割韭菜的镰刀伸向房东和租客 长租公寓市场遭遇“高收低租”庞氏骗局
海南每天门店已人去楼空 
■ 记者观察
“没有办法，已经报案了，但到现在都没有实质性进展。租客说自己交了一年的房租，不愿意搬走。为了一万多元损失上诉，时间成本太高，只能认栽了，认栽了……”9月9日，成都唐女士告诉金融投资报记者，几个月前，她以1900元/月的价格将位于双流区阳光华庭的一套房屋租给海南每天房屋租赁有限公司（以下简称：海南每天），只收了3个月租金海南每天就跑路了，留下被坑的唐女士与租客杨凡（化名）“扯皮”。事实上，唐女士和杨凡的遭遇并非孤案。
近来，长租公寓频频爆雷，跑路不断，金融投资报记者调查发现，曾经被视为风口的长租公寓，在“高收低租”模式下已然沦为“庞氏骗局”。值得注意的是，成都市消费者协会在受理、处理投诉过程中也发现类似情况，为此，9月9日成都市消协专门发布消费警示，特别提醒广大消费者要留意租房陷阱。
■ 本报记者 苏启桃 实习记者 刘敏 文/图
租房爆雷房东与租客都受伤
今年7月初，成都侯女士在朋友的推荐下联系到了成都首资科技有限公司（以下简称：成都首资），并于7月18日与成都首资签订了房屋租赁合同，押金和年付租金加起来共27950元。7月23日，侯女士搬进了出租屋，甚为开心，但做梦也没想到，入住仅十多天，房东就找上了门，她才得知包租公司卷款跑路了。在成都首资跑路之后，房东断水断电锁门，侯女士不得已只能搬出公寓。她告诉金融投资报记者，“当时报了警立了案，也进行了上访，但一个多月过去了，根本没有任何进展。”
无独有偶，杨凡于今年4月5日从海南每天手上租赁唐女士的房子时为了所谓的“年付划算”，也咬咬牙交了租金17100元和押金1900元。但只住了4个月，海南每天就跑路了。好在在派出所调解下，杨凡目前仍住在杨女士的房子里。
“我家北二环附近的那套房子租给四川满城房地产经纪有限责任公司（以下简称：满城房产）已经两年了，一直按月支付，很准时。之前看到包租公司跑路的新闻时从没想过自己会遇到，毕竟都租了两年了，没理由跑呀，但‘吃瓜’还是吃到自己头上了。”成都金先生苦笑着告诉金融投资报记者，上个月，因为包租公司拖欠水电、燃气、物管等费用，物业联系到金先生，他才知道满城房产跑路的消息。由于金先生做不出暴力撵租客的行为，只能自己认栽，损失了6个月的房租15000元，还补缴了拖欠的水电费、燃气费和物管费共计3500元。
事实上，唐女士、侯女士、杨凡、金先生等的遭遇都只是冰山一角。金融投资报记者调查走访发现，成都跑路的长租公寓不在少数。据不完全统计，成都本地跑路的长租公寓公司达到几十家。近日金融投资报记者走访并试着联系了多家“上榜”公司，但均是人去楼空及无人应答状态。比如，9月8日上午，金融投资报记者来到位于武侯区武阳大道三段51号城投下一站都市写字楼B座的巢客遇家办事处，这里早已人去楼空，门口的纸上写着“写字楼租售”等字样。据物管说，巢客遇家的工作人员自8月初就再也没有出现过，目前房东也将该办公室收回并准备再次出租。
值得一提的是，满城房产成立于2007年，是成都本土最早涉足长租公寓业务的企业之一，在成都、重庆两地合计拥有四万多套房源。但金先生不知道的是，早在今年1月，满城房产就将其所管辖的全部房源和资产管理权卖给了成都青客公寓管理有限公司（以下简称：青客）。但半年之后，双方陷入纠纷，满城房产指责青客拿走房源后拒向业主支付租金，青客则表示满城房产严重违约，转让协议已失效。但最终受害的，还是“金先生们”。
四川之外，长租公寓爆雷的更多，哪里有租房，割韭菜的镰刀就伸向了哪里。比如，8月20日，海南每天郑州公司人去楼空，挑起三百多名业主和八百多位租客的矛盾；8 月 24 日，上海岚越公寓在浦东的办公室连夜消失，报案者将派出所大门围得水泄不通；8月29日，杭州巢客跑路，惨遭收割的房东和租客已建立起十多个微信群，抱团维权……
吸金套路高收低租+租金贷
全国范围内，长租公寓从风口到连环爆雷，何以如此？
