严控“偷面积” 户型“灰空间”将退出历史舞台

川江都市报 2018-04-03 13:40 大字

开发商“偷”面积做法曾盛极一时图据网络

“买一层送一层”,“买2房得3房”,“超大阳台露台”……这些年来,“赠送面积”一直是不少楼盘促销中的“卖点”。高“赠送面积”意味着高性价比,最能吸引购房者,这也是开发商绞尽脑汁“偷面积”的原因,“偷”来的面积被业界称为“灰空间”,曾盛极一时。

近日,泸州市住建局等7个单位联合印发了《关于印发规范管理促进房地产业健康发展的实施细则的通知》,明确要加大对房地产开发项目超容积率规划源头治理,杜绝超标准规划设计赠送面积(不计产权的面积)。这意味着 “偷面积”将越来越难,大“赠送面积”的户型恐怕将逐渐退出历史舞台。川江都市报记者屈德辉

“赠面积”,“90/70”政策的突破口

2006年6月份,“国六条”横空出世。根据政策,自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

正所谓“上有政策,下有对策”,如何在有限的面积里打造功能齐全适用空间,赠送面积成为许多开发商应对“70/90”政策的法宝。

在“70/90”政策的指引下,为了尽最大限度实现产品的个性化开发,在面积受限的前提下,如何实现为消费者提供一个更为舒适的居住空间,从而助推销售?

开发商充分理解了购房者的心理需求,相当多的房屋有较大赠送面积,有效地放大的户内使用空间。不少楼盘在户型设计上,做到了多个大阳台,还有超大露台,这些空间只算半面积或不算面积,不少房屋得房率高达120%左右。这对购房者来说,选择有“灰空间”的户型是很实惠的。

一业内人士表示,归根结底,“赠送空间”是“90/70”政策落地的衍生物。一个政策,就这样悄然改变着商品房产品供应结构体系。

“灰空间”,楼市促销的杀手锏

从小阳台、大阳台到空中花园;从最初的入户花园、挑高露台,发展到户内可变空间、挑高入户客厅等,“赠送面积”的比例越来越高。这些“赠送面积”,被业内人士称之为“灰空间”。

2008年,在经济危机的影响下,泸州房地产市场同样受到波及。为了在楼市低谷取得突破,不少楼盘都努力增强产品卖点,加大“赠送面积”显然是最直接最有效的办法之一。

据业内人士介绍,在当时的建筑设计中,赠送空间通常表现在以下几个方面:一是增加空间的层次,协调不同功能的建筑单体,使其完美统一;二是界定﹑改变空间的比例;三是弥补建筑户型设计的不足,丰富室内空间。在当时的楼盘销售中,这三种表现形式得到了淋漓尽致的发挥和渲染。而这些项目户型也因此灵活多变,一房变两房,二房变三房,均有超值室内空间和实用价值。

“多点赠送面积意味着实际使用面积更大,同等情况下,肯定是挑赠送面积大的更划算。”高赠送面积的房子显然更受消费者青睐。因为对他们来说,“赠送面积”越多意味着实际使用面积越大,房价变相降低,是再划算不过的事情了。“凭空多出来的露台可以纳凉休闲,多出来的阳台可以晾晒衣被、甚至改成阳光房,多出来的飘窗也可以坐上去发呆小憩,多出来的花园和地下室也可以户外休闲,种花养草……”可以这么说,开发商送的面积都是业主十分渴望的生活配套,给居家生活带来了舒适性的提升。同时,在后期使用中按建筑面积收费的物业费等也会相应减少一些。

凭着性价比优势,“灰空间”户型受到购房者推崇,成为买卖双方心照不宣的暧昧“互惠”, “灰空间”由此在酒城楼市生根发芽,愈演愈烈。

“偷面积”,户型“创新”的代名词

“赠送面积最能吸引购房者,这也是开发商乐于“偷面积”的原因,从2009年开始,赠送面积已成为很多楼盘的主要‘卖点\’。为了让户型“赠送面积”增大,开发商一般都是通过加大入户花园、露台、飘窗的规划设计,有的户型得房率能达到甚至超过40%。”

业内人士张先生表示,一个项目的容积率在土地出让合同中是规定了范围的,不得超过规定范围的上限。为了得到更多的使用面积,开发商只有在赠送面积(不计入建筑面积和容积率)上下功夫,想方设法“偷”更多的面积。一是为了增加卖点,二则为了提高销售价格。

张先生认为,“90/70”对户型面积的限制,使错层、跃层、挑高、阳台等设计都受到局限,这也意味着随着人们对住宅户型空间的要求越来越高,酒城楼市户型创新是必走之路。“‘灰空间\’的出现,在一定程度上实现了产品户型设计的多样化。”

利用“灰空间”,这些户型打破了常规的空间布局,特别是电梯的跃层空间,错层式设计,可变空间等,这些灵动的户型空间处理,常常是追求时尚的购房者的最爱。特别是2009年后,房地产政策加强了对二套房的限制,无论是首付还是房贷利率,都不断提高。在此背景下,换房难度增加,一步到位开始成为不少“刚需购房族”的选择。而对于大多首次置业者来说,买多大面积的房子,还得看手中“余粮”,权衡自身需求与能力,“小三房”的优势便体现出来。

在这样的市场背景下,不少楼盘开始在户型上下功夫,“2房变3房”的可变户型迅速走俏。这些户型一般设计成方正的阳台或其他半封闭空间,装修时可封闭后改成第三间房;或者采用客厅6米挑高的形式,装修时隔出第三间房,从而增强房屋的实用性。

一业内人士回忆道:“2012年左右,‘小三房\’需求旺盛,开发商不断创新出‘2房变3房’的可变户型,城北一楼盘曾经做出70平方米左右的‘小三房\’,可谓把‘2变3’户型、把\‘灰空间’推向极致。”

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