律师解析两起典型案例 教你防范购房风险

花钱买东西，都想买个安心、省心，尤其是买房，动辄几十万上百万的房款，谁都不想出现任何纰漏。然而，在买房的过程中难免会遇到一些潜在的风险。下面，我们将通过两起案例以案说法，为读者讲解一些预防购房风险的知识。

房屋认购协议的法律效力

通川区P镇外出务工青年姜某选中了达城西外一个楼盘，并与开发商签订了《认购协议》。然而，当姜某回家与亲朋好友谈起此事时，却遭到许多人反对。有人说该楼盘不能按时交房，有人说同样的价格可以选到更好的地段……在一片反对声中，姜某萌生了退房之意。随后，他再次前往售楼部，提出了退房的要求。工作人员却一口回绝，并声称按照合同约定，姜某购房反悔属于违约行为，所交定金分文不退，姜某当场就傻眼了。

那么，购房者如果签订《认购协议书》后又不想购房了应当如何处理呢？

律师分析：《房屋认购协议书》是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，主要特征是买卖双方约定为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终签约。

如果签订《认购协议书》后又不想购房，所缴纳的认购款项能否退回要视情况而定。第一种情况：《认购协议》无效。按照相关法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当被认定为无效。如果在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以被认定为有效。所以，如果开发商不能按照约定的时间期限取得商品房预售许可证明，双方签订的《认购协议》则无效。这种情况下，出卖人收取购房人的认购款项依法应当予以退还。第二种情况：《认购协议》有效。如果双方在《认购协议》之外的购房条款上不能达成一致意见，视为双方条件不成就，在这种不可归责为任何一方的情况下，购房者可以要求退回认购协议所缴纳的款项。如果一方对《认购协议》中载明的条款不认可，那么将由违约方承担相应的违约责任。所以，这种情况下，如果购房人对《认购协议》上的条款进行反悔，购房人则不能退回所交的订（定）金。

房屋产权过户登记的重要性

小刘从老王处购买了一套二手房，支付了全款并已正式入住。然而，由于老王一直在外地做生意，导致该房屋的过户登记手续迟迟未能办理。一年后，法院的一纸查封令突然张贴在门口，让小刘一下子就慌了神。原来，老王因为其他债务纠纷，被债权人起诉到法院，并被债权人申请了财产保全，法院随即查封了仍登记在老王名下的该住房。

那么，像小刘遇到的这种情况该如何处理呢？

律师分析：在我国，以不动产物权变更登记为物权变动的生效要件。当事人订立了合法有效的房屋买卖合同，只有依法办理了房屋所有权转让登记，才能发生房屋所有权变动的法律后果；未经登记，房屋的所有权不发生变动。所以，在不办理过户登记的情况下，很大可能会出现卖方二次出售房屋及本案这种被查封的问题，从而产生纠纷。

本案中，买卖双方虽已签订《房屋买卖合同》，买方也交纳了相关款项并实际占有使用房屋，但双方未办理房屋的过户手续，从法律上讲，涉案房屋所有权并未发生变动。

然而，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”由此可知，满足查封时房屋价款已经付清、房屋已经由买受人占有、买受人对没有办理过户手续没有过错三个条件时，购房人可向执行法院提出异议，请求查封法院对该房产予以解封，解封之后可要求出卖人继续履行合同并办理过户手续。所以，本案中的小刘可以向查封的法院提出查封异议申请，要求解除该查封。 □施法闻

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