“有的长租公寓公司，给房东高租金，给房客低租金，高收低租做一笔业务就亏一笔，这种商业模式就有问题。”西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐在接受金融投资报记者采访时一针见血指出症结所在，“如果有投资进入，亏本赚流量，那也算一种互联网创业模式，至少有初始的投资资金拿来亏；但如果连初始投资都没有，那纯粹就是一种庞氏骗局，跑路是必然的。”
如刘璐所言，金融投资报记者在调查走访中发现，这些跑路的长租公寓公司基本都采用“高收低租”模式，不计成本高价收房，但通常要求房东与其签署1年甚至更长时间的出租合同，且租金只能月付；另一边，又以低价为诱饵租给租客，但要求租客必须年付。如果租客给不起，长租公寓还有“租金贷”推出，也能一次性从金融机构拿到全年租金。
金融投资报记者简单算了一笔账：一套房子月租金2000元，长租公寓一次性就能收到2.4万元；100套房源，就是240万元；10000套房源，就是2.4亿元。看似亏本的高收低租，其中产生的现金流却相当可观惊人。换句话说，高收低租模式压根没想盈利，瞄准的其实是租金，这与非法P2P非法集资类似，只不过曾经的标的是“理财产品”，现在则是“出租房”。
当然，除了一开始就挖坑的长租公寓之外，爆雷频现也显示出长租公寓商业模式的脆弱性。贝壳研究院高级分析师黄卉向金融投资报记者表示，上半年疫情的冲击，加速暴露了长租公寓商业模式存在的问题：一是租金成本高，目前大部分长租公寓采取的都是包租模式，装修和运营也需要较高的成本投入。二是商业模式的灵活性差，通常长租公寓会与业主签订3-5年的租赁合同，在约定期限之后租金会按比例增长。而在遭遇市场风险和变动的情况下，仍然要按约定缴纳租金，这就给企业经营带来了较大的成本压力。三是精细化运营要求高，长租公寓企业理论上讲应当“以出定收”，根据出房情况决定收房速度，将库存维持在健康水平。而部分小企业为了拓展规模会相对激进地收房，而出租能力低可能导致空置率较高，现金流难以抵御市场风险。
律师说法事前甄别 受骗维权
长租公寓爆雷，受伤害的是成千上万的房东和租客。房东不仅要损失可观的资金，一些“以租养贷”的房东还可能陷入断供危机；房客不仅要面对租金损失、搬家找房的痛苦，选择了“租金贷”的租客还要按时还贷，否则就会留下征信污点。那么，从一开始，房东和租客应该如何规避风险呢？
四川省智见成律师事务所合伙人、主任律师杨川平告诉金融投资报记者，只有时间和口碑是最好的潜在保障，租客和房东寻找品牌长租公寓公司或是最有效的规避风险的方法。“当然，签署合同前，确认长租公司与房东之间的协议、产权证明是一种最有效的、最基础和最理性的选择，而长租公寓公司应当主动揭示基础合同关系的存在和无争议是必要的。”
“租客和房东在选择长租公寓品牌时，首先要多渠道多信息了解品牌企业的基本情况，通过线上和线下公开信息了解企业的基本信息、营业规模、历史投诉、品牌评价等，在选择时，尽量做多品牌比对后再做决策，做好充分的事前了解。”黄卉也表示，租客在支付租金时，尽量避免一次性付款过长周期的租金给机构，且要留存好租房合同及支付凭证。
金融投资报记者查询天眼查发现，跑路的长租公寓多为新近成立的公司，且很多公司的负责人注册了多家公司，在较早之前已被标注经营异常。比如，成都首资执行董事兼总经理艾兆璐，其同时也是巢客遇家（成都）科技有限公司、首资一城一家科技(云南)有限公司、重庆首资科技有限公司、广住庭(广州)科技有限公司等8家公司法定代表人。其中，巢客遇家成立于2019年8月5日，其在去年9月和今年8月两次“因通过登记的住所或者经营场所无法联系”而被武侯区市场监管局列入经营异常名录。
刘璐则提醒，“不论是房东还是租客，都不要贪小便宜，天上不会掉馅饼。”若真的遇到爆雷的情况，接受金融投资报记者采访的专家和律师均建议，房东和房客拿起法律武器维权。
