【以案说法】 房价上涨卖方违约该怎么办
新甘肃·甘肃经济日报记者苏叶
2005年，杨某以8万元的价格从单位购买了一套房屋，因该房在性质上属于经济适用房，所以房产证迟迟没有办理下来。2014年2月，杨某与王某签订房屋买卖合同，约定杨某以35万元的价格将该套房屋卖给王某，王某需先行支付30万元，待房产证办理时机成熟且房屋过户给王某后，再由王某一次性支付剩余5万元房款。后双方依约履行，王某也顺利入住新房。2019年，涉案房屋终于可以办理房产证了，可此时原房主杨某却产生了毁约的念头：原来杨某从朋友处听闻，过去五年间其房屋所在小区的房价整体大幅上涨，以该套房屋的面积、楼层、结构和地段来看，其市场价格在50万以上。于是，杨某不仅拒不配合办理房屋过户手续，反而要求解除此前签订的房屋买卖合同。面对杨某的无理要求，王某当然不会答应，二人多次协商无果后，杨某遂于2020年7月向兰州市西固区法院提起诉讼，请求法院判令解除二人此前签订的房屋买卖合同。
办案法官认为，根据双方此前签订的购房合同，王某支付剩余5万元购房款的时间应为房屋过户至其名下之后，而时至今日杨某依然没有配合王某办理房屋过户手续，所以王某不构成违约；且王某已经支付了大部分购房款项，杨某也将房屋实际交付王某居住，可以说合同的主要目的已经实现，因此不能认定王某违约进而要求解除合同。
最终，办案法官判决驳回了原告杨某的诉讼请求。
如果卖家因房价上涨违约，购房者该怎么办？我们邀请甘肃正步律师事务所的姜剑霄律师来解答。
记者：如果卖家因房价上涨违约，购房者该怎么办？卖方赔付违约金就可以不卖吗？
姜律师：买卖双方可以先协商解决，尽量把双方的损失降到最低；如果协商不成可以走法律程序，买方可以向法院提起诉讼，主动违约的不仅要赔违约金，还要赔房价上涨带来的差价损失。
《民法典》第588条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。同时该条第二款又规定：定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
《民法典》584条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
因此，在房价暴涨的情况下，若支付的定金偏低，双倍返还定金不足以弥补买方的损失，作为买方除了可以主张双倍返还定金外，还可以主张超过定金数额的损失。如果卖方恶意违约拒绝履行定金协议，而房屋上涨的价格远超交付的定金时，应积极要求卖方返还定金并赔偿房屋上涨带来的损失。
另外，若买卖双方所签署的相关法律文件，已具备了买卖合同所有条款，在签订正式网签版本合同时只要移植相关条款就行，那么作为买方还可以选择适用违约金条款追究违约方的法律责任。
记者：交易过程中如何保障自己的合法权益？
姜律师：在签订买卖合同的时候，应特别注意对房屋交易的关键性约定及卖方的任何承诺，要有书面的签约，不能以口头约定代替，预防纠纷发生。出卖人反悔的，买受人可主张出卖人继续履行合同。如果买卖双方已办理存量房网签手续、签订资金托管协议，在此情况下，继续履行合同一般来说不存在障碍。卖方违约，买方不坚持购买的，买受人可依据双方合同约定，主张违约责任或定金双倍返还。交易双方应对户口问题作出明确约定，一定要注明卖方迁出户口的期限。特别是购买房屋用于孩子读书的，建议对交易房屋有无用于过学区房、现在可否用于学区房进行明确约定，并约定一个合适的违约金，以免将来出现争议后主张赔偿违约金缺乏法律依据。买房过程中要注意保留好收据。如果在二手房买卖过程中已经出现合同纠纷，守约方应该收集包括短信往来、语音通话录音、中介人员证明等可以证明出卖人原因违约的材料，及时向人民法院起诉；必要时可以通过诉讼财产保全的方式，查封涉案房屋，限制交易，以保障自己的合法权益得到最大的维护。
姜律师提醒，市场的波动难免会给房产交易带来许多变数，此时交易双方均应秉持诚实守信原则，全面履行各自的义务，否则将承担相应的违约责任。法律的基本价值是保护诚信的守约方，合同在具有客观履行的条件下必须先履行合同，主动违约的不仅要赔违约金，还要赔房价上涨带来的差价损失。
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