刚需升级 需求多元 看2018乐山置业需求大变革
公寓产品大热
新盘频出■记者倪珉文/图
记者近期调查楼市发现，在买房置业这件人生大事上，每个年龄阶段、每种特定需求的置业者对买房的态度反映出了楼市的真实温度。
以最合理的价格买到心仪的房子，是购房者最根本的目的。2018年，乐山楼市呈现出这样一种需求变化：从早前的刚需撑市，到改善型需求大行其道，再到一系列带有“理财投资”属性的小户型产品热销，由刚需裂变而来的多元化置业需求，成为了2018年乐山楼市的一大看点。
“置业+理财”
“公寓热”成为楼市需求亮点
“投资P2P血本无归，进入股市又深度套牢，汇市、期货等门槛太高而且专业，哪怕投资不动产，投资商铺或者大户型房源也常因总价较高让普通收入群体望而却步。在手头有点闲钱的情况下，我和几个朋友在城北某楼盘购买了公寓产品，总价低、易出租转手，很适合我们。”
——市民邓女士
公寓项目因为“低总价、低投入”的特点，2018年乐山楼市迎来“公寓热”。多个品牌房地产商也纷纷发力公寓市场，力争成为所在片区的标杆。
据了解，中心城区城北片区的万达·天寓、青江片区的铁投·祥瑞里和青江名庭、新城区的春华·阳光里等4个包含公寓产品的项目，分别占据乐山城区三大热门板块。与此同时，这些产品与前两年相比，无论从规划还是定位上都有了大幅提升。
城北片区万达·天寓，由于项目紧临万达广场，其配套较为完善，加之城北作为文教居住区域，拥有乐山一中等众多学校，使得该项目吸引了大批人目光。而春华·阳光里位于乐山新城区，所在的春华路发展多年，早已成为乐山时尚繁华之路。该项目因此也拥有新城区教育、医疗等完善的配套。
位于青江片区的两大公寓项目是铁投·祥瑞里up公寓和青江名庭。青江片区作为乐山未来的中央商务区，不少优质配套设施已经投入使用，尤其是今年以来，这里实现了三站合一（高铁乐山站、乐山汽车客运中心站、乐山公交客运总站），拥有大型商业综合体（嘉州新天地、世豪广场、红星美凯龙等），同时还拥有医疗、教育等配套设施，众多楼盘在此云集。除了良好的区域优势，公寓项目自身配套也十分完善，如祥瑞里带有独栋商业，自持运营，涵盖了茶餐厅、咖啡吧、书吧等，吃喝玩乐为一体，能为业主提供全面高品质的生活配套服务。
这4个公寓项目地段好，再加上商住性质，自住、办公两相宜，租金比纯住宅更具优势。因地处繁华路段，配套时尚，这些项目深受白领人群、创业者喜爱，客源充足。不论作为年轻一代的过渡房还是作为刚需一族的自住房，这类房屋都是不错的选择，即便想要出售转让，也相对容易。
“刚需升级”
“大户型、高品质”成为改善型客群置业焦点
“我在城北一家企业上班，和妻子有个5岁的孩子，‘全面二孩’政策放开后，打算再生一个。我们目前住的是大两房，虽然面积有100平方米，但考虑到以后生了二孩，就需要把老人从农村接来帮忙，如果老人也要在乐山养老，至少要三房才够用。于是我们两口子从去年12月就开始在新城区范围看房。但是我们发现，前些年都是小户型和中等户型卖得很好，大户型很少有人问津，而现在大户型开始走俏了。”
——市民李先生
走访中记者发现，虽然今年以来乐山推出全新房源的项目有限，但是从产品趋势上，确实正在朝着“刚改化、大户型”发展。这个过程中，社区环境和配置得以升级，智能化、梯户比、新风系统等即将成为新房市场的标配。同时，户型也越做越大，如中心城·棠颂府117-140平方米、恒邦双林CBD118-144平方米、富力·尚悦居95-138平方米、领地·蘭台府127-144平方米……这些户型集中在90平方米至140平方米，满足首次置业者一步到位、一次置业的需求。同时，随着人们生活水平的提高和消费理念的转变，户型的合理化、配套的便捷度以及服务设施的智能人性化等条件，越来越受到置业者的重视。从今年下半年乐山楼市出现的改善型产品中就能看出这一趋势。麓城二批次加推开售的B1、B2两大户型，为两梯四户的高层，面积区间为107.17-112.19平方米，均为舒居三房，方正实用。同时，两大户型也是升级版山景房，可享受山景、江景、公园美景。万达·天璟最大楼间距超200米，面积近20000平方米中庭园林美景，两梯三户的板式结构，每一户住宅的客厅和主卧都正对中庭景观。同样在城北，富力·尚悦居凭借蝶式设计，2.5低密点式布局、两梯四户配置、130米楼间距，实现精致居家的理念。而文轩府则依靠良好生态氛围、教育生活氛围，赢得了市场的关注。
“一直以来，住房消费的绝大部分主力军都是刚需购房者。大户型产品，一向被视为需求少、产品少、去化慢，但在新形势下，市场情况已在悄然发生改变，大户型产品已然翻身成‘新宠’。中大套型越来越‘吃香’，说明近两年来，人们明显不再只满足于基本居住需要。对于居住空间有更高的要求，希望有更宽的活动空间，希望有相对独立的私密空间，希望有诸如婴儿房、书房之类的功能空间，从而涌现出商品住房新的消费热点。”有业内人士告诉记者。
市场中的“刚改”人群增多，某种意义上说也预示着房子正在向居住属性回归，楼市逐步回归理性。应该看到的是在楼市逐渐实现了去投资化，未来房地产发展主要是满足自住需求，而随着大多数人已经完成了首次置业，“刚改”正逐渐成为新的市场主流，成为推动楼市稳步向前的中坚力量。面对这一趋势，对于开发商来说，谁先抓住了这部分需求，就能够提前走出产品同质化竞争的窘境，在新一轮市场洗牌中脱颖而出。
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