“以房养房”的“黄金时代”渐行渐远
近几年来，随着人们生活水平的日益提高，改善性购房已成为时下泸州楼市的主要力量。同时，随着人们对房地产领域投资意识的增强，买房不仅是为了满足居住的基本需求，更是一种投资的手段。
怀着“居住投资两相宜”的打算，许多人都把“以房养房”做为改善性置业或投资置业的首选方式。近年来，通过“以房养房”，使不少人轻松的解决了住房或投资问题，但随着租售比拉高和房贷利息不断提升，再加上房地产调控政策对投机、投资购房的抑制，“以房养房”的成本和风险日益增加，“以房养房”的“黄金时代”已逐渐成为过去。
◎ 川江都市报记者屈德辉 文/图
投资置业，“以房养房”成为多数购房者首选
“与其将闲置资金存在银行‘吃死利息’，不如买一套房子改善住房环境，同时出租老房子获得租金收入更为划算。”市民张女士表示，趁现在收入稳定，多养一套房子，强迫自己每月还贷，将来也不怕下岗退休没后有收入来源。
对于很多改善型置业者或者说有投资置业打算的购房者来说，二套房如何选择？首套房又该如何处理？这些问题都是需要迫切解决的。目前而言，主要有“以房换房”和“以房养房”这两种解决办法。
记者在采访中发现，在两种购房置业办法中，多数购房者倾向于“以房养房”。
“我选择‘以房养房’，持有两套房产，其中一套房租还能贴补新房房贷，加上工资会持续上涨的，还款压力将越来越小。如果后期有资金方面的需求，第一套房子还可以灵活处理，进行变现。” 网友“一个人的旅途”表示，“选择‘以房养房’，你的工资、租金和房价都会涨，但房贷不会变。”
“我觉得选择‘以房换房’还是‘以房养房’，关键是看第一套房能不能持续带来收益，是不是一直都是出租状态，能不能保值或升值。”市民陈先生认为，“我个人还是觉得‘以房养房’更加划算。”
在过去的几年中，随着房地产市场的迅猛发展，房价节节上升。不少房主依靠拥有多处房产而身价倍增。一些认为未来房价将持续上扬的房主，自然不会立刻把旧房出售变现。因为房价在上涨，房产就不断升值。于是购买新房后，如果资金充裕，大都会选择保留旧房，将其出租而不出售。
有业内人士表示，目前市场上主要有两种“以房养房”的投资理财方式。
一种是出租旧房，购置新房。如果购房者的月收入不足以支付银行贷款本息，或是支付后不足以维持每月的日常开销，却拥有一套可以出租的空房，且这套房子所处的位置恰好是租赁市场的热点地区，那么就可以考虑采用这个方案，将原有的住房出租，用所得租金偿付银行贷款来购置新房。
另一种是投资购房，出租还贷。有的购房者好不容易买了套房，却要面对沉重的还贷压力，虽然手里还有一些存款，但一想到每个月要把刚拿到的薪水再送回银行，而自己的存款不知什么时候才能再增加几位数，心里就不是滋味。在这种情况下，可以再买一套房子用来投资。如果能找到一套租价高、升值潜力大的公寓，就可以用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息，这样不仅解决了日常还贷的压力，而且还获得了两套房产。
有投资者认为，房价可能短期会波动，但从长远看，调整周期过后价格仍将呈刚性，房产仍是一项不错的投资。他们认为，即使利率提高，还贷金额实际增加并不多，何况现在想出手旧房也不容易，不如继续持房出租。还有人表示，现在中介对房租的评估就是按一定比例还贷额测算的，只要房产质量不是太差，资金压力不大，在租房者众多的情况下，仍可选择“以房养房”。
谨慎出手，选择“以房养房”并非万无一失
“以房养房”看上去很美，但并不是万无一失，其中不确定因素也很多。对于选择“以房养房”改善型购房者而言，不卖房的理由是房产会升值、租金收入能用来偿还房贷。不过既然是投资，就会有风险。必须谨慎的是并非所有的房屋都会升值，并不是所有的空房都能出租。
