“小三房”分流大户型楼市格局悄然变化

乐山楼市人气旺建面约93平方米的三室户型（资料图片）建面约90平方米的三室户型（资料图片）

■记者倪珉文/图

今年以来，乐山楼市的户型格局正悄然发生变化：从前两年的大“室”所趋，到现如今的“小三房”当道，市场正呈现多元化的发展态势。

门槛拉高

大“室”所趋渐成往事

前两年，乐山房地产市场都在向“大户型”的趋势靠拢。尤其是“全面二孩”政策开放后，三口之家变成“四人世界”，改善生活空间的需求凸显，楼市销售的重点也相应改变。

“‘二孩时代’来了，大户型一步到位”“为‘二孩’选套大房子”……类似的广告不绝于耳，其落脚点都放在“全面二孩”政策之上。

市场中的“刚改”（刚需改善型）人群增多，某种意义上说也预示着房子正在向居住属性回归。应该看到的是，在楼市逐渐实现去投资化后，其发展方向主要是满足自住需求，“刚改”成为市场主流，也成为推动楼市稳步向前发展的中坚力量。

面对这一趋势，谁先抓住客户需求，谁就能提前走出产品同质化竞争的窘境，并在新一轮市场洗牌中脱颖而出。比如中心城四期的产品，其核心价值就是以多元化家庭结构为导向，家庭成员全龄化为基础，为乐山购房者打造人文品质舒居。同一时期，包括滟澜洲、天立御景峰等项目在内，大家也都齐刷刷地瞄准了“刚改”客户。

但是，随着一大批“刚改”置业落地，总价相对较高的大户型，无形之中也增加了“纯刚需”置业的门槛。在市场的自我调节下，乐山楼市的大“室”所趋渐成往事。

价低物美

“小三房”逐渐覆盖市场

2020年已接近尾声，对于乐山楼市而言，最让人印象深刻的就是新项目集中入市。而在所有新项目中，几乎全是“小三房”。

回顾2018年和2019年的数据时不难看出，在乐山楼市的销售和存量上，100平方米以上的户型占有更大比例。但在2020年之后，在乐山目前已知的新项目中，几乎所有项目的户型都是偏中小型，90平方米左右的三室户型唱主调，很受市场欢迎。比如，华泰瑞云里93平方米左右的三室户型，阳光青江壹号90平方米左右的三室户型。

以上两个项目都是以90平方米左右的“小三室”为主推产品。不少人会问：“为什么？”答案很简单：好卖！

这几年，乐山房价从平均5000元/平方米拉伸到6000-7000元/平方米，普通三房由于面积较大，总房款也比较高。举个例子，一套110平方米的三房，总价会超过70万元，这对大多数预算不高的刚需一族来说，压力很大。这时，“小三房”作为一种总价不高，但功能齐全的户型，就成了实实在在的“抢手货”。

总价较低、功能齐全，这就是目前乐山楼市中“小三房”持续热销的原因。

记者观察

选购创新户型需要适合自己

购房者如何挑选适合自己的创新户型？业内人士建议，不要一味求大。换句话说，不要只关注客厅、房间、厨房等功能开间是不是够大，而是应该考虑意向产品的面积是不是都能被充分利用。购房者要多去实地看户型，并适当依据实境想象未来生活场景。

新鲜事物无疑是具有吸引力的，但也有一些楼盘只是将创新作为噱头，导致户型设计非常不合理，反而浪费了房屋的实用面积。可以说，现在楼盘开发商的营销工作，不仅仅停留在价格战上，户型产品的创新，无疑会让楼盘营销走得更远、更稳。

当前，乐山各大楼盘为了在高同质化的产品中脱颖而出，都在积极创新。这是一个良性发展趋势，但创新需要落到实处，不能只是制造噱头，否则最后会丧失购房者的信赖。

落实户型创新，可以提高房源的实得率。楼盘销售价格是以建筑面积来计算，如提高了实得率，那么购房者就能用同样的钱去享受更多的空间。如果项目增加了活动空间，提高了居住品质，购房者也会热烈欢迎。

房产市场中有句俗话：“买不买房看地段，掏不掏钱看户型”。房子是大多数人这辈子购买的最大宗消费品，人们在购买时会对多个影响因素予以综合考量。如今，开发商再也无法用简单的形象包装来打动购房者，如果没有在户型创新、装修配套、小区规划等硬件上更“走心”，那将无法在激烈的房地产竞争中脱颖而出。

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