紧跟发展浪潮 下好先手棋 推动房地产业持续健康发展 在西昌市房地产企业座谈会上的讲话

西昌市航天大道东区。 范艳民 摄

中共西昌市委书记李俊

房地产是西昌转型升级的重要产业，是中国所处的历史阶段性特征决定的，也是西昌“铂金十年”实现经济社会整体转型升级，建成科学家企业家艺术家换季总部基地的内在要求。中国改革开放以来，已经经历了两次财富大洗牌，正在经历第三次。第一次是胆大的对胆小的进行洗牌；第二次是有知识、有见解的人士对缺乏知识和见解的人士大洗牌，突出表现为一大批优秀民营企业的崛起；第三次大洗牌将是新思维方式者对旧思维方式者的洗牌，谁把握潮流趋势，谁就能站在时代风口，谁就拥有发展的机遇和机会。新时代，行业发展大势变了，房地产企业不能再靠旧模式、旧方式发展，要围绕“满足人民群众对美好生活的需要”这一要求，走转型升级之路，满足群众改善型住房需求。希望在座的企业家们，能够紧跟西昌发展的时代浪潮，下好发展的先手棋，在新一轮的发展洪流中蹄疾步稳、持续成长。下面，我讲三点意见。

中国仍然处于房地产业的持续增长期，房地产企业仍然大有可为

一是从周期性规律来看，房地产业仍然处在快速成长周期。在所有经济周期规律中，房地产周期被称为“周期之母”，它不以人的意志为转移，客观存在。按照国务院制定的《国家人口发展规划（2016－2030年）》，中国的常住人口城镇化率会在2030年达到70%。纳瑟姆曲线表明，世界城镇化发展都会经过类似正弦波曲线的上升过程，每个国家城镇化都要经历起步、加速、后城市化阶段。中国城镇化率是从18%起步的，目前正处在第二阶段，2017年中国城镇化率达到了58.52%，预计到2024年达到65%，人口出现拐点（2017年中国总人口不含港澳台达到13.9亿，每年净增人口在700－800万，预计到2022年达到人口峰值14.2亿，到2023年拐点出现，将每年逐减30－50万人），城镇化也出现拐点。第三阶段也就是经济发展势头趋于平缓的成熟阶段，国家基本从以农业社会为主转型升级到以城市化消费为主的社会，进入了后城市化阶段，城镇化水平从65%提高到75%，减速发展。人口基数和低城镇化率决定中国的房地产周期会长于美国（美国最长周期为24年，预计中国近30年）。有专家将中国的房地产大周期结束期分为三个阶段（2024年，四线五线完成城镇化；2028年，强二线及省会城市完成城市化；都市圈阶段5－10年），综合分析，中国未来人口不断流入的城市房价至少还有15年的红利时期，用经济学家马光远的一句话来总结：中国城市化和人口拐点不结束的时候，你任何时候回头看，房价都是低的。

二是从稳增长的切入点来看，房地产业仍然处于稳定增长周期。房地产业是国民经济的基础产业，也是关联度极高的产业。据统计，中国与房地产直接相关的建筑行业，从业人员有4010万人，与房地产间接相关从业人员接近2000万人，与房地产关联产业从业人员有3000－4000万人。也就是说房地产行业解决了接近1亿人的直接间接就业。2017年5月，国务院常务会议确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。今年6月26日，《21世纪经济报道》报道，国开行分支行暂停棚改项目审批，审批权限上收总行，一时间，关于叫停棚改的传闻甚嚣尘上，国开行及时给予了回应“至今年5月，开行今年已发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工建设”。8月27日，楼市突然传来三大消息：央行“加息”（央行公布2018年中央国库现金管理商业银行定期存款九期招投标结果，中标利率比第八期和第七期上升了10个基点），这透露了央行引导市场利率小幅走高的意图；民法典各分编（草案）提请十三届全国人大常委会第五次会议审议，在“民法典物权编草案”里专门规定了“居住权”，居住权人有权按照合同约定并登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要；住宅的自动续期。草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。由此可以推论，住宅获得的法律保护是高于商铺、写字楼和公寓的。同日，人民日报刊文《棚改，圆一亿人安居梦》，这篇文章的字里行间，大多都是对三四线城市楼市的利好，文章指出，“今年7月，住建部再次强调，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。”从今年上半年全国土地市场的情形来看，国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%。在土地和房地产相关税收中，契税2974亿元，同比增长16%；土地增值税3231亿元，同比增长10.7%；房产税1484亿元，同比增长6.9%。均高于去年同期。今年1－6月份，工程机械销量创新高，各类挖掘机械产品销量在去年高基数上，同比增幅五成以上（共销售111176台，同比涨幅57%）。同时在二级市场上，工程机械指数跑赢上证指数。工程机械指数一共有14家上市公司，在全部公布的2018年一季度报表中，有11家净利润同比增长，其中净利润超过1倍的有6家。2018年工程机械板块，延续了2017年整体强势的走势，主要原因在于，整个工程机械行业特别是挖掘机以及混凝土类设备相关的销量增速大大超预期。

三是从改善性住房的刚需要求来看，房地产业仍然处于发展成长周期。对中国人来讲，家的概念是烙在骨子里的，无论到什么地方，都希望有一套属于自己的房子，这样才能称之为一个家，二三十年前，城市居民人均住宅面积只有十平方米，能有一个50－80平方米的厨房卫生间独立的小户型房，是多少家庭的梦想，现在这个问题基本解决了，改善型住房需求会要求面积更大一些，户型更舒适一些、环境更宜居一些，所以住房的需要既是基本需求，也是改善需求。中国家庭的人口比例数在大幅下降，从1984年的3.9%，北京、上海已经降到2.3%、2.4%，也就是说年轻人大量独居现象广泛出现（预计未来全国大约有5000万人）。（紧转18版）

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