城北楼市“刚需扎堆”亟待“新鲜血液”破局
鸟瞰通江片区
城北新盘城市展厅亮相
■记者倪珉文/图
随着乐山城北通江片区新项目——和喜玖熙府城市展厅的正式亮相，乐山万达广场辐射范围内的4个新项目已全部“登场”。记者在走访中发现，这4个项目定位十分相似，产品同质化问题突出，区域市场亟待“新鲜血液”注入。
区位、规划同质化
“你们几家楼盘都在万达附近，从户型和小区结构来看都差不多，我们要好好对比一下。”“对啊！周边配套旁边的项目一样可以享受，为啥我要指着一家看呢？”……近段时间，不时有准购房者表达这样的顾虑。因楼盘区位和规划的同质化，城北通江片区的市场观望情绪逐渐蔓延。
记者发现，不少新项目都处在乐山万达广场周围，具体规划指标为：达公馆占地约24.6亩，由2栋小高层、2栋高层和1栋公寓组成；和喜玖熙府占地约88亩，由3栋洋房和13栋小高层组成；棠樾蘭台占地约84亩，由4栋小高层和10栋高层组成；阳光玖著占地约95亩，由10栋洋房和7栋高层组成。以上4个项目体量大小虽各有不同，但基本都是小高层、洋房、高层混搭的住宅组合，仅达公馆拥有1栋3层公寓产品。乐山万达广场周围刚需产品扎堆，同区域可选项目过多，“僧多肉少”的问题日益凸显。
刚需扎堆“小三房”受青睐
城北楼市几个新盘的同质化到底严重到怎样的程度？4个新盘的面积段可见一斑：达公馆面积区间95-98平方米，和喜玖熙府面积区间63.6-100.83平方米，棠樾蘭台面积区间70-91平方米，阳光玖著面积区间69-108平方米。除面积段以外，以上4个项目都走的是刚需路线，且主打3室户型，而总价更低、首付更低的“小三房”户型，则更受青睐。
从户型分区来看，阳光玖著与和喜玖熙府2室、3室、4室的房源都有，棠樾蘭台有2室和3室房源，达公馆仅有3室房源。拿这4个项目的3室户型做对比，最小3室户型面积分别为80.54平方米、83平方米、85平方米、95平方米；用6800元/平方米的价格计算，4个3室户型总价分别为54.8万元、56.4万元、57.8万元、64.6万元，最大价差9.8万元。
总体来看，以上4个项目位置接近，户型区别不大，针对的都是刚需客户，一场销售“大战”在所难免。目前，达公馆均价为6400元/平方米，阳光玖著高层价格为6800-7000元/平方米，洋房价格为7000-7400元/平方米，棠樾蘭台和和喜玖熙府也将在不久后开售，购房者可根据自身需求选购适合的楼盘。
市场亟待新鲜血液入市破局
城北楼市的阶段性产品同质化问题该如何破局？
作为中心城区主要的供地区域之一，城北通江片区一直是市场关注的焦点。近期，业界对乐山一中大门正对面的空置“学区房”地块热议颇多。该地块凭借着紧邻乐山一中、坐拥岷江上游优质阔景江岸线以及成熟的生活聚集圈而备受关注。有业内人士表示，该地块既有江景房的身价，又有学区房的属性，待项目开发建成后，有望进一步提升乐山一中周边的人气和商业氛围，进一步增强通江片区的城市魅力，为区域城市空间发展增添新活力。但是，来自市自然资源局的最新消息显示，该地块因故中止交易。“新鲜血液”何时能够注入，再次成为悬念。
业内人士认为，乐山一中大门正对面的空置“学区房”地块如能顺利拍出，将有望打破区域市场产品同质化的困局，推动更宜居的城北居住区尽快形成。
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