乐山楼市新概念 “高低配”开发模式悄然流行
领地·澜山典型的“高低配”规划
棠樾蘭台高低配布局
业内人士提醒，购房者一定要摒弃“容积率低就是改善”的观念，买房子不要只看容积率，也记得看看建筑密度、楼间距、空间感和内部景观等。
■记者倪珉文/图
一直关注楼市或有买房经历的市民一定会发现，近来，乐山不少楼盘开始流行推出“高低配”开发模式。这类楼盘由两种或多种高度不同的物业组成，如高层+洋房、高层+别墅、高层+洋房+别墅等，每种组合都由高层搭配低密产品。
解惑
何为“高低配”？
“高低配”是指一个地块内有两种及两种以上高度的物业组合形式。
今年乐山新入市或即将入市的项目中，棠樾蘭台、阳光·玖著、达·公馆、佛光湖·海棠别院、宝德·未来绿洲、滨江花园城等，其产品都是“高低配”。而当下还在售的老盘中，最明显具有这一概念的项目就是领地·澜山，该项目占地134亩，容积率2.2，由7栋高层和27栋叠拼组成，实现了高层和低密分开打造、分开管理。
开发商规划“高低配”，其实是源于土地拍卖中容积率的限制。早些年，乐山土地拍卖容积率在3.5是常态，但近两年来，乐山土地出让所规定的容积率越来越低，基本都控制在2.5及2.5以下，这直接导致了在相同土地面积之内，楼盘的总规划建筑面积大大缩水，利润自然也随之下跌，而“高低配”则可解决这个问题。
目的
可显著提高“项目货值”
“在地块面积和容积率一定的情况下，你能建多少平方米的房子，基本是定死了的事。在地块够大，建筑面积一定的情况下，理论上来说建两个高层比建一个超高层划得来，建几个多层比建两个高层划得来。因为多层公摊面积小，得房面积大，成本更低，关键是好卖！另外，高层或者超高层需要考虑施工成本和技术，比如从多层到高层再到超高层，消防成本是呈几何级增长。”一位业内人士告诉记者，从产品货值来看，开发商看中洋房和别墅的高溢价能力，在相同土地指标并做足容积率的前提下，“高低配”社区能显著提高总货值。另外，“高低配”社区也更容易打出营销策略组合拳，洋房作为形象产品和高溢价产品来提升楼盘品质和高层的溢价能力，高层则作为大体量产品，保证了项目现金流和整体收益。
举个例子，一个体量为20万平方米的项目，如果全部做高层，均价6500元/平方米，项目货值13亿元；如果全部做小高层，均价7000元/平方米，项目货值14亿元；如果全部做叠拼，均价1.2万元/平方米，货值可以达到24亿元。如果换成高低配，假设做40%高层+60%洋房，货值可达到14.2亿元，比纯高层提高1.2亿元；如果是40%高层+60%叠拼或别墅，则货值还可以再高。再从建筑密度上来看，相同的建筑面积，纯高层的楼间距绝对比纯小高层或者洋房大得多，小区内景观打造也要好很多。
对于开发商来说，前期的土地和营销成本都不低，项目在开售之后都急需回笼资金，“高低配”项目可以首推“市场接受度高”的高层刚需产品，而作为项目“形象输出”的低密产品则可压轴推出。
观察
“高低配”到底好不好？
任何东西，有利就有弊，“高低配”的开发模式也一样。
对于开发商而言，只要低密部分能够实现溢价，便有了高价拿地的底气，而且低密部分还能提升整个项目的品质和调性，何乐而不为？但是，如果低密产品承担起太重的溢价任务，脱离了市场可以接受的范围，最后可能会面临滞销的困境。
对于普通购房者而言，“高低配”在感官上似乎比纯高层楼盘品质更高，就算价格比普通高层要贵，但不少购房者还是会买单。
对于别墅购房者而言，在纯别墅社区越来越少且总价偏高的情况下，“高低配”中的别墅产品恰好降低了购房者住进别墅的门槛。
就产品多样性而言，“高低配”可以满足更多人群的需求。高层住宅相对景观开阔，视野通透，楼间距大。别墅或洋房产品则空间更大，居住舒适度更高。
然而，开发商或物业想要同时取悦高层和别墅的业主并非易事。“高低配”小区大部分资源被别墅区占有，如果别墅区与高层区无法互通，加上物业费不同，又受到物业公司的不同对待，则可能引发矛盾。另外，别墅区的业主交了更高的物业费，然而楼间距却很小，居住的私密性自然大打折扣。
业内人士提醒，购房者一定要摒弃“容积率低就是改善”的观念，买房子不要只看容积率，也记得看看建筑密度、楼间距、空间感和内部景观等。
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