江西房企新力控股通过港交所聆讯 去年借款是收入的3倍
10月23日，香港交易所披露，2010年创立于江西省南昌市的新力控股(集团)有限公司通过上市聆讯。新力控股今年5月24日正式向港交所递交招股书，若成功IPO，将成为第一家上市的赣系房企。
招股书显示，新力控股法定股本为200亿股每股面值0.01港元的股份。联席保荐人为农银国际融资有限公司和华泰金融控股(香港)有限公司。
新力控股于2016年、2017年及2018年分别录得收入22.23亿元、52.411亿元及84.157亿元，复合年增长率约为94.6%。2019年截至4月30日止4个月的收入为57.094亿元，比2018年同期的15.089亿元，增长278.4%。
2016年、2017年及2018年，新力控股纯利分别为1.309亿元、2.782亿元及5.55亿元，复合年增长率约为105.9%；同时，新力控股2019年前4个月的纯利同比增长515.8%至2.822亿元。
新力控股新力控股称，其收益增长主要由交付的总建筑面积增加所致。而不断扩张的业务意味着需要庞大的资金，根据招股书，新力控股近几年借款数额远多于其收入，以2018年为例，221.028的借款是其全年收入84.157亿元的3倍。
所募资金主要用于今年30亿元拿下的3个宅地项目
新力控股2010年于江西南昌创立，此后将物业开发业务拓展至长江三角洲地区、粤港澳大湾区、中西部核心城市等区域。为进一步在全国扩张，成为中国房地产市场上的主要全国性物业开发商，2017年6月，新力控股将总部由南昌搬迁至上海。针对首次置业者、家庭升级者和大家庭或高收入家庭，新力控股开发有“湾系”、“园系”及“悦系”三类住宅物业产品。
根据招股书，新力控股此次所募集的资金将用于现有项目开发建设，包括物业开发项目的建设成本，主要是四川成都双流92亩地项目，江苏无锡滨湖120亩地项目及安徽合肥新站102亩地项目。此外，所募资金将用于偿还项目发展的部分现有计息借款和一般业务营运及营运资金。
无锡滨湖120亩地项目以湾系发售。该项目占用的总地盘面积约80014平方米，由住宅物业、商业物业、停车场及配套设施组成。新力控股于2019年7月下旬以9.67亿元取得相关土地出让合同。
成都双流92亩地项目以园系发售，占用总地盘面积约61210.2平方米，由住宅物业、停车场及配套设施组成。新力控股获取的土地出让金为12.301亿元，今年8月已取得相关土地使用证。
合肥新站102亩项目也以湾系发售，占用总地盘面积约68460.7平方米，由住宅物业、停车场及配套设施组成。今年5月，新力控股以10.731亿元的价格取得出让合同，并于7月取得相关土地使用证。
新力控股表示，该公司通过避免土地市场过热时的收购，以及在低成本机会出现时进行土地收购，在中国波动的土地市场中抓住机遇。在参与土地拍卖时，要谨慎出价，严格限制价格，以确保收购的土地价格不会过高。
截至2019年7月31日，新力控股在27个城市拥有合共110个处于不同发展阶段的物业项目，当中55个位于江西省、13个位于长江三角洲地区、20个位于粤港澳大湾区、22个位于中西部核心城市以及中国其他具有高增长潜力的地区。在这110个项目中，新力控股有约1500万平方米规划建筑面积的土地储备。
以投资为目的，新力控股亦从事商业物业发展、运营及管理，包括商业综合体、购物中心、公寓和写字楼。截至2019年7月31日，该公司拥有7个商业物业，总建筑面积为26.83万平方米。
2018年借款是收入的3倍
扩张意味着需要庞大的资金和管理资源，以及进军新地域市场所涉及的不确定因素及挑战。
招股书显示，截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年4月30日，该公司银行及其他借款以及公司债券总额分别约为64.375亿元、166.756亿元、221.028亿元及264.694亿元。2019年8月26日及10月9日，新力控股发行了本金总额为1.699亿美元的私人债务融资，利率为12.5%。
可以看到，新力控股的借款远多于其收入，以2018年为例，221.028的借款是其全年收入84.157亿元的3倍。其净资产负债比率也在逐年增加。按截至有关期末的借款总额(包括计息银行及其他借款以及公司债券)减现金及银行结余除以权益总额计算，新力控股净资产负债比率分别约为1.9倍、2.7倍、2.4倍及3.1倍。
新力控股坦承，其维持大量借款以为经营提供资金。同时，由于物业开发活动持续增加及增强土地收购力度而令经营所用现金净额重大，致使其于2016年、2017年及截至2019年4月30日止4个月录得负经营现金流量，分别约-20.375亿元、-65.478亿元及-13.377亿元。
创始人及主要高管层来自房地产行业
新力控股并非家族企业，创始人、董事及高级管理层多在房地产行业内工作多年。
招股书显示，董事会目前包括3名执行董事及3名独立非执行董事。43岁的创始人张园林为董事会主席、执行董事兼行政总裁，于中国房地产行业拥有逾17年经验。
34岁时创办新力集团，之前，2002年1月至2006年1月，张园林任职于江西省第五建设集团有限公司(建设工程项目及基础设施建设项目总承包商)，其最后职务为总经理。于2005年12月至2018年10月，于江西裕仁投资有限公司任执行董事。自2007年8月至2014年1月，在江西省丰城市希尔顿置地有限公司(一家从事中国江西省丰城市住宅物业开发的公司)任执行董事。
执行董事、副总裁是37岁的佘润廷，负责该集团整体投资、运营、营销及品牌管理，佘润廷2004年7月毕业于中国同济大学，分别取得土木工程及工商管理学士学位。2004年7月至2012年8月，佘润廷任职于万科企业股份有限公司，担任区域投资运营管理部门总经理。2012年9月至2017年9月，佘润廷为上海协信远定房地产开发有限公司投资副总裁及其上海区域总经理。在新力控股将总部迁至上海后，2017年10月，佘润廷加入新力控股担任副总裁。值得一提的是，新力控股上海总部的地址位于虹桥万科中心。
新力控股的第三位执行董事是一位女士，30岁的涂菁同时兼任营运管理董事，主要负责该集团整体管理及高级管理层绩效评核。于2011年2月至2014年1月，涂菁于河北兆翔房地产开发有限公司(一家从事物业开发的公司)任职主席助理。
首席项目经理胡衍放，41岁，于2000年2月至2006年8月担任江西中南建设集团有限公司的技术经理。其后在两家从事物业开发的公司任职项目经理。
区域总经理王敬伟，49岁，在2014年加入新力集团之前，2011年2月至2013年3月，在华润置地(厦门)有限公司担任项目经理。
成本控制中心总经理郑智琴，46岁，于成本及预算管理方面拥有逾22年经验及于中国房地产行业拥有逾13年工作经验。期间，曾有在世茂集团、宝龙地产等的工作经验。
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