看乐山楼市格局之变 回归理性明确需求
世豪广场开业■记者倪珉文/图
今年以来，乐山楼市呈现出“中心城区多点开花、市场形态进一步丰富”的态势。随着乐山房地产市场发展，不少一二线品牌开发商争相进驻乐山中心城区，同时乐山本土房企也持续深耕乐山楼市，各开发商掀起一轮品牌大战。
市场格局的变化也引发了需求层面、发展方向、产品配比等方面变化。如何在变局之中找到突破口、在变局之外又找到应对方向，成为开发商们思考的问题。
品牌发力乐山楼市格局升级
2019年的乐山楼市在悄然变化。
购房者方面，选房的重点从只看房价到兼顾房企；开发商方面，品牌房企聚集乐山。包括碧桂园、恒大、富力、天立、美的等在内的品牌房企迅速抢占市场，而本土品牌立事达、恒邦、领地等也在持续发力。从各房企项目规划以及各自的产品定位来看，均以高品质住宅要求，从产品理念、规划配置、服务水准等多方面对乐山住宅市场进行全面升级。
尤其是年中以来，乐山楼市更是迎来了一波品牌项目的集中发力。
8月27日，以“城市的先声”为主题的2019碧桂园青江府品牌暨产品发布会举行。碧桂园川西南区域乐山城市公司执行总裁王航表示，今年5月8日碧桂园斩获青江新区170亩优良地块，并联合领地集团、恒邦双林集团共同打造，希望集结三家品牌20多年的丰富经验，进一步提升乐山市民的居住体验。8月28日，以“天立带你去游学”为主题的神州天立品牌发布会暨梦想助力赛启动，标志着神州天立在布局乐山迈出了重要一步。
住宅项目发力，商业项目也不示弱。9月6日，乐山世豪MALL广场正式开业。记者从乐山世豪广场商业管理有限公司了解到，世豪金街招商率超过88%，开业率达到82%。10月，世豪金街预计开业率达到85%，具备开街条件。今年6月30日交付的世豪荟1期，目前商家陆续进驻，预计11月具备开业条件。截至今年底，乐山世豪广场将有世豪MALL、世豪金街、世豪荟1期，三种商业产品陆续开业，世豪商圈初具雏形。随着2020年伊藤洋华堂开业、2021年世豪荟2期陆续交付，世豪商圈将日益成熟。
乐山世豪广场商业管理有限公司总经理刘杨告诉记者：“世豪集团入驻乐山数年，不仅是打造一座购物中心、一条特色街区、一个高端住宅。我们的目标是打造未来城市核心商圈。”
回归理性市场“有变化、有亮点、有短板”
今年年初，乐山楼市有所降温，购房者的心态也在积极调整。不少受访的业内人士都认为：未来一年，购房者或将更加理性，不容易出现抢房事件。今年以来乐山市场逐渐回归理性。一方面，按照改善需求角度来看，人们都希望自己住的房子大些，房间多些，功能更全些，比如除了卧室外，还有健身房、书房、储藏室等。另一方面，二套房政策相对宽松，针对有置换需求的购房者而言，以前两居室可以满足居住功能，现在可能需要三室、四室才能住得下。
电子科技大学房地产专业客座讲师牛冠华表示，今年乐山楼市的亮点，就是去杠杆明显，相对整体来说，更多的是去掉了一些整体风险。从城市供地和整体成交情况来看，一方面政府在供应土地的时候，条件会越来越多，甚至在个别项目中介入到建筑规划；此外，企业拿地变得非常谨慎，不像前两年那么火爆，高价地频出。
他同时指出，目前中心城区的房地产短板也比较明显。“一是单一居住属性的项目居多，复合地产以及对当地综合经济效应较大的文旅项目较少；二是‘产城’融合程度不够，今年城市在产业端有很大变化，但深度和广度仍然不够；此外，中心城区不同区域属性挖掘不够深入，各板块的整体定位缺乏有效的引导，目前是各自为战，不利于区域的整体发展和不利于社会资源的高效合理配置。”
应对变局
坚持“房住不炒”，明确个人需求
在“房住不炒”的大环境下，牛冠华认为大家在购房前一定要考虑明白为什么买房，是自住、改善住房条件，还是作为投资？如果是自住，可选择交通、生活设施比较便利的小区或二手房；如果是改善住房条件，就选择大户型；而若是投资，则还要结合当下的经济状况。一般来说，刚需购房者优先考虑的是位置，然后是价格和户型。刚需购房者的目的很清楚，自住和未来子女教育，因此他们不会选择资源配套不完善的区域，位置就显得更加重要了。尤其是面临子女上学的购房者，会优先考虑学区房附近的房产，然后才考虑价格和户型。
“改善房购房者经济条件相对较好，购买改善房的目的有两个：资产保值和享受生活。所以位置仍然很重要，这也是为什么很多改善房和小洋房都集中在新区或者环境较好的区域。”牛冠华认为，投资者更加注重位置，其次才是价格和户型。位置决定了未来房价的上涨空间。这部分购房者考虑位置的时候，主要看区域配套和规划。乐山的城市开发和规划相对一线城市成熟度不高，所以需要关注新的城市规划方向，比如市政新区、大型的市政公园、新增高铁线路、新增高速线路、大型产业项目等都可以作为投资风口。
综上所述，无论出于哪种需求，购房最主要的标准还是位置，其次才是价格和户型。这也给即将购房的市民一个提醒，无论是刚需还是其他需求，首先确定位置后再选择楼盘会更有效率。
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