2000亿规模的旭辉还是有点“虚”
记者 | 马一凡
去年把全年目标定为1900亿的旭辉，最终超额完成了任务，业绩首次冲破了2000亿大关。
3月27日，旭辉控股（00884.HK）发布2019年年度业绩，全年旭辉实现合约销售额2006亿元，同比增长32%。
旭辉仍然拥有超过行业平均水平的高增速。最近5年，旭辉的规模增长了约10倍。从500亿到1000亿，旭辉用了仅一年；从1000亿迈入2000亿门槛，旭辉用了两年时间。
自从突破千亿后，旭辉有了新抱负，想把形象从“黑马”转变成“三好生”，为了达到目标，旭辉的动作是全方位的。
不过，成为均好型房企的梦想，至少在这份2019年年报中还未体现。
利润匹配不上规模
尽管旭辉的合约销售额已经突破2000亿元，但是营业收入和利润规模仍然相对较小，利润率相较上一年没有进步。
报告期内，旭辉实现营业收入548亿元，同比增加了29%；毛利率为30%，较2018年降低4.7个百分点；核心净利润69.03亿元，核心净利率12.6%，同比降低0.5个百分点。归母净利润对净利润的占比也从2016年的89%降至2019年的71%。
若和其他民营房企进行对比，2000亿规模的旭辉短板也很明显。
业内公认的“优等生”龙湖在2018年实现了2006亿元销售额，和此时的旭辉处于同一规模量级。但彼时龙湖的营业收入为1158亿元，净利润209亿元，归母净利润162亿元，以上数据均在2000亿量级旭辉的两倍以上。
世茂房地产2018年的合约销售额为1761.5亿元，但当时营业收入已达到855亿元，毛利为270亿元，核心净利润117亿元，这些数据也比两千亿量级旭辉的营收和利润高出了50%-60%左右。
由此可见旭辉的营收、核心利润实际上还无法匹配其在行业内的规模地位。
克而瑞研究中心分析师房玲、洪宇桁认为，虽然旭辉的合约销售已经到达2000亿元，但是由于合作比例较大，合作项目的权益和并表比例较低，导致其营收和利润规模相对较小。2019年旭辉也已经在这方面进行加强，2019年新增项目并表比例增加至76%，权益比例增增加至65%，未来还需继续增加。
这就又回到了旭辉的老问题上面——权益比过低。自从破千亿后，旭辉一直喊着要解决权益占比过低的问题，但这似乎成了一个大难题。
2017年旭辉首破千亿，同时权益销售额占全口径销售额比例低至53%，创下三年新低。2018年这个数据没变，还是53%，是前15名房企中最低的。2019年，旭辉的权益销售额占比55%，仍没有什么提升。
2018年业绩会上，旭辉控股总裁林峰已经说要改变拿地的权益结构，未来控制在60%以上。
从2019年的拿地情况来看，上半年旭辉很猛，新增土储权益比达到了74%，但下半年还是走了老路，最终稀释了全年的新增土储权益比——根据年报，2019年旭辉新增土储权益比为65%。
利润的问题无可回避，董事局主席林中在业绩会上花了很长时间去阐述旭辉未来如何提升利润。
“过去管理粗放，压缩成本还有很大空间，两费里面又1-2个点可以节省出来。另外我们降继续实施战略集采，对优秀供应商进行整合。”林中首先提到的是节流。
拿地上，过去几乎所有土地都来自公开招拍挂的旭辉，在2019年首尝多元化拿地，包括旧改等途径，林中说这部分项目入市后，利润率将有所提升。
林中甚至表示，现在旭辉对员工的考核，核心围绕在对毛利率和净利率的考核，直接跟奖金挂钩，全员参与利润提升。
林峰表示，在旭辉2019年新增土储货值中，通过合作并购、旧城改造、商业勾地等多元化手段获取的占33%，其中不乏总建面27万方的成都新都区商住项目、货值超340亿的太原一二级联动项目、建面45万方的石家庄核心长安区项目、以及通过与大湾区房企战略合作获取的深圳坪山项目等案例。“多元化拿地能力是未来能够以合理价格拿地所谓的必要补充，2019年旧改贡献了500亿货值，这些货值的利润比招拍挂更加可期。”
将重点发力商业地产
在成为三好生这条路上，旭辉还在做很多努力。首先是产品先行，旭辉每年都举办设计师节，林中说，公司每年都送工程、设计人员组团出国考察学习两次，每年的新产品发布会也颇受重视。第二，旭辉投入很大精力在多元化业务上，希望未来能像新鸿基一样，一半收入来自于租金。第三，数据系统基础建设、信息管理建设现在是旭辉内部很重要的一件事。
接下来旭辉要重点发力的领域是商业地产，尽管这一块的租金收入目前相比总营收少得可怜——全年租金收入5.3亿元，已经同比增长了125%。林中对商业寄予的希望是继续翻番，明年租金收入达到7亿元，2021年达到10亿元。目前旭辉运营的商业面积约为60万平方米，另有66万平方米在建。
2017年-2018年，旭辉在战略上曾明显地收缩一线、聚焦二线和强三线。但各种迹象显示，旭辉有野心重回一线城市。
已有许多年不在上海拿地的旭辉，在疫情发生后上海土地市场刚刚启动时，就迅速出手底价摘地。此外在今年1月和2月北京的两场土拍上，也出现了旭辉积极的身影，尽管最后并无斩获。
从旭辉公开发布的业绩数据看，2019年业绩最好的是江苏和浙江两个大区，都突破了300亿销售额。
但实际上分城市来看，2019年对旭辉销售额贡献最高的城市是北京，销售额达到了201亿元，同比增长了69.7%，而一些二线城市则业绩下滑，比如合肥、重庆、宁波、青岛。
林中在谈市场展望的时候说，中国的城市将进一步分化，有人口导入、产业发展、治理能力强的城市表现将更好。这意味着旭辉未来将更加聚焦一线和强二线城市。
目前旭辉的土储中，一二线及准二线占比达到87%，总土储面积约6540万平米，对应货值9880亿元。
2019年旭辉的拿地策略还是倾向于下沉的，一二线和准二线占比同比降了4个百分点。另外根据克尔瑞研究中心分析，2019年其新增土储区域结构变化较大，长三角的拿地占比大幅降低了20个百分点，而环渤海的拿地占比则相应增加了17个百分点，同时在中西部地区新进入了昆明、太原、开封、眉山、洛阳及乌鲁木齐，首次布局新疆。
在疫情发生后，基于林中在市场展望中的态度和旭辉重回上海市场的表现，旭辉的拿地策略或将有调整。
今年旭辉的可售货值有3800亿元，只要去化率达到60.5%就能完成全年2300亿的目标。
这个数字对于有一颗上进心的旭辉来说有些保守，林中也透露称：“我们还有更高的内部目标。”
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