指标变现 宅基地值钱了
四川省创新在省域内将宅基地退出节余指标交易给有需求的农村
解决脱贫致富“钱从哪里来”的问题
卖方
谭坝村雷坝村
流转300亩宅基地退出复垦节余指标
“村村挂”
以8550万元的总价购买该节余指标
买方
邛崃市羊安镇仁和社区
名词解释
节余指标流转：农村将整理出来的宅基地退出复垦节余指标，流转给有用地需求的城市或农村。
城乡建设用地增减挂钩：即城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，从以宅基地为主的村庄占地中腾出土地复垦，节余用地指标可以拿到城里来用，以换取乡村发展资金。除自然资源部出台文件明确规定贫困地区可将指标在国内流转外，非贫困地区只能在本县域内流转。
村村挂：地方政府将节余出来的集体建设用地指标直接流转给其他村，不需报批，土地性质不改变。□本报记者 张立峰
6月15日，泸县喻寺镇谭坝村、雷坝村与邛崃市羊安镇仁和社区签订《宅基地退出复垦节余指标交易意见协议》。根据协议，谭坝村和雷坝村，将用300亩宅基地退出复垦节余指标，换取邛崃市羊安镇仁和社区的资金8550万元。
谭坝村、雷坝村与仁和社区签署的这份协议，被称为“村村挂”，是全国首例省域内跨市（州）村与村之间的建设用地指标交易。而早在去年和前年，四川省城乡建设用地增减挂钩节余指标更是连续实现跨市流转和跨省流转，深度贫困地区巴中市和马边县获得了数十亿元的流转资金用于脱贫攻坚。过去不值钱的宅基地，如今都变成了钱，广大农民从中受了益。
A
发展困局
近万亩节余指标难消化不能流转换来发展资金
2015年，国家开始探索“三块地”（农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革）改革。作为33个试点县之一，四川省的泸县承担起了宅基地改革任务。
截至目前，泸县共腾退宅基地1万余亩，产生节余指标近1万亩。
去年10月，自然资源部（原国土资源部）将三项改革试点期限延长至2018年底，以便更好地总结试点经验。试点没有结束，探索仍需继续，如何利用好宅基地退出节余指标，泸县找到了新办法。
6月15日，泸县喻寺镇谭坝村、雷坝村与邛崃市羊安镇仁和社区签订了《宅基地退出复垦节余指标交易意见协议》。根据协议，仁和社区以每亩28.5万元的价格，购买谭坝村和雷坝村宅基地退出节余指标300亩，费用总额达到了8550万元。
在签订这份协议前，谭坝村、雷坝村和泸县内的其他村一样，指标被县政府收储，收储价格为每亩7-12万元。县政府收储得越多，财政压力就越大。按照以往的思路，是想办法把这些土地指标流转到城市，换得资金缓解压力。可问题随之而来：泸县每年对土地指标的需求仅2000余亩，腾退的指标根本无法在县内消化完。
能不能把指标流转到更大范围？泸县尝试参考增减挂钩，将指标跨市甚至跨省流转。这方面，四川省曾有过先例。2016年巴中市与成都高新区达成4500亩增减挂钩节余指标流转使用协议，成为全国第一个开展增减挂钩节余指标跨市流转的地区。根据协议约定，高新区以每亩29.5万元的价格有偿使用巴中市4500亩增减挂钩节余指标，流转指标费用达到了13亿元。2017年，马边县把节余指标流转给了远在沿海的浙江省绍兴市越城区。经过与越城区协商，双方签约流转节余指标7000亩，亩均价格72万元，协议总金额达到了50.4亿元，马边也成为全国第一个开展增减挂钩节余指标跨省流转的地区。
记者从省国土厅了解到，自然资源部曾出台《关于支持深度贫困地区脱贫攻坚的意见》，允许增减挂钩节余指标在东西部扶贫协作和对口支援省市范围内流转。据了解，四川省深度贫困县全部在《意见》实施范围。
可泸县不是贫困县。省社科院副院长郭晓鸣认为，现阶段的跨区域流转，与脱贫攻坚任务息息相关，除四川省深度贫困地区，其余地方仍然只能在县域内流转。“指标跨区域流转，国家是非常审慎的，这中间需要平衡城市长期发展需求、保障土地所有者权益等，不能轻易放开。”相关人士认为，在省内流转中，增减挂钩的卖方为全省43个贫困区县，现阶段脱贫攻坚任务重，泸县作为非贫困县，想分一杯羹很难。
B
寻求突破
不改变土地性质和用途将指标流转到其他农村
