租房遇到“二房东”怎么办 新甘肃·甘肃经济日报记者苏叶

案例：平凉的石先生在给自家出租房屋更换下水管道时发现，房子被租客二次转租近两年。石先生租出去的房子是自家旧居，三室两厅结构，2019年10月，他将该房屋以每月1200元的价格，整套租给一位刘姓租客。从现在的租客入住时间算起，刘姓租客与家人大约租住两月后，就通过朋友圈发布信息，将石先生的房屋分别租给三位房客，每人月租500元，而刘某的这些操作，石先生和新房客们事先并不知情。

房屋租赁市场上，活跃着一大批所谓的“二房东”。这些人不是真正意义上的房东，而是首先从房东手里租赁到房屋，然后向其他租房者声称自己就是“房东”，进而将房屋转租给别人，他们从中赚取差价。那么，“二房东”转租房屋合法吗？房租没到期，房东能因各种原因要求承租人腾房吗？我们邀请甘肃正步律师事务所的姜剑霄律师来答疑解惑。

记者：“二房东”转租房屋合法吗？

姜律师：如果二房东与房主之间的租赁合同中约定了可以转租，或者经房主同意转租，那么二房东出租才合法。

《民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

记者：出租屋内东西坏了怎么办？

姜律师：《民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。依照法律规定，承租人在租赁物需要维修时，可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因租客的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

因此，非承租人过错导致屋内东西损坏，房东应当及时维修，如果承租人自行维修，要注意保留相应费用发票与证据，要求房东负担费用。

记者：改装出租屋，要经房东允许吗？

姜律师：法律规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

因此，拎包入住后，除了不影响屋内建筑布置的小装饰可以自行添加，要添加空调、热水器等大物件，甚至改装整个房屋布置，一定要得到房东的允许。

记者：房租没到期，房东能因各种原因要求承租人腾房吗？

姜律师：房东若要卖房，不能直接赶人，应当在出卖前通知租客。出租人未通知承租人，或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。

记者：租房遇到二房东怎么办？

姜律师：租房者可以要求查看二房东与原房主所签订的租赁合同，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，否则就会对租房者产生较大风险。其次，二房东如果将租赁屋转租，必须要经过原房主的同意或承诺，否则是无效的。如果是部分转租，则要看原房主和二房东的租约是否限制转租，如果没有限制，那么，租房者便可与二房东签约。租房者与二房东签署协议时，一定要将合同条款细节写清楚。如：房屋租赁期限是半年或一年；付款方式是押一付二还是押一付三等；租赁期间的水、电、煤、气、有线电视、上网费用等如何分摊等。将这些条款详细写清楚之后作为合同附件收好，日后一旦发生纠纷时也能免去些许风险。

需要注意的是，承租过程中一定要注意保留收款凭证、付款凭证等相关证据，以防日后发生不必要的纠纷。

姜律师提醒，想要避免坑人的“二房东”，在办理房屋租赁时一定要查验出租人的身份证与所出租的房屋产权登记是否一致，若是通过中介签订合同，要看是否有产权人的授权委托书。租赁合同的条款也要全面，包括当事人姓名或者名称及住所、房屋的坐落、面积、装修及设施状况、租赁用途、租赁期限、租金及交付方式等。

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