贫困户用宅基地换“小洋楼” 泸县“土改”试点 激活“沉睡”资源撬动乡村振兴

泸县龙桥文化生态园

暖春时节，泸州市泸县喻寺镇谭坝村到处绿意盎然，4000亩粮油轮作基地内，花期后的油菜梢头挂满了沉甸甸的菜籽荚。

泸县嘉明镇安康公寓里，68岁的谢荣新忙完整栋公寓的大扫除，准备回家做午饭。有规律的生活，让老人感觉自己成了“城里人”。

泸县玉蟾街道山河社区，姜泽普从7公里外的自留地里运回来几十斤新鲜蔬菜，刚进小区就被邻居们“一抢而空”。自从把家搬进聚居点，他始终不愿放弃耕种了几十年的土地。

泸县龙桥社区龙腾山庄负责人许英胜说，有了建设用地，今年准备大干一场。去年，通过招拍挂程序，他拿下了13亩建设用地指标，今年将把山庄基地进一步扩大，新增几个大型游乐项目。

2015年3月，泸县被确定为全国农村土地制度改革33个试点县之一。在制度试点的近5年时间里，市、县联动，探索出了多项改革经验，为村民和村集体经济收入的增长，以及农村的高质量发展作出了重要贡献。◎川江都市报记者 曾刚 摄影报道

保权腾退

农村宅基地价值被激活

在嘉明镇董湾村有一处农村宅基地搬迁后留下的遗址：破败的房屋、凌乱的布局，见证了上世纪五六十年代泸县农村房屋的原貌。如今，随着先富起来的村民进城镇定居、到聚居点安置，村里留下大量老旧农房，除了像董湾村这样少数用于保留的情况，大多已复耕复垦，恢复生产。

依照国家现行法规，农村宅基地本来是一户一宅，但由于历史遗留问题，村民建新不拆旧的情况并不少见，造成的后果就是大量的土地被浪费。

泸县自然资源和规划局统计数据显示，全县有耕地127.3万亩，宅基地24.6万亩（人均占有170平方米），呈“插花式”分布状态。3.9万宗、3.2万亩闲置宅基地得不到有效利用，用地供需失衡，阻碍了农业的规模化发展。

宅基地制度改革，如何盘活闲置的宅基地是首要问题。

家住泸县玉蟾街道山河社区的姜泽普说：“当时听说要把房子和地退出来，到县城周边去住聚居点，我简直不敢相信。后来，镇村工作人员多次上门宣传，我们才理解政策精神。”

其实，在决定从7公里外的山上搬进新村聚居点前，姜泽普算了一笔账：家中4口人，宅基地300平米，按退出土瓦房300元/平方米和其他建设用地20元/平方米的标准计算，他能领取退出补偿款10万余元。按新房1480元/平方米的价格，购买了110平方米户型的房子，花费15万余元；拆旧建新的过渡期间内，每人每月还有300元补助。“总的算下来，我只需花两三万元就可以住进新房，最后决定退出‘宅基地’。”

从少数人开始突破，很多村民看到了宅基地退出后的好处，改革有了成效。泸县自然资源和规划局相关负责人说，泸县尝试“保权腾退”，即农民在保留宅基地资格权的情况下退出多余宅基地并获得安置和补偿，这一举措既能盘活闲置宅基地，又可保障村民重回农村。

如今，姜泽普家复垦后的宅基地仍在耕种，其余土地也栽上了村里免费提供的油茶苗，以后有了收益归自己。

共建共享

3月25日，泸县嘉明镇安康公寓里，68岁的谢荣新忙完院里的大扫除，准备回家做午饭。这样有规律的生活，让老人感觉自己成了“城里人”。

安康公寓由3幢3层建筑、面积约1800平方米的“四合院”构成，这里住着38户贫困村民。他们和谢荣新一样，因为参与村里的宅基地退出复垦项目，住进了“小洋楼”。更让他们没有想到的是，如果自身还具备劳动能力，可以到嘉明现代农业园区找工作，以此增加收入，真正实现“退得出、搬得来、稳得住”。

嘉明镇副镇长黄焱锋告诉记者，安康公寓入住的全部是空巢老人和“三无”老人，他们都是采用“房地置换”，也就是以宅基地使用权置换房屋居住权的方式入住公寓，保障他们的晚年生活。待老人去世后，产权归当地村集体所有。

在喻寺镇谭坝村共建共享小区，村民何杰正忙着为客人烧水沏茶。“当初把宅基地交给村里，参与共建共享是正确的决定。”何杰说，能住上这样两室一厅、宽敞明亮的新房，他感到很满足。

谭坝村党总支书记马世彬说，利用宅基地参与共享共建，目的是帮助贫困户改善居住条件，贫困户以宅基地使用权与村股份合作社共建共享，贫困户免费获得住房，股份合作社则获得经营性用房。

什么是共建共享？马世彬以村民何杰的住房举了一个例：何杰以100平方米的宅基地使用面积与村里股份合作社共建共享了200平方米的房屋，总投资22万元，由村股份合作社投入18.8万元，国家危房改造资金投入3.2万元。新房修好后，何杰免费享有50平方米的宅基地使用权和底层90平方米的住房所有权（10平方米为楼道）。村股份合作社享有50平方米的70年集体经营性建设用地使用权和二层90平方米的房屋所有权。“何杰拎包入住新房，合作社有了经营用房，双方实现共赢。”

以宅基地置换公寓，易地脱贫安居。针对贫困人口，泸县统规统建安康公寓，全面配套基础设施和特色经济作物园区。882户农民已腾退原宅、置换新居，实现易地搬迁脱贫；以宅基地共建共享，借力建设新居。泸县允许农户以合法宅基地使用权与第三方资本合作，在新村聚居点共建共享居住和经营性用房，目前已有4户在谭坝村成功实践。

农村土地入市推进乡村振兴

活化“宅改”

在泸县龙桥文化生态园里，龙腾山庄负责人许英胜踌躇满志。去年底，他通过招拍方式，以28万元每亩的价格，拿下了13亩建设用地指标。

“要是土地权属性质不是自己的，我们不敢放开投资。”许英胜说，以前只能采用流转或者租赁的方式，担心建设好的项目随时可能会被拆迁，导致投资打水漂，因此建设质量一般不会考虑长远，大多以临时建筑要求进行设计。如今有了建设用地指标，既可以通过银行融资，缓解企业资金压力，还能利用这笔资金扩大经营，解决村里的劳动力就业问题。

那么，龙腾山庄拍下的建设用地指标来自哪里？龙桥社区支部书记刘本建说，把农民宅基地在“宅改”中活化，通过跨区配置、有偿退出、抵押融资等方式，盘活了闲置宅基地，又为乡村振兴发展提供用地保障。

目前，龙桥社区已有43户闲量宅基地实现有偿退出，获得建设用地指标28亩。此外，社区还在县内有偿调剂43.4亩宅基地退出节余指标，促成65.9亩集体经营性建设用地成功入市，变现资产1526万元，村集体获得土地收益800余万元。通过土地入市，村集体经济获得了收益，推进乡村振兴也就有了底气。同时，龙桥社区建立了生态园股份经济合作社，量化股权2.9万股，股本金总额8.6亿元，人均拥有1.3份股权，村民被成功转化成了股民。

泸县龙桥文化生态园正是以农村土地制度改革为依托，整合产权制度、户籍制度等其他涉农改革，有效实现了村集体经济逐年增长，村民收入显著提升。现已创成中国美丽乡村、全国休闲农业与乡村旅游示范点、中国乡村旅游模范村、国家4A级景区。

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