严守底线 创新突破 泸县集体经营性建设用地入市改革纪实
■苏永海 本报记者 李家平
近年来，泸县在农村土地制度改革中，严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损“三条底线”，在创新中实践、在实践中创新，统筹推进农村土地制度改革三项试点，其中，在集体经营性建设用地入市改革中，规范市场交易秩序，完善服务监管体系，取得了一个又一个突破。
“凭证入市”破解用地瓶颈
泸县摸清集体经营性建设用地状况，对符合土地利用规划且在城乡建设规划中具有明确经营性用途的，纳入存量地管理；对现状是集体经营性建设用地，但在二调图斑中不属于建设用地的，采取规划调整与立案查处相结合的办法，依法完善手续；对宅基地退出节余指标，可经过规划布局、指标覆盖、补偿安置、行政审批程序，调整为集体经营性建设用地，在确权登记后，可出让、租赁、入股、抵押，享有与国有建设用地同等的权利和义务，实行同权同价、同等入市。
此举突破了狭义的存量集体经营性建设用地限制，将少量宅基地退出节余指标调整为增量集体经营性建设用地，成功破解了乡村振兴项目的用地瓶颈。
“委托实施”保障入市规范
泸县坚持把集体经营性建设用地的所有权人作为入市出让主体（包括村、组集体经济组织或镇级人民政府）。集体经营性建设用地所有权人（政府是所有权人的除外），委托所在村的村股份经济合作社为实施主体，具体实施入市工作。对具备直接开发利用条件的，按照宜工则工、宜商则商原则，赋予用途，就地入市；对零星分散等不具备就地利用条件的，按照“等量置换”原则，经过整治腾挪，异地调整入市。试点中，入市土地达667亩。
此举突破了出让主体与购买主体面对面的合作模式，统一要求力量薄弱的村民小组将入市事项委托给所在村股份经济合作社操作，确保了入市的规范性。
“平台交易”避免暗箱操作
泸县建立城乡统一的建设用地市场，把公共资源交易中心作为唯一交易平台，公开、公平、公正地实施市场化配置。集体经营性建设用地的出让人，向中心提交入市委托交易申请书、入市决议、入市权属证明和县政府批准文件及交易方案，中心受理后按照约定的协议或招标、拍卖、挂牌方式编制出让文件，依法组织交易活动。出让成功后，签订协议，完清价款，办理登记。
此举突破了纯经济角度的市场自由交易，建立起了与国有土地基本统一的、程序法定的市场交易规则，避免了暗箱操作等现象。
“民主议定”落实村民自治
泸县对拟入市集体经营性建设用地，集体经济组织按照“一事一议”规则，议定地块的范围、面积、初步用途、入市主体、出让方式，形成决议，经村委会同意后，编制出让方案，按照程序上报审批；对出让起始价的确定，原则上由入市主体在自然资源和规划部门认可的评估机构库中抽取评估公司，或者自行委托有资质的评估公司进行地价评估，然后参照评估价，民主议定出让底价。
此举突破了纯经济角度的市场定价规则，设定了评估和议定价格环节，确保了土地出让底价的合理性。
“部门联动”夯实行政监管
在入市交易阶段，对集体经济组织形成的入市决议，镇政府（街道办事处）先行审查，县国土资源和规划部门审核并函告县发改、住建、环保等部门联审，经分别同意后，由县国土资源和规划部门草拟交易方案，提交县政府批准，再由出让人委托交易中心组织交易。在建设利用阶段，以县住建部门为主、县国土资源和规划等部门配合，落实用途管制等监管事项；县审计部门对入市过程及收支情况进行审计，县纪委监察部门负责执纪问责，做到服务到位、监管到位。
此举突破了对集体经营性建设用地监管的原有局面，形成了监管合力。
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