房贷出问题，首付款该咋退？ 本报记者结合案例为你释疑
买房靠贷款，几乎是现在年轻人普遍存在的现象，贷款能不能顺利办下来，关乎安家之本。在司法实践案例中，关于购房的合同纠纷不少，而这其中，有一部分纠纷就与办理贷款有关。例如，贷款问题使得心仪房子泡了汤，买房者还被中介公司告上法庭索要中介费。再比如购房首付款交了，但是贷款出问题，这首付款到底能不能退……连日来，记者找寻了有关贷款的案例，结合红古法院普法小课堂给出购房贷款维权指南，希望对购房者起到提醒帮助。
案例1：中介费“打折”付
2018年7月李先生在安居客上看到兰州市七里河区某房屋，有意购买。他通过了解得知：兰州巨信巨城房地产代理有限公司七里河分公司（以下简称巨信房产七里河分公司）能协助其用公积金贷款46万元，而其他房产公司只能贷款44万元。2018年7月8日，李先生与卖方及巨信房产七里河分公司三方签订《房屋买卖成交合同》，约定李先生以67.8万元价格购买相中房屋。协议签订后，李先生向巨信房产七里河分公司交纳定金2万元。因最终只拿到41万贷款，李先生不能交清房款，购买房屋事宜被搁置，合同后续如何履行，各方再无协商。
2018年9月7日，房主制作《解除合同通知书》，称向李先生送达，但李先生称不知晓。2019年7月15日，巨信房产七里河分公司将李先生诉至法院，要求李先生支付中介服务佣金20340元、逾期付款利息707.83元。
一审法院认为，本案原告、被告及第三方订立的《房屋买卖成交合同》系原告提供的格式合同，原告作为中介方应审查被告购买房屋的资质及购买条件，在明知无能力为被告贷款46万元满足购买条件，仍然承诺并促成《房屋买卖成交合同》的订立，未从根本上维护交易安全，其诉讼请求被告支付中介服务佣金20340元违反了诚实信用原则，法院不予支持。一审判决：驳回原告兰州巨信巨城房地产代理有限公司七里河分公司的诉讼请求。
宣判后，房产公司提起上诉。
兰州中院二审认为，依据《房屋买卖成交合同》的约定，收取李先生全额佣金的前提是巨信房产七里河分公司不仅要将买卖双方求售、求购的房源信息提供给买卖双方，还包括需要协助办理贷款、资金转移、交房流程等手续。巨信房产七里河分公司未完成全部工作，故无权要求李先生支付全部服务费用，巨信房产七里河分公司为居间事宜付出了一定的时间、人力、物力，综上，李先生支付巨信房产七里河分公司服务佣金5000元。终审判决如下：李先生支付兰州巨信巨城房地产代理有限公司七里河分公司服务佣金5000元；驳回兰州巨信巨城房地产代理有限公司七里河分公司其他诉讼请求。
案例2：这些情况可要求退首付款
最近，小刘很苦恼，去年年底，小刘在某楼盘订了房，首付款也交了。当时银行经理表示，因为银行资金紧张，预计得3个月左右，贷款才能批下来。可最近，银行经理却表示，贷款批不下来了。对此，小刘很纠结，贷款批不下来，首付款能退吗？
法条解答——根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
简单来说，无论是审批不过、放款慢、额度不足等原因，造成购买合同都不能继续履行，买受人均可要求出卖人退还首付款，但是要分具体情况看是否需要承担违约责任。
1.开发商原因
如果银行因为开发商没有预售许可证而不批准贷款，或者由于开发商销售的是不具备使用条件的现房，造成银行不予批贷。那么买方可以要求解除合同，并要求开发商退还首付款及定金，同时还可以要求开发商支付相应的利息损失。
2.购房者原因
如果银行因买方提供的信息不真实，或是买房信用不良而不批准贷款，违约责任则应该由买方来承担。如果首付款已全部由买受人支付完毕的话，可以要求解除合同的同时要求出卖人退还首付款，但需要按照合同约定向出卖人承担违约赔偿责任。
3.非买卖双方原因
如果是因为地方的政策，或者银行的规定发生了变化，使得买受人本应该得到的贷款没能批下来，那么买方就应该和开发商进行协商解决。如果协商不成功，而合同上也没有约定该种情况是否解除合同的话，在这种情况下，买方可以起诉要求解除合同和退还首付款，需要举证证明自己无过错，并证实确是第三方原因导致无力购房或者无法购房，因而要求开发商退还首付款和定金，法院会依据现有证据结合合同约定进行裁判。
兰州日报社全媒体记者许沛洁
■普法小课堂
合同注明是关键
目前有不少购房者签订了购房合同后，因各种原因，银行贷款始终无法获批，就会出现退房纠纷。在具体执行中，很多楼盘是开发商统一指定银行办理贷款，所以提醒购房者应尽量在合同中注明：“如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款”，以及要求开发商在合同中注明：“如果因申请银行贷款达不到预期金额或银行拒绝贷款而导致购房失败的，可免责并退回所交款项。”
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