一个新建小区的物业困局 前期物业和开发商的分歧如何化解？
西湖·香榭国际项目■记者倪珉文/图
让小区管理有序，便利业主生活，是物业管理企业的重要职责。然而，在五通桥区某小区业主却因为小区物管而头疼。今年国庆假期后，记者接到市民热线，反映位于五通桥区的西湖·香榭国际项目在交房时面临“‘两家物业管理企业共管’，业主对缴费问题及未来小区管理十分担忧”的问题。
为此，记者连续数周对市民反映的问题进行了调查核实，采访到当事的项目开发商及小区物业方，并咨询了五通桥区住房和城乡建设局房地产管理所（以下简称“五通桥区房管所”），了解事件具体情况。
一个小区存在两家物管？
前期物业与开发商面临管理纠纷
在接到市民邓先生的热线后，记者来到位于五通桥区的西湖·香榭国际了解情况。数位业主向记者反映，“此前收房时我们已经向一家公司缴纳过相关费用，可是最近又告知我们要退回这部分款项，并缴纳给希尔顿物业管理公司。在交房入住的过程中，我们也发现小区存在‘两拨人接待业主的’尴尬情况，对小区未来的管理秩序很是担心。”
为此，记者询问了小区的物业服务企业——四川希尔顿物业服务有限公司负责人黄女士。她告诉记者，2017年9月27日，四川希尔顿物业服务有限公司和四川和怡置业有限公司签订了西湖·香榭国际小区《前期物业服务合同》。合同签订后，公司递交了营业执照、资质证到五通桥区房管所备案。同时，四川和怡置业有限公司在办理小区预售许可证时，也向五通桥区房管所递交了上述签订的《前期物业服务合同》，完成了备案工作。
黄女士表示，合同期内，希尔顿物业多次组织服务团队配合并支持四川和怡置业有限公司售楼部亮相、开盘销售等工作，为此公司投入大量人力，负责现场秩序维护、物资守护等工作，为活动的顺利进行和现场秩序，做了大量的工作。合同签订后，公司负责人、工程部人员就多次到现场开展项目前期介入工作，及时发现了设施、设备安装存在的问题，提出了合理的整改方案，为今后设备的正常运行打好了基础，并与各部门建立了良好的沟通渠道，确保交房工作能够顺利进行。
据她介绍，今年6月，公司办公室、品质部积极开展员工招聘和上岗培训工作，7月1日，员工招聘工作结束，共计招聘员工28人，项目经理1人，客服3人，工程维修3人。其余均为保安、保洁、绿化工人；7月10日，新聘员工岗前培训顺利结束。目前正和工程部积极沟通协调，做好竣工验收前的自查自检工作和物业的承接查验工作，同时公司各部门全力以赴为交房工作的物资制作采购做好了充分的准备工作。
“合同已经构成事实，政府相关部门也认可备案，正当公司与项目相关部门正紧锣密鼓做好交房前期工作时，四川和怡置业有限公司在我公司无任何过错情况下试图解约，和其他物业公司洽谈并签订新的协议。针对这种情况，我们及时向相关主管单位反映，并在部门主要负责人的协调下达成初步共识，并签订了补充协议。但是，在具体执行的过程中，仍有一些问题。”黄女士说，“我们希望四川和怡置业严格按照西湖·香榭国际《前期物业合同》、《补充协议》履行合同义务；严格按照交房流程进行交房，停止小区非物业工作人员参与物业管理；前期收取的相关费用立即打入监管账户；不得干涉希尔顿物业管理工作，与物业相关的费用由希尔顿物业收取，《前期物业服务合同》中开荒费和开办费应立即按照协议进入监管账户。”
带着业主和物业方反映的情况，记者于11月6日联系到了项目开发企业——四川和怡置业有限公司的相关负责人。
沟通过程中，该负责人对于相关问题予以了正面回复。他表示，其一，承认希尔顿物业作为前期物业的合法性和唯一性；其二，小区并不存在“两家物业企业共管”的情况，所谓的服务人员隶属于项目开发公司，不参与小区正常的物业管理，仅以“售后服务小组”的性质存在，对客户提出的相关疑问及时予以解决。