既然指标流转到城市难，何不换个思路，把指标流转到农村去，尤其是富裕且缺少集体建设用地指标的农村？记者了解到，此前成都曾探索开展“小挂钩”试点，通过“拆院并院”，将原有零星分散的废弃建设用地复垦为耕地，指标在同一乡镇范围内调剂使用。省国土厅相关负责人告诉记者，指标“村村流转”比“村城流转”要快捷、方便得多。“农村宅基地退出节余指标流转到城市需要报批，涉及到城市年度使用计划和土地性质改变，程序繁琐，用时还长。而村村流转则不改变土地性质和用途，不需要报批。”负责人说。
几经联系，谭坝村、雷坝村与邛崃市羊安镇仁和社区达成了节余指标流转协议。对仁和社区来说，近年来社区的小城镇建设如火如荼，四川和盛家园小城镇农业公司和村里进行股份合作，计划打造一个田园综合体。“一切就绪，只欠指标。”公司董事长胡林说，泸县的指标不仅有价格优势，更重要的是可以拿来直接用。
对谭坝村来说，同样解了燃眉之急。泸县以谭坝村为核心规划了北部田园综合体，新建了一批产业发展项目，需要补齐基础设施短板，粗略估计，预计需要投入资金3000多万元。记者了解到，如果政府收储，只能是成本价，但是卖到邛崃，平均每亩就可以赚约18万元，这些收益都将反哺谭坝村的建设和发展。
此次指标村对村交易，引起了自然资源部、省国土资源厅的关注，得到了交易双方市县国土部门的支持。泸县相关负责人认为，此次创新地将泸县闲置宅基地复垦整治出来的指标，跨市落地到有产业发展需求的大城市近郊乡村，既支持了成都地区的乡村振兴，也体现了泸县节余指标的价值。泸县国土资源局相关负责人认为，泸县的宅基地制度改革试点旨在探索一条 “指标留在乡村、落地后不改变土地所有权性质、以集体经营性建设用地支持乡村产业发展”的新道路。
“这并不代表探索成功。”四川大学经济学院教授姚树荣介绍，这种“村村挂”的方式，让传统农区的村庄获取发展资金，大城市近郊的村庄获取发展空间，虽然是双赢的选择，但由于是新鲜事物，实施起来仍有一些障碍。300亩指标要落地，意味着成都减少的耕地将在泸县进行补充，对成都来说，耕地保有量难以平衡，而能否在省域内实现平衡，目前政策尚不明晰。
C
拓展思路
充分利用好节余指标招商引资或户商合作
指标消化不了，还可以留着自己使用。记者曾走访了解到，省内一些乡村在招商引资上不遗余力，尽可能充分利用每一亩退出节余指标。去年，洪雅县将军乡伏钟村用节余指标和该县的和平乡村旅游专业合作社合作，重金打造了村上唯一的一家乡村酒店。合作社出钱，伏钟村出地，村上再利用租金发展了上百亩高标准菜园，伏钟村村民在菜园里务工种菜，为酒店提供新鲜食材，用指标资源发展了村庄，还造福了村民。
在平武县水晶镇任家坝村，旅游投资人王波和任家坝村签订节余指标投资协议，打造了七家民宿。在经营一楼的同时，村民还可以租在二楼居住，既解决了贫困户的居住问题，又能让投资人挣到钱，一举两得。省国土厅相关负责人认为，随着乡村振兴战略的深入实施，乡村也缺土地，主要缺少连片、成规模的建设用地。姚树荣在调研中发现，成都近郊特色村镇建设与三产融合发展，越发需要集体建设用地。
如今，这些留在本地的节余指标，逐渐开始发挥作用。记者了解到，谭坝村在泸县最早启动宅基地改革，村里拿出58.6亩集体建设用地建设了扶贫产业园，项目总投资1961.8万元。其中，县政府扶贫资金投入1200万元，村民小组土地折资和村股份合作社共投入761.8万元。目前工程已全部竣工，将以每年70万元的租金出租，仅此项，村股份合作社将获得23.6万元的年收益。
改革让谭坝村村民罗怀琼体会到了实实在在的收获感。以前，她和患有残疾的儿子何杰生活在土坯房中。几年前，老房子坍塌，母子二人没钱建新房，只能借住在亲戚家里。但是，泸县允许村民利用自己的合法宅基地资源与第三方共同建设，共同享有财产权。最终，罗怀琼家以100平方米的宅基地使用面积，与村股份合作社共建共享了一套两层小楼，同时，罗家和合作社进行了产权分割，让渡50%土地使用权给合作社，享有一楼房屋的所有权，村集体享有二楼所有权。
“这些房屋将作为村集体资产，由合作社运营。”谭坝村股份经济合作社理事长黄国彬说，今后扶贫产业园建成后，可能会有一些办公和员工住宿，再把这些房子租出去，又可以增加一笔集体收入。“随着村集体经济的发展，今后会有更多土地用于乡村发展振兴。”黄国彬说。
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