发了SOHO现代城、建外SOHO、长城脚下的公社等新潮建筑。

此后张欣凭借其资本运动能力，推动SOHO中国以“中国领先的商业地产商”的名义，在2007年赴港上市，并成功融资19.7亿美元，创造了当时亚洲商业地产公司最大的首次公开募股记录。

精明的潘石屹，则主导SOHO中国在多次低买高卖的运作中获利。连他的好友任志强都说，潘石屹卖东西很厉害，是天生的二道贩子。

2010年，银河SOHO当年卖出146亿，成为单体项目的全国销售冠军，潘石屹把它们卖给了包括西北煤老板和江浙民营老板在内的全国客户。

巅峰时期，SOHO中国的利润能与住宅开发商千亿营收产生的利润相当。

2012年，SOHO中国营收153亿，净利润约105.85亿。同一年，万科营收首次破千亿达到1031.2亿元，净利润为125.5亿元，而当年万科的销售额是1412.3亿元，全球第一。

也正是在这一年，SOHO中国宣布转型，计划以售转为租来抓住市场机遇，但却造成了曾经的销售大将王春蕾、王胜江等人先后离职。

持有出租模式并未持续很久，2013年SOHO中国净利润下降至73.88亿元，这依然很赚钱。随后在2014年开始了又一轮整售，此后卖的动作一直未停。

2014年，SOHO中国卖了上海SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO的近一半物业面积，总价82.8亿元。

2015年，又通过股权转让的形式，SOHO中国将上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益卖给复星，总价84.93亿元。

2016年，SOHO中国又卖了上海SOHO世纪广场，总价32.2亿元。2017年，SOHO中国进一步卖掉了上海虹口SOHO及凌空SOHO的剩余物业面积，总价85.8亿元。

今年，除了出售上述核心资产和SOHO3Q外，还以7.61亿元出售位于北京的9个商业项目、共计2583个地下停车位组成的资产包。

卖掉大量项目的SOHO中国，这几年也再未达到2012年的高点。

根据公司历年财报，2014年—2018年，SOHO中国净利润表现不稳定且下降明显，分别为40.8亿元、5.38亿元、9.1亿元、47.33和5.65亿元。

潘石屹曾表示，出售物业后收回的资金将用于关注一线城市核心区域土地市场的机会，或者偿还贷款。然而，自2013年获取北京丽泽SOHO项目后，最近几年SOHO中国的资产购买动作几乎停滞。

SOHO中国显然错过了这几年中国房地产的发展机会。恒大、碧桂园等房企抓住市场红利，利用杠杆将销售额做到几千亿，净利润达到三四百亿，远超SOHO中国。

海外投资

与出售资产同样受关注的是，潘石屹和张欣通过家族信托投资海外资产的动作。

据公开资料梳理，从2011年开始，潘石屹和张欣夫妇就曾通过家族信托投资了大量海外资产。

2011年，他们的家族信托对纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目进行投资，耗资约5-7亿美元。2012年，又斥资6亿美元收购曼哈顿公园大道广场49%的股权。

2013年年初，张欣连手巴西Safra家族以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%的股权。这次交易让张欣成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。

潘石屹和张欣都曾对外表示，投资海外资产是通过家族信托，与SOHO中国无关。但深究背后资金流动，家族信托资金主要还是通过SOHO中国最大股东身份赚来的。

潘石屹和张欣的家族信托持有SOHO中国33.24亿股股份，比例达63.9309%。潘石屹是信托的实益拥有人，张欣为信托的受益人。

2002年，SOHO中国为谋求海外上市，搭建红筹架构。潘石屹和张欣二人通过私人公司控制SOHO中国的股权，再成立7家离岸公司来控制境内的项目公司。

其中，潘石屹通过Boyce控制SOHO中国47.39%股权，张欣则通过Capevale控制SOHO中国47.39%股权。2005年11月，潘石屹将其在Boyce的全部股份以馈赠的方式转让给张欣。

张欣本人就是这笔信托的唯一授予人、保护人及全权受益人。至此，他们两人所持有的SOHO中国股权的收益权都转至张欣名下。

不过，与国内动作一样，潘石屹、张欣在海外投资动作也止步于此。最近几年，并没有在海外购买任何资产。

而潘石屹长子潘瑞算是子承父业，在英国成立Estates房地产公司（欧房集团），投资了多个大型地产项目。

潘瑞与王思聪、王烁、富力公子张量，曾并称“京城四少”。他毕业于英国华威大学，房地产专业硕士学位。

潘石屹、张欣另外两个儿子还在海外上学。二儿子潘让去年入读耶鲁大学，小儿子Luc今年就读哈佛大学。耶鲁大学和哈佛大学正是SOHO中国基金会选择的捐赠学校。

2005年，潘石屹、张欣夫妇共同创建SOHO中国基金会。该基金会在2014年启动了金额达1亿美元的SOHO中国助学金项目。

目前已经与哈佛大学和耶鲁大学签署总额为2500万美元的捐赠协议，且已支持40多位中国学生在哈佛大学和耶鲁大学进修本科学位。

中国商业社会因时因势而变，潘石屹、张欣夫妇和SOHO中国无疑是其间不可或缺的一个见证。

尽管“万通六君子“时代早已远去，SOHO中国也在新形势下作出新的选择，但潘石屹、张欣夫妇依旧算是成功的中国企业家。

在2019年福布斯全球亿万富豪榜单上，潘石屹、张欣夫妇仍以36亿美元（约合250亿人民币）排名第597位。

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