欧阳捷：2018年楼市没有大起大落 房价不会大涨大跌
放松调控暗流涌动，前不久的两则新闻惊起波澜。兰州放开局部区域限购，为的是去库存，理由很充分，言之有据。合肥说是房企自行定价，政府并未审批，只是指导。
兰州、合肥事件刺激着人们脆弱而敏感的神经，政策多变、言辞不当都让市场一有风吹草动就骚动不已。
诚然，调控一年多来收到明显成效：楼市将要下行，房价上涨预期明显减弱；地市有所降温，地价上涨难以刷出新高；投机客群消散，房子正在回归居住属性。成交虽然增长，增幅已经明显滑落。
但是，住宅用地依然供应不足，人才不限购增供需矛盾，高价土地难以快速入市，高价住房难以获得网签，定向加息推升真实房价，刚需客户趋于边缘人群，限价过猛产生房价倒挂，价格倒挂制造投资机会。
这些都让政府和市场承受很大压力。
调控是一把双刃剑，没有调控，必将产生泡沫危机；调控过度，也会扭曲市场机制。
调控显然不会退出，但会调整吗？
首先要看大势，大势平稳，才有调整调控的理由；大势不利，才是强化调控的逻辑。
前两期，我们先铺垫了都市圈与非都市圈的住房市场，由此可见，未来五年，住房市场就只有都市圈与非都市圈的两个市场。
其中，都市圈城市将继续受控，非都市圈城市将逐渐降温。
从国家统计局公布的数据看，2017年的市场基本符合我们去年4月的预判。
本文图片均来自新城控股
但是，我们的预判有点偏差，我们曾经预测，销售面积与销售额都将是个位数增长，虽然销售面积增速符合预期，销售额增速却是两位数增长。
我们错了吗？或许未必。
再看下图，我们会发现，2017年11月之前，销售面积与销售额增速都是同步下降的，销售额增速高于销售面积增速意味着房价在上涨，在一二线城市严厉的限价令之下，其实反映了三四线城市的房价并未受控而且还在继续平稳上涨（整体而言）。
但是，2017年11月-12月的销售面积与销售额增速走势出现了严重背离，显然，一二线城市房价环比还在下降，仅凭三四线城市的房价上涨是不可能这样翘尾的。
唯一的解释或许是：一些房企以全口径销售额构成了数据虚增，或导致统计数据的偏差。
业内不是秘密的秘密是：联合拿地、合作开发越来越多，大房企或上市公司往往会要求合作项目的销售业绩并表，这产生了大房企的业绩额外增长。
比较合理的方式是合作方按照投资比例或股权占比享受业绩。但是，有些房企可能为了行业排名，按照全口径销售额上报数据，结果导致统计数据的虚增。
因此，我们认为，在销售面积增速继续下降的大背景下，2017年的真实销售额同比增长趋势也应是与销售面积增速基本同步，且仍应为个位数。
2018年究竟会如何？
土地购置面积和商品房新开工面积虽然反弹，但仍然没有超过艰难的2014年，说明政策刺激不可能带来持续的增长。
在金融环境趋紧的大背景下，预计今年土地购置面积和新开工面积都很难再超过去年。
除了办公新开工面积在2017年底有一个负增长区间内的反翘，商品房、住宅、商业新开工面积均趋势性递减，也预示着未来市场规模难以持续增长。
按理说，2017年上半年的市场非常好，即便下半年调控在不断加码，但三四线城市并不完全受控，在土地购置面积增长15.8%、土地购置价款增长49.4% 、新开工面积增长7%的情况下，投资应当明显增长才对。
但事实上，房地产投资仅仅增长了7%，住宅投资增长也仅为9.4%，明显低于市场火爆场景。如果剔除去年暴涨的地价，实际投资应该是下降的。
2018年，新一届政府上任后，稳增长仍是要义。
如果没有县城去库存和棚改，则投资下降是铁定无疑的。
县城去库存将是稳定房地产投资的最后接力一棒，今年投资或许未必下降，但未来也不可持续了。
如果投资基本稳定，政策就更加从容，调控就更不会放开，房价就更不会大涨。
尽管业内质疑房价数据的真实性，但国家统计局坚持不懈地发布房价环比下降数据，加上各地城市的限价，市场终究开始慢慢回心转意了。
今年楼市不会比去年更好已经成为市场共识。