该负责人说：“目前，在五通桥区房管所的调解下，公司与四川希尔顿物业服务有限公司达成了三方协议，我们也将履行该协议约定的相应内容。”
部门及时调解
双方已达成共识目前正按协议开展小区物业服务
随后，记者来到五通桥区房管所进一步了解事件的进展情况。
该所相关负责人告诉记者：“五通桥区房管所2019年8月初收到希尔顿物业反映与房产开发公司的纠纷问题。我们立即组织工作人员对该小区物业相关材料进行了调查，随后对开发公司下达了整改通知书。考虑到该问题有升级和扩大的隐患，为确保小区业主的合法权利，我们随后积极介入，多次组织双方进行协调，最后促成双方达成共识签订补充协议。目前，双方正按照相关协议，开展该小区物业服务工作。”
据了解，今年8月30日，在监管方五通桥区房管所的协调下，甲（四川和怡置业有限公司）、乙（四川希尔顿物业服务有限公司）双方就前期物业服务合同纠纷的处理已经达成和解，并经监管方主持协调形成了《关于西湖·香榭国际项目前期物业服务合同纠纷处理的会议纪要》（以下简称《会议纪要》）。甲乙双方又根据《会议纪要》的精神，签订了《〈前期物业服务合同〉补充协议》，并由监管方监督甲、乙双方履行。
按照协议约定，其一，关于未售出、未出租物业的收费问题处理。1.对竣工验收合格，甲方尚未出售、未出租的门市及地下车位，甲方不向乙方缴纳物业服务费等相关费用。2.甲方未出售、未出租的门市及地下车位，在出售出租前，其管理、安全、维修、卫生等相关事宜由甲方负责；如甲方需要乙方提供以上服务时，由甲方向乙方支付基本费用，收费标准届时由双方商定后执行。3.对第1项所约定的物业范围，当开发商出售、出租成功并交付(含买卖合同及租赁合同约定的视为交付情形，下同)相关物业的，由购房人承租人从交付的次日开始向乙方缴纳物业服务费用，甲方有义务向购房人、承租人释明。
其二，对前期物业服务的监管。1.自乙方进驻西湖·香榭国际项目开始，甲方按市场惯例向乙方提供物管条件和方便由监管方对双方的前期物业服务合作实施监督，监督期限至西湖·香榭国际召开业主大会，成立业主委员会，且业委会与业主大会选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同时止，甲方予以积极配合。2.协议签订生效后，在监管方的监督下，就前期甲方已经完成交房的所有业主资料及收取的所有费用(购房款除外)，甲、乙双方完成与物业服务相关的所有图纸、文件资料、手续和费用的移交工作，其中，与物业服务相关的图纸、文件资料移交至监管方指定的接收单位保管：现有的物业服务费、广告费、装修管理费等相关费用移交至监管方指定的监管账户。3.甲、乙双方有义务相互协助完成后续交房和物业管理的一切事项，进场后向业主收取的物业服务费等与物业服务相关的所有费用由监管方监管使用。
其三，合同纠纷撤诉及合同备案。自补充协议生效后3日内，由甲方向五通桥区人民法院提出撤诉申请，撤回对乙方提起的确认合同无效纠纷的起诉。补充协议生效且甲方撤诉后5日内，由甲、乙双方共同向监管方提出申请，请求监管方同意西湖·香榭国际项目通过采用协议选聘方式选聘前期物业服务企业：监管方同意后，由甲方向监管方补齐前期物业备案的手续，乙方予以积极配合。
除此之外，补充协议还对相关问题做了特别约定。
五通桥区房管所相关负责人表示，由于这是五通桥区发生的第一起此类型纠纷，他们将继续跟进，做好职能范围内的监督和协调工作。本报也将对事件的发展做持续跟踪报道。
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