房子的“医疗和养老金” 住宅专项维修资金 你了解多少？
□本报记者李小凤
住宅专项维修资金作为房屋的“养老金”，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，对维护物业小区良好居住环境，构建文明小区，建设美丽繁荣怡然资阳具有重大的现实意义。同时，也关系到千家万户的切身利益，是一项“取之于民，用之于民”的房屋保障资金。
近年来，随着住宅专项维修资金管理机制不断健全，维修资金归集、保障资金安全、提高资金收益等方面都取得了很好的成效，切实维护了资金所有人的合法权益。但在资金使用方面，部分业主参与小区事务管理意识淡薄，对使用维修资金的积极性不高，配合度也不高,也有一些小区共用部位和设施设备得不到及时维修。为此，记者特向市房管局维修资金中心相关人员了解住宅专项维修资金的缴纳、使用、申报等相关细节。并借此向业主宣传如何合理合法地申请、使用这笔房屋“养老金”。
注意事项
维修资金中需特别注意的几点
房屋首期维修资金按照未配备电梯住宅30元/㎡，配备电梯住宅50元/㎡，别墅60元/㎡，非住宅50元/㎡的标准交存。维修资金实行政府监管、专户存储、业主决策、专款专用的原则，维修金的使用全程公开透明，秉承受益人和承担人相一致的原则。例如，涉及整个建筑区划公用的，在该区划全体业主维修资金账户中列支，涉及单幢或部分建筑物公用的，在其相关受益业主的维修资金账户中列支。
业主是维修资金的使用主体、监督主体、决策主体，为保障房屋业主（资金所有人）的合法权益，防止业主的利益受到损害，按照维修资金管理政策，维修资金使用必须经列支范围内专有面积占建筑物总面积三分之二以上且占总户数三分之二以上业主签字同意才能使用。任何单位（个人）不得在业主不知情的情况下擅自代替业主签字，侵犯业主权益。对于一些紧急维修，如：消防设施故障、电梯故障、外墙砖存在脱落危险、二次供水设备损坏导致供水中断、外墙出现严重渗漏等涉及业主生命财产安全的，业主也可以采用异议表决方式投票表决，若持反对意见的业主专有面积占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下，视为表决通过。
维修资金的使用过程必须坚持公开透明原则，做到事前、事中、事后全公开。维修方案、资金预算、施工单位选择、业主表决事前公示；施工过程、现场签证事中公示；竣工验收、资金结算、分摊明细事后公示。确保业主知情权，防止资金挪用，以及房屋的“小病大医”。
成功案例
●小区二次供水故障
动用维修资金
2016年，据成都合德物业服务企业和部分小区业主反映，雁城达高国际二期二次供水设备水泵出现问题，经生产厂家鉴定，需立即维修。若不维修，小区将会出现全面停水危险。
在得知情况后，市房管局、雁江区莲花街道办及社区居委会、资阳市海天水务公司、成都合德物业公司等相关单位及小区业主代表进行了现场确认，拟动用二期业主住宅专项维修资金对受损设备进行维修。但小区未成立业主委员会，要组织业主召开业主大会征求意见困难。时间紧迫，为降低决策成本，莲花街道办和房管部门通过联合印发公告，采用异议表决形式征求业主意见，楼长们开始为公示事项准备奔忙。上门征求业主意见，向物管和居委会提交资料，公示、算账等，所有程序有条不紊，共涉及1129户，分摊金额约每平方米0.155元。
因维修二次供水设备符合动用维修资金的申请，在街道办和房管部门配合社区工作人员以及小区业主代表进行宣传之后，对于动用物业维修资金，小区业主们无不举手赞同。很快就将二次供水设备进行了更换维修。业主们也表示这样的方式挺好，钱都用到了实处。
●维修资金
解决小区电梯维修燃眉之急
2016年4月，雁城九曲·时代阳光安置小区部分电梯出现钢丝绳断股、自动系统失灵、通讯板损坏等故障，经过资阳市特种设备监督检验所检测，必须停运整改，且电梯均已过质量保修期，需动用小区专项维修资金实施紧急维修。
市房管局在收到该小区业委会报告后，立即到现场核实情况。通过现场核查，该故障不符合使用条件。随后，现场召集小区业委会、小区物业服务企业及小区所在地的街道办事处相关人员就维修资金的使用范围、办理程序和分摊方式等进行了政策宣传，并指导小区业委会和物业服务企业制定电梯维修方案和编制费用分摊明细等工作。在工作人员的耐心指导下，业主委员会和物业服务企业按照维修资金使用办理程序，很快完成了该小区维修资金使用备案申报工作。同时，市房管局在备案后一周内完成了该小区维修资金送审和资金拨付，及时解决了小区电梯维修燃眉之急，确保了小区业主安全出行。
申报受阻
业主不理解配合
修复工作被迫停滞不前
达高国际二期供水设备以及九曲·时代阳光安置小区的电梯故障问题能得到迅速的解决，有赖于各方对政策的支持与配合，及时消除了安全隐患，得到业主的一直好评。
但维修资金的申报使用并不都如此一帆风顺，若遇小区业主对政策的不理解和不配合，会导致修复工作停滞不前，未来尚城就是其一。
未来尚城小区位于雁江区皇龙路，至今已投入使用五年，由成都德昌行物业服务有限公司提供物业服务。2017年11月1日，该小区四号楼3单元发生外墙大理石砖部分脱落，存在严重安全隐患。
在获悉这一情况后，市房管局立即组织街道办、社区、物业服务企业等单位相关人员进行调查处理，在立即排除现场安全隐患后，督促物业服务企业会同业主代表提出了维修方案。同时，积极向小区业主宣传住宅专项维修资金管理政策，制定维修资金使用流程和时间表，指导小区启动维修资金的申报工作。
按照《房屋建筑工程质量保修办法》及工程施工单位与建设单位签订的《房屋质量保修书》中的相关规定，房屋装修工程保修年限为两年。因此，未来尚城外墙砖已过保修年限，不属于保修范围。外墙脱落属于使用住宅专项维修资金范畴，可动用住宅专项维修资金对外墙砖进行维修。市房管局相关工作人员多次向小区业主进行解释宣传，但部分业主以种种借口不愿动用维修资金，导致外墙脱落修复工作迟迟不能进行。目前，相关工作还在推进中。市房管局维修资金管理中心工作人员表示，许多业主对维修资金很陌生，希望媒体加大对维修资金的宣传，让业主了解并依法依规积极使用住宅专项维修资金，让维修资金“取之于民，用之于民”，保障业主自身的权益。
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