住宅用地价格高涨推升房价上涨，势必导致需求萎缩；房地产税三年见分晓，也让投资者踌躇不前。
按揭贷款负增长、定金及预收款增速持续下降，也在印证居民部门正在去杠杆；钱少且贵也导致购房者减少，都预示着销售规模的增长已经难以显现。
2018年，人口净流入城市将全面推广租赁住宅并挤占可售型住宅市场，住宅销售增速将继续下降并将持续下降。
住宅市场“蛋糕一年比一年小”几乎就是无可挽回的，哪怕政策再次刺激也改变不了这一趋势。
大势明了，调控何以贯之？
“房住不炒”已经写进十九大报告，保持房地产政策的连续性和稳定性也被中央经济工作会议反复强调，这意味着未来5年调控都不会退出，调控目标就是“房地产市场的平稳、健康、发展”，住房市场将在平稳中前行。
市场已变，政策也需微调。
2018年，将是楼市“大稳小乱”的一年。“大稳”是市场缓慢下行、不起不伏。过去的楼市周期论将不再成立，未来将以五年为新周期，与新一届政府任期同步。
楼市既不会大起、更不会大落，房价没有暴涨、也不会有大跌。2017年的调控证明了这一点，未来还将证明。
楼市、地市已经开始降温，今后一段时期，还会继续降温，这有助于防止风险形成共振，后市也不存在再次冲高的可能。
2015年初，我们在一次论坛上提出“未来没有2013年”，但是我们错了，低估了政策刺激的强大。
同时我们还说：“刺激之下，白银时代将会提前结束”。现在，我们再说“未来没有2017年”，或许真的就会成真。
楼市调控不会再放开，一二线城市还会继续严控。“控房价、抑泡沫、防风险”仍是重中之重，但政策之变将出现新动向：
从政策逻辑上来看，楼市政策以稳为主，稳房价、稳市场、稳预期、稳投资，凡是有利于“四稳”的微调政策都将被默许，凡是不利于“四稳”的调控放松都会被叫停。
从调控手法上来看，因城施策转向差别化调控，一城一策转向一城多策，全面限购限贷转向“满足刚需、支持改善”、吸引人才，经适用房、限价住房转向租赁住房、共有产权住房，未来地方调控或将出现小步调整、差别定向的软约束，市场将“乱象丛生”。
调控将呈现内容更细化、策略更分化、方式更多样化的新格局，和以地方政府为主责、不搞一刀切的调控模式，这就为“小乱”增添了可能。
从限购、限贷、限价、限售来看，差别化调控已在路上。
限购调整实已为之，也将续之。
在全球高端制造、高新科技产业竞争面前，只有创造良好生态环境、营造产业链协同基础和人才储备，才能在都市圈竞争中脱颖而出，筑巢引凤就成为都市圈核心城市的必然选择。
同时，人才主力是年轻人，抓住年轻人，既有利于产业腾笼换鸟，也有利于消费升级换代，更有利于提升城市能级和活力，实为一石三鸟。
在此背景下，以人才的名义调整限购，既是为土地财政制造需求，也是为城市发展注入动力，更是为都市圈之争谋篇布局。
人口流动的背后是资本的流动，人来了，钱也跟着来了，就需要更多的地。
力图引领都市圈发展的核心城市还将谋求增设、扩大新城新区，形成人、地、钱的良性循环，若非如此，土地供应难以满足人口增长，供求失衡的矛盾仍长期存在。
在鼓励城市竞争发展与调整住房限购之间，调控的天平也只能倾向前者，毕竟一切矛盾总是要在发展中来解决，这正是中国治理的智慧所在。
未来，全城限购也将倾向分区限购，导人流、去库存的板块放松限购，抑泡沫、补库存的板块继续严控限购。
不过，如果有更多省会城市放松限购，则会重挫县城去库存。
值得警惕的是，供应不足的城市如放松限购，即便是以吸引人才的名义，也可能导致供求失衡加剧，进而推升房价上涨压力，反而可能因此而被问责。
限贷放松不必幻想，或看三年。
2015年救市之时，我们曾说：“限购不重要，限贷才是核武器”，那时限购的放松并未产生明显作用，直至取消限贷。
2015年8月，我们提出“一线领涨、二线普涨、三四线城市房价止跌企稳，少数城市仍有下跌”。
这是基于2015年前7个月M2增量已达前三年的均值，8月之后的5个月时间预计M2增量将达4万亿，必将流入楼市、导致房价上涨，结果M2增量恰是3.9万亿，之后的情景是众所周知的了。
