私自买卖抵押房产,权益受法律保护吗?
近日,勉县法院审结一起买卖、抵押合同纠纷案。法院依法驳回了原告苏某要求确认某银行与第三人抵押合同无效,并要求办理房屋买卖过户登记的诉讼请求。
被告李某在某房产公司购买商铺2间,并在房屋产权登记部门办理了产权登记。2013年5月,第三人李某持该房屋产权证在某银行抵押贷款100万,并办理了抵押登记,2016年5月,因贷款到期无力偿还,与银行协商展期3年,并将房产抵押担保一并延长。
因第三人李某与原告苏某系亲属关系,李某在原告苏某处也有借款无力偿还,2014年,李某与原告苏某签订买卖合同,将该商铺以210万元转让给苏某,并约定在2016年6月30日前办理产权过户登记,逾期李某承担违约责任。合同签署后,苏某向李某一次性支付了全部房款并将房屋接收。但房产过户登记手续一直没有办理。
后原告苏某多次要求被告李某办理房产过户手续,才得知房产已被抵押,遂向法院起诉,要求依法确认李某与某银行的抵押合同无效,并要求李某立即办理过户手续。
勉县法院经审理后认为:不动产物权登记公示制度,是我国物权法的基本原则,不动产物权转让必须经过登记才产生法律效力,这是法律的强制性规定。原被告订立商铺买卖合同,是双方平等自愿交易,买卖合同依法成立并有效。虽然房产买卖合同成立生效,但由于双方未履行合同约定的所有权转移过户登记手续,该房产的所有权并未发生实际转移。被告李某未按照合同约定及时办理过户登记手续,只产生违约赔偿责任,不产生所有权转移的法律后果,仍是争议房产的合法所有权人。被告李某持房产证与某银行订立抵押合同,并且抵押物已办理了抵押登记手续,产生了对抗其他物权和债权的优先权效力。
虽然原告与第三人李某订立的买卖合同有效,但由于房产已被合法抵押,客观上不可能办理过户登记手续,属于法律规定的“法律上或事实上不能履行”,原告只能要求第三人承担违约赔偿责任,而不能要求其办理过户登记手续。遂依法判决驳回了原告诉讼请求。宣判后,原被告均未上诉,判决生效。
法官说法:作为普通群众购买二手房,一是要确认房主是真实的权利人,二是要审核房产不存在抵押或被法院查封等其他经济手续。否则签订买卖合同后,虽然合同真实有效,但也存在无法真正获取房产的风险。 (王亮)
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