宅基地“三权分置”的泸县足迹
■周才金 苏永海本报记者 李家平
2018年中央1号文件——《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》，提出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。
作为全国农村土地制度改革三项试点县区市之一的泸县，已经进行了探索、实践，并取得了良好效果。
近日，泸县县政府相关负责人、泸县国土资源局负责人介绍了宅基地“三权分置”的泸县足迹。
落实宅基地所有权：
集体主张，有权有责
建机构——“村民自治”集体土地。泸县在251个行政村，全部成立起土地管理委员会、议事会、股份合作社、纠纷调解委员会，由自治机构按照章程民主管理农用地、宅基地、集体经营性建设用地。
控规模——“量化管控”建设用地。封顶固化村、组宅基地使用权总量，测定村、组宅基地分配和发展用地最低保有量，落实村、组管控责任，确保总量不增加、底线有保障。
定规划——“优化调整”地类布局。编制村庄建设、土地利用、生态保护、产业发展“多规合一”的村级规划，允许村、组在基本农田总量不减少、质量不降低的前提下，优化调整生产、生活、生态空间布局。现已编制9个村、正在编制40个村的规划。
赋权利——“集体做主”盘活资产。宅基地法定无偿、跨区有偿的分配主体，节约有奖的奖励主体，超占有偿的收费主体，有偿退出的实施主体，腾退节余建设用地指标调剂或转化入市的实施主体，必须是集体经济组织。农户宅基地使用权的放活，需要经过集体经济组织审核同意。
保障宅基地资格权：
集体认定，有保有止
重取得——“户籍成员”保有资格权。一是原始取得：出生人员父母一方或双方是集体经济组织成员，依法登记户口后取得资格权。二是加入取得：因婚姻嫁娶且迁入其农村户口的，因收养办理合法手续且依法登记或迁入其户口的，因国家重大工程或政策移民且重新分配获得土地的，即取得资格权。
限保留——“特殊成员”保全资格权。集体成员外出务工、服兵役、就学（国民教育）、劳教期间等非永久性离开的，进城镇安居而户口仍在农村且未承诺放弃宅基地使用权的，婚姻嫁娶没有迁走户口的情形，保留无偿取得宅基地的资格权；自愿有偿退出宅基地且未承诺放弃宅基地使用权的情形，保留有偿取得宅基地的资格权。
能终止——“消亡成员”失去资格权。农村户籍人员在转入城镇户籍或者是死亡后，都不再享有依法取得宅基地的资格权。农村户籍人员迁出泸县的，无论是否农转非，资格权在县内自然消亡。
放活宅基地使用权：
集体参与，有主有次
掘资源——“保权腾退”宅基地。农户在住有所居的前提下，除开承诺放弃宅基地使用权且农转非的，集体经济组织在给予宅基地退出补助、房屋残值补偿基础上，仍保留其宅基地资格权。腾退的宅基地，经过复垦整治，县、镇验收，转化成建设用地指标，集体在扣除自用部分后，节余指标可以入市，公开交易流转，对无人竞买的，县政府给予保底收储。同时，加强宅改与入市的衔接，经过规划布局、指标调整、补偿安置、行政审批，可以把节余指标转化为集体经营性建设用地，凭证入市出让。试点中，已腾退宅基地1万亩，正在腾退的有8000亩，收到了耕地总量不减少、发展用地有保障、跨区流转能增值的良好效果。
促合作——“共建共享”宅基地。允许农户以合法宅基地使用权，与第三方资本合作，通过双方协商、集体经济组织监证、村委会同意、附带协议和方案报经镇级人民政府审批，县级主管部门备案，共建共享居住、商住和经营性用房。建成后，采取分割登记方式确权颁证，将农民住房分摊面积确权为宅基地使用权，将农民经营性用房和出资方房屋分摊面积确权为一定年限的集体经营性建设用地使用权。村级收取公共设施发展资金，政府低限收取调节金，让无力自我改善条件的农户，获得借力改善机会。试点中，已有5户在喻寺镇谭坝村成功实践，目前正在持续深入探索。
育产业——“置产经营”宅基地。允许一户或多户，在住有所居前提下，自愿退出、复垦原有宅基地且经县、镇验收后，农户再经自我或联合申报、村委会同意、镇级人民政府审批，以合法宅基地面积的建设用地指标，按照用途管制要求异地布局，转变宅基地性质，自主联合发展除房地产、别墅大院、私人会所开发等禁止性项目之外的产业；也允许农户以腾退的宅基地使用权入股方式，自主招引业主经营，按照协议股份分红。在试点中，已在泸县北部田园综合体康养小区实践这一模式，以农户腾退的宅基地指标，落地开发和经营康养小区项目。
强脱贫——“房地置换”宅基地。针对贫困户，由镇、村主导，统规统建安康公寓、全面配套基础设施和特色经作园区，尊重贫困户意愿，在腾退原宅后，给予贫困户房屋残值补偿，贫困户以宅基地使用权置换新居，拎包长期居住。个人需要产权的，缴纳1万元以内的设施配套费；不办产权的，无需缴纳任何费用，享有长期居住权，产权归属村集体经济组织，同时保留其宅基地资格权，贫困户随时可以退出安康公寓另行选址自建。试点中，全县有882户2087人腾退原宅，置换到安康公寓康养、兴业。嘉明镇等镇的安康公寓都实现了搬得出、稳得住、能致富的目标。
助变现——“抵押融资”宅基地。建立农村宅基地及农房抵押融资机制，协调农行、农商行、商业银行等金融机构创新金融产品，增加农民宅基地及住房抵押贷款业务；市、县财政注资1000万元，设立风险补偿基金，共同化解抵押贷款风险，增强农村产权流动性。试点中，农民获得农房抵押贷款1429万元。
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