可见金融对于房地产的影响要远远大于行政干预。
如今，资产泡沫已构成风险，限制资金过度流向房地产已成定局，加之货币收紧已是全球共识， 市场流动性已在央行的精准收放之中处于紧平衡状态，资管新规更让银行资金捉襟见肘，也拆掉了一条又一条通向房地产的资金之桥。
定向限额加息将使房地产资金难以增长。
我们预计，今年按揭贷款增速将保持在零增长区间（正负3%以内），定金及预收款增速也将回落至个位数。
钱少且贵有助于帮助房地产市场降温，市场将平稳下行，符合防风险的政策逻辑。
因此，放松限贷更无可能。
不止今年，未来三年，资金紧平衡的局势不会改变是大概率事件，限贷也成为政策稳定性、连续性的压舱之石。
限价调整近在眼前，但别奢望。
政策中最见速效、最受诟病的当属限价令。
限价令固然起到了迅速冻结快速上涨房价的作用，但在限价过猛的城市普遍出现“远郊盘比近郊盘贵、毛坯房比精装房贵、二手房比一手房贵”的现象。
不仅如此，房价倒挂导致关系买房、富人受益、刚需无缘，显然违背了“房住不炒”的定位。
“房价环比不上涨”也导致一些高价地出现亏损、延迟上市，并未实现补充供应的目的，供求失衡矛盾仍未缓解，供求关系的紧平衡继续成为大城市的新常态。
一二线城市会放弃控房价吗？
十九大报告言犹在耳、中央经济工作会议通稿白纸黑字，抑泡沫、防风险仍是2018年工作的三大战役之首，放弃控房价，就意味着放任房价自由上涨，就意味着放任资产泡沫无限膨胀，显然这是不现实的。
但是，在房价钢筋水泥铝型材原材料价格、资金人工成本都在上涨，地价不降的背景下，房价环比继续维持在2016年的水平上，难以服众。
对于房价倒挂现象，或将出现调整式、渐进式放松。
比如，高价地难入市的项目，可能会适度上调限价，但不要指望大幅上涨，能够贴着成本出货已是万幸。
比如，房价倒挂幅度过大的项目，可能会采取适度调整限价、缩小价差的策略微幅调整。
2018年，将不会公开调整“环比不上涨”的要求，但会上严下松、严控幅度，比如房价涨幅不超过CPI。
有无可能放开高端住宅房价统计，让买高价房的富裕人群以高房价之名多贡献地价、多缴纳税费，让地方政府多财政余力、多关注民生呢？
肥水不流外人田，让富裕人群的钱留在国内，顺理成章地均贫富，名正言顺地实现住房高端有市场、低端有保障，岂非皆大欢喜？
假以时日，或可预期。
限售加码或将增加，成为替代。
限售本为限制快进快出、短炒投机，但在房价受限的城市，其实政策价值已打折扣。
有些城市自网签之日限售两年，换句话说，两年之后交房即可转手，限售并未起到太大作用。
有人会说，限售令限制了炒房客短炒转手，其实，很多开发商都允许客户更名，换句话说，买房只要没有网签、交付，都可以通过更名规避限售。
也有人会说，开发商要回笼资金，就必须网签才能获得贷款，但炒房客如果想在短期转手，未必愿意通过贷款炒房，如用全款则并不影响开发商回笼资金。
其实，最根本的是，限价令已经让房价暴涨失去可能，而限价的城市即使不限售，炒房客也已经远离。
或许，即便限购、限贷、限售全部放开，只要限价一点不松，市场就不可能反弹。
尽管如此，限售依然具有心理上的威慑作用，也许，当限售两年到期之时，政府或再延长两年，也未可知。
用限售令替换局部调整的限购令、限价令，也许会成为某些地方政府暗度陈仓之策。
可以肯定的是，目前市场已经出现明显的下行信号，正如我们过去所说：调控加码已经接近尾声，未来基本不存在继续加码的可能，放松的惯性思维依然在轮回。
因城施策仍是准则，一城多策的责任下放城市政府，一定会出现乱象，只是在“控房价、抑泡沫、防风险”的总方针下，即使出现一些“小乱”，也无碍大局。
（作者系新城控股集团股份有限公司高级副总裁）
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