有理财师认为，正常情况下，租金收入+家庭其他收入，应大于还贷额+家庭的正常开销。在家庭收入和正常开销不变的情况下，租金收入越高，还贷金额越低，家庭财务就越安全。反之，如果租金收入没提升，而房贷政策的变化导致还贷金额增加，“以房养房”就会压力重重。所以，为控制这方面的风险，银行放贷时，一般要求还贷额占家庭收入的50%以下。超出这个比例，一旦家里出现什么意外情况，资金周转发生困难，造成逾期还贷，则房子就有被银行收走的风险。
除了还贷额上升的风险，“以房养房”者还要承受出租收入不稳定、物业贬值等多种风险。一位房产从业人员表示，房产也有“保鲜期”，要折旧，房产发展总是一代接一代向更合理的设计、更新的建筑材料设备、更符合时代需求的方向发展。因此，时间久的房产可能落伍，租金和价值有下降风险。
此外，房地产市场的供需情况也会影响租金收入。总体而言，市场上的空置房越多，“以房养房”风险就越大。当房地产转为买方市场时，开发商如果大量抛售和压价出租，普通投资者将承担房价和租金双下降的风险，而还贷还要继续。因此对那些选择“以房养房”购房者，尤其是购买多套住宅的投资者来说，“以房养房”要慎之又慎，避免因一时冲动而遭受损失。
“能够保持持续并且快速升值的房产，必须在地段、小区环境和房屋状况这3个因素中至少有一项优势。一些房龄较长，房屋状况较差的老房子，房屋价值会逐渐萎缩，购房者应该将其出售，选择买新房换旧房。”有业内人士表示，“以房养房”不是个简单的选择，这里面的账要仔细算清楚，除了每月固定要支付的物业管理费之外，还有银行贷款利息，这是笔固定的支出，而其收入却只是相对固定的。
此外，既然是投资就会有风险，房子出租会有一个“滞留期”，即从正式入住到出租出去，中间会有一段时间房子是空置的。即使已经出租的房子也可能会中途“断档”，这就需要你周密考虑如何度过这样的“风险期”。
市场转换，“以房养房”的黄金时代已过去
近几年来，通过“以房养房”，不少购房者轻松解决了住房或投资问题。但是，随着租售比拉高、房贷利息不断提升，加上房地产调控政策对投机、投资性购房的抑制，“以房养房”日益艰难，其“黄金时代”已逐渐成为过去。
“还贷的压力很大，新房装修费不知几时才有坐落，搬入新家遥遥无期，‘以租还贷’现在也只是美好的想象。”市民王先生表示，“现在最怕就是出现什么意外，工作和生活上的都将不堪重负。”虽然“以房养房”，已经成为众多消费者轻松买房的一条捷径。不过，人们似乎只看到了好的一面，而忽视了其中的风险。尤其在房价上涨明显快于房租的大环境下，以租还贷的“以房养房”置业方式并不见得划算。
一业内人士表示，从理论上来说，当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之变动、给予房价有效支撑时，“以房养房”的风险就会放大。因此，对于投资者来说，若一套房子二三十年也不能收回成本，那么就不应再考虑“以房养房”的置业投资方式。
另外“以房养房”的模式在受房屋租赁市场制约的同时，还受银行利率的影响，特别是近年来频繁加息使得房贷成本日益高涨，让“以房养房”压力倍增。不仅如此，从中央到地方频频出台的房地产调控政策，抑制投机、投资性购房方向明确，使“以房养房”的门槛和成本都在显著提升。
同时，房地产大幅增值的“黄金时代”已经过去，房产交易成本大幅增加，今后房产大幅增长的预期看低。如果再考虑出租收益、房产折旧、维修、空置率等综合因素，“以房养房”已变得日益艰难，“以房养房”的“黄金时代”也将随着房地产的“黄金时代”逐渐成为过去。
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