以案说法（四十）

[案例]买卖不破租赁——张某诉陆某房屋租赁纠纷案

案情：

2017年10月，租客陆某与房东张某订立了租期为24个月的租赁合同。2018年4月底，房东张某告知陆某其欲出售房屋，希望解除合同，并愿意支付相应赔偿款项。陆某并未同意，并告知张某其享有优先购买权。2018年6月2日，房东张某与购房者白某办理了不动产移转登记的手续，把涉案房屋过户给了新房东白某。随后，原房东张某把陆某告上法庭，要求陆某从房屋内搬走，并向其支付至实际返还房屋之日止的房屋租金。

丹巴县人民法院经审理认为，原房东张某不能单方解除租赁合同，而且由于新房东白某于2018年6月2日取得涉案房屋的产权，张某起诉时涉案房屋产权已经转移。按照“买卖不破租赁”的法律原则，张某于2018年9月22日起诉时，张某在租赁合同中出租人的权利义务已经于房屋产权转让至新房东白某之日起由新房东白某所继受。由于租赁合同并未被解除，并且张某已经不是租赁合同的出租人，原房东张某不能请求租客陆某返还房屋，只能请求截至2018年9月22日止陆某未支付的租金，之后收取租金的权利应为新房东白某所有。后经调解，陆某向张某支付了尚未支付的租金9300元。

法官点评：

本案适用“买卖不破租赁”原则。也就是说，当租期未届满时，原房东若将房屋转让给其他人，则原房东在租赁合同中的出租人地位自动被新房东代换，新房东应遵守租赁合同的相关约定，享有相关权利并承担相应义务直至租赁合同约定的租期届满。那么，在任何情况下，“买卖不破租赁”都得以适用么？答案是否定的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

丹巴县人民法院供稿

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