房屋买卖合同有效，买受人必然享有物权权益吗？
近日，洋县法院审理了一起用益物权确认纠纷案件。房屋买受人齐某与汪某签订了关于房屋买卖的协定：齐某以一定价款向汪某购买一间二层楼房及附属院落。但汪某未实际交付房屋，亦未办理产权登记。齐某以自己已取得该房屋所有权为由，起诉请求确认该房屋中的一间二层楼房及附属院落占用收益权属其所有。一审判决驳回齐某的诉讼请求。齐某不服提起上诉。二审依法审理判决驳回上诉，维持原判。
某乡镇企业就其所有的五间二层房屋进行拍卖，无人竞拍后，则以优惠价格出售。汪某、齐某均有购买意愿。二人经协商，达成了由汪某购买该房屋，后再由汪某向齐某出售其中的一间二层房屋，齐某向汪某支付价款的协议。后汪某在无他人竞买的情况下，购得此房屋。相关部门向汪某出具了交纳购房款收据，并根据汪某和齐某达成的协定，分别向二人出具了房屋产权各自所有部分的坐落四至界定书。后因其他原因，汪某未取得购房款，其也未向齐某实际交付房屋，并办理产权过户登记。在此期间，双方发生纠纷，汪某起诉请求撤销双方签订的有关房屋转让的协定。经两级法院审理，均确认汪、齐二人签订的房屋买卖合同为有效合同。齐某据此以用益物权确认为由，起诉请求确认该房屋中的一间二层楼房及附属院落占用收益权属。审理中，法院根据查明的事实，向齐某解释可变更诉讼请求为争议房屋所有权确认，但齐某明确拒绝变更。法院遂以用益物权确认纠纷审理终结。
法院认为：根据《物权法》相关规定，不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。买卖合同有效，但未依法进行物权设立、变更登记的，不发生物权转移效力。房屋买卖合同虽有效，但涉案房屋未进行产权过户登记，齐某持有效的房屋买卖合同并不必然取得房屋的所有权；且齐某并未提交充分证据证明房屋所有权人在涉案房屋上为其设置了用益物权。故一审判决驳回齐某诉讼请求。二审支持了一审的裁判观点。
法官说法：本案实际是一个房屋买卖合同法律关系与物权法律关系的衔接问题。前者要求合同双方意思表示真实有效，体现合同自由原则；后者应遵循物权法定原则，体现的是对社会秩序及交易安全的维护。房屋买卖合同有效，如果没有进行物权转移登记，将不发生房屋所有权转移。本案例说明房屋买卖合同的效力，不等同于物权变动的效力。齐某并未取得涉案房屋的所有权，其可要求继续履行合同，从而取得涉案房屋的所有权，亦自然维护了其对涉案房屋的占有、使用及收益权。
（张冲）
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