房屋买卖时无权处分 但合同有效该如何赔偿？ 律师提醒：不同意履行或者无法实现合同目的的一方应承担赔偿责任
房屋买卖合同是司法实践中常见的纠纷。在诉讼中，遇到的纠纷类型也各种各样。当然，对一般人而言，由于房屋交易价值较大，房价的持续上涨使房产具有较强的保值增值功能，而且房产交易过程涉及的主体较多，交易过程比较复杂，在房产交易中出现的房屋买卖合同纠纷也具有自己的特色。但是相比于一手房交易而言，二手房交易的纠纷更加频繁。上期维权谈到房屋买卖合同纠纷，那本期维权将结合以下案例谈谈在房屋买卖中遇到另一种情况该如何维护自身权益。
案例回放
签订合同后不愿卖房成被告
一般说来，买卖房屋对于出卖方而言是一个逼不得已的决定，当房子卖出的那一刻开心的同时还夹杂着些许不舍，但是作为买房者来说，买房是一生中最重大的决定。盐源人蓉姐（化名）奋斗了半辈子终于可以享享清福了，但是在2017年7月决定拿出自己所有积蓄在西昌买套房用于养老。买房本来是高兴事，却不料因此走上了维权之路。
事情要从蓉姐在西昌看房说起，阿华（化名）与周芸（化名）与蓉姐同是盐源老乡，因为买卖房屋而结识。阿华和周云是夫妻，婚后两人一起努力在西昌市海河南岸海河一号购买了一套房屋，其房屋所有权及国有土地使用权均登记在阿华一人名下。原本两人过着幸福美满的婚姻生活，可是世事无常，2015年9月阿华因涉嫌犯罪被司法机关限制人身自由，在四川省攀西监狱服刑。看着日子一天天过去，周芸有些力不从心，思前想后还是决定就将房屋的出售，并将其信息登记在房屋销售中介网上。她由衷的感叹道：“不到万不得已谁会想把自己好不容易买来的房子卖掉呢？”
过了一阵，正有意向在西昌购买房子的蓉姐也在中介公司咨询看房，看到周芸家的房子后十分满意，准备购买，经中介公司组织，2017年7月蓉姐、周芸经协商一致，决定以成交价格为1325000.00元售予，紧接着双方将办理繁琐的手续。两日后，在周芸出示本人身份证、案涉房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件后以阿华（卖方）代理人的名义与蓉姐（买方）签订《存量房买卖合同》，在签订合同时蓉姐和中介公司在户主没到场的情况下始终有疑问，所以要求通过视频方式与阿华通话，通话后对方表态同意卖房并称等从外地回来就办理后续手续，蓉姐这才和周芸在合同上签了字，中介公司（丙方）作为居间人在合同中签章。合同约定：蓉姐向周芸支付定金50000.00元，双方同意定金由中介方托管，并约定于2017年8月12日或银行取证当日将首付款交付于周芸，其余款项以公积金贷款方式于2017年9月30日前向银行办理贷款。事情看起来似乎都很顺利，可是就在2017年7月29日蓉姐通过短信催促周芸办理后续手续时，周芸却表示不愿意卖房。事情一直拖到2017年9月20日，蓉姐主张解除合同并要求其按合同约定支付该房屋成交价20%即265000.00元的违约金，遭到周芸拒绝。无奈，蓉姐将阿华与周芸一同起诉到法院。案件在审理中，中介公司与蓉姐才得知与他们视频通话的男子并非阿华本人，是周芸找来的熟人。阿华自己不知道也未授权周芸与蓉姐签订《存量房买卖合同》，并明确表示不同意出售案涉房屋。
法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：驳回原告蓉姐的诉讼请求。案件受理费5275.00元由原告蓉姐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。
律师点评
物权无权处分当事人双方之间所签订的合同仍然是有效的
四川谦亨律师事务所张天鸿律师认为，法院认定《存量房买卖合同》未发生法律效力，系无效合同。个人认为，其认定部分是不适当的，作为买方可以通过上诉主张合同有效，在合同目的不能实现的情况下，可以主张赔偿。
张天鸿律师认为，本案需要注意的是2012年7月1日正式实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该司法解释的实施，意味着无权处分中，具体来说是物权无权处分中，即使是无权处分，但当事人双方之间所签订的合同仍然是有效的。至于合同有效后，能否实现合同目的，其本身并不影响合同的效力。
合同有效后，当事人可以以违约或解除合同要求赔偿。对此，《物权法》第十五条关于合同效力和物权效力的区分，同样规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”所以，个人认为，《存量房买卖合同》即使是无权处分，仍然属于有效合同。
张天鸿律师补充说，现实中，还应当注意对于支付合理对价，但未办理完成房屋所有权变更登记手续的处理情形。出卖人未经共有人同意，与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在其个人名下的共有房屋，如果买受人是善意，且支付了合理对价但尚未办理完成房屋所有权变更登记的，基于出卖人处分共有房屋的行为构成无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，此种无权处分影响的是能否实现物权的变动，而不影响物权变动的原因行为买卖合同的效力，故对于其他共有人以登记权利人处分共有物未经其同意，不符合法律规定的条件或者当事人约定的条件，要求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。但是由于出卖人并没有取得所出卖房屋的所有权或者处分权，则其不能履行同买受人所签订的买卖合同，属于合同履行的不能，其应承担相应的违约责任。
本报记者曾焯
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