杨川平说，在交易机制上即租金的支付上要形成保护机制，无论是房东还是房客，都要避免被动行权。若确实上当受骗，也只有通过诉讼或者是报案来保障自己的权利。在杨川平看来，在房屋租赁公司跑路的情况下，这里面存在两重法律关系。合同关系是相对权，需要依赖于别人的履行，而物权是绝对权，也叫对世权，有绝对排除妨碍的权利。“理论上，由于长租公寓公司违约未交付租金给房东，房东有权终止合约，收回房屋，而租客只能向长租公寓公司提出违约主张。”
监管升级住建部拟出台新规
事实上，近些年来，长租公寓爆雷不断又前赴后继，原因还在于没有得到有效监管。受访的专家学者和律师均不约而同建议加强监管，且要工商、住建等多部门协作。杨川平表示，鉴于这种业务体系存在第三方权益风险，为进行有序管理，主管部门应当提前介入，对行业准入、业务规范与流程进行有效监督和管理，如保证金机制、强制揭示机制、租金直付机制等，以避免消费者上当受骗事件的持续发生。
好在相关部门已经出手了。去年12月，住建部等六部门印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确要求加强对采取“高进低出、长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。
今年9月7日，住建部发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》也从多方面对住房租赁参与主体进行具体规定。其中明确，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度。对此，市场普遍认为，此举体现了政府对租赁市场的引导方向。
与此同时，上海、广州、成都、杭州等多城市也纷纷发布风险提示或住房租赁监管措施。比如，为了解住房租赁企业经营情况，成都市正开展住房租赁企业专项排查工作。要求住房租赁企业对照《住房租赁企业基本情况自查表》如实填写相关内容，于2020年9月10日前，按企业注册地报所属区住建部门，各区（市）县住建部门于9月22日前将辖区内住房租赁企业自查汇总情况报送市房地产市场服务中心。成都市房地产经纪协会对会员企业存在“高进低出、长收短付”、违规开展租金贷、发布虚假房源、违规经营、侵害群众利益等问题进行全面排查，建立台账，要求企业自行整改，加强行业自律。成都市房地产经纪协会于2020年9月22日前将协会排查情况（含附件表格）报送市房地产市场服务中心。
“长期看，政策规范之下，长租公寓行业向好发展趋势不会变。”黄卉说，虽然疫情会阶段性影响长租公寓企业的生存环境，但行业长期向好向稳发展的态势不会变。行业洗牌和进化的加速，经营能力不足的尾部企业会逐渐被淘汰，行业集中度不断提升，对长租公寓企业的资金运作能力和运营能力提出了更高的要求。而租赁企业需要不断聚焦自我能力建设，迭代租赁产品设计，满足租客品质居住需求，才能在市场中不断突围。
■特别提示
成都消协发布警示：租房三大问题要注意
成都市消费者协会在受理、处理投诉过程中发现，近期发生房屋租赁公司资金断裂，运营困难，导致其违背合同承诺，服务质量下降，退还押金延迟和困难，以及无法继续履行合同等侵害租客合法权益事件。9月9日，成都市消协特别提醒广大消费者在租房时注意以下几点：
一、寻租房屋、签订合同前要仔细了解租赁公司的经营资质和成立时间及运营实力，选择口碑信誉较好的正规专业公司，防范因企业倒闭、关门等情况引起的权益受损。
二、了解房屋租赁市场的价格情况，要求租赁公司提供其与房东签订的合同，明确合同性质，帮助判断房屋的实际租赁价格，警惕低价出租背后可能存在的消费陷阱和市场风险。
三、签订合同时仔细查看合同内容，注意其中可能存在的隐形霸王条款，明确纠纷发生后的违约责任;同时尽量采取分期交纳租金的方式，避免因一次性交纳过多租费引起的资金损失。
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