剩余的租金能不能退？
本报全媒体记者 曾昌文
乐某夫妇与某茶厂签订了三年厂房租赁合同，租用其厂房进行茶叶生产加工。谁知生产经营不到半年，就因环保督察停止生产。乐某夫妇将茶厂所有者起诉至法院，要求解除租赁合同，并拿回已支付的剩余租金。近日，邛崃市法院依法判决双方解除租赁合同，茶厂所有者退还乐某夫妇8.7万余元。
承租方
茶厂停工讨还租金
2020年12月27日，乐某夫妇与某茶厂所有者简某签订一份厂房租赁合同。合同约定，简某将自己的厂房及机器设备出租给乐某夫妇，租期3年，从2020年12月27日至2023年12月27日，每年租金5.5万元，预交两年租金11万元。租用期间，简某要保障乐某夫妇正常生产，在租期内若政府征税、禁做、禁烧煤等由简某负责，简某应退还乐某夫妇当年租金，租金按月计算。租期满后，乐某夫妇归还机器时，要保证机器能正常使用，房屋、机器经简某验收后乐某夫妇不负任何责任。
合同签订后，乐某夫妇按约支付了前两年的租金11万元，简某按约将厂房及机器设备交由二人生产经营。今年4月下旬，因环保督查，乐某夫妇停止生产。4月28日，乐某夫妇向简某发出解除茶厂租用合同的通知。5月1日，乐某夫妇通过其委托诉讼代理人向简某发出律师函，再次告知其决定终止合同，并要求简某限期接收厂房和机器设备设施。由于双方对合同的解除不能达成一致意见，简某一直未接收厂房及机器设备。
眼见迟迟不能达成协议，乐某夫妇向邛崃市法院提起诉讼，请求法院判决解除其与某茶厂签订的厂房租赁合同，同时判决某茶厂退还租金9万元。
邛崃市法院受理该案后，依法适用简易程序对该案进行公开开庭审理。
茶厂
厂区不属禁止烧煤区
庭审中，乐某夫妇表示，今年4月25日接到茶厂通知，因环保问题（禁止烧煤），茶厂需要停止生产，夫妇二人当天就停止生产经营。夫妇二人认为，因政策的原因导致合同目的不能实现，遂要求解除合同、退还租金。
茶厂所有者简某辩称，不同意解除双方2020年12月27日签订的厂房租赁合同。首先，自己在合同签订后就将厂房及机器设备交给乐某夫妇使用，在合同履行过程中，茶厂并没有通知二人因环保问题禁止烧煤，需要停止生产，只是善意告知、提醒因环保检查要合法合规进行。其次，虽然合同约定若政府征税、禁烧煤由茶厂负责，但政府并没有通知禁止烧煤，厂房所在地也不属于政府规定的禁止烧煤区域，乐某夫妇以因政策原因致使合同目的不能实现的理由不是事实，无权以此为由要求解除合同。第三，乐某夫妇主张的事实不符合《民法典》第五百六十三条规定的解除合同的情形，不能依据该条规定要求解除合同，茶厂也无义务退还租金。
简某表示，案涉厂房系自己从第三人处租来的，某茶厂是基于乐某夫妇要租赁该厂房及机器设备三年，才继续承租该房屋并一次性支付了三年的租金后出租给二人，现在解除合同必然给某茶厂造成严重的损失，故不同意解除案涉合同。此外，双方在租用合同中明确约定，租期届满后，乐某夫妇应归还能够正常使用的机器设备，在合同解除的情况下，二人必须返还符合合同约定的机器设备和厂房。
法院
支持解除租赁合同
法院审理查明，该茶厂使用的是燃煤锅炉。2017年7月26日，成都市淘汰落后产能工作协调小组办公室印发的《成都市全面推进燃煤锅炉淘汰及清洁能源改造工作方案》中明确要求，各区（市）县政府负责对辖区内所有在用燃煤锅炉、停用燃煤锅炉实施淘汰及清洁能源改造，对未列入质监局统计的水位容积小于30升或压力小于0.1Mpa的燃煤、木材、生物质锅炉，一并进行拆除或封存，不得再次启用。到2017年底，实现全市燃煤锅炉“清零”。
法院审理认为，乐某夫妇与某茶厂签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，乐某夫妇按约支付了两年的租金，茶厂将厂房及机器设备交由乐某夫妇。在生产经营过程中，按照2017年成都市淘汰落后产能工作协调小组办公室的文件要求，现成都全市范围内将不得再次启用燃煤锅炉，乐某夫妇的合同目的不能实现，并且如果继续履行该合同，会导致环境的污染，违反民法典确定的绿色原则。根据双方的合同约定，在租期内若政府征税、禁做、禁烧煤等由某茶厂负责并退还当年租金，租金按实际租用月份计算。该约定实际是对合同解除条件的约定，故乐某夫妇主张解除《茶房租用合同》的诉讼请求应于支持。因今年4月28日乐某夫妇通知某茶厂解除合同，故合同的解除日期为今年4月28日。对简某辩称厂房及机器设备所在地不属于高污染燃料禁燃区，乐某夫妇不得据此解除合同的意见，因能烧煤和能使用燃煤锅炉是两个概念，即使能以煤作为燃料，但因不能使用燃煤锅炉，乐某夫妇的合同目的也不能实现，故对某茶厂的辩称意见不予采纳。双方在合同中约定政府禁烧煤的租金按月份计算，因此从2020年12月27日起至2021年4月28日，乐某夫妇实际使用租赁物的期间为4个月零2天，综合不足一个月的按一个月计算以及乐某夫妇并未实际将厂房、机器设备返还给茶厂而由其继续占有的情况，法院确定乐某夫妇实际使用租赁物的时间为5个月，则茶厂应当返还乐某夫妇的租金为87083元。
最终，邛崃市法院依法判决乐某夫妇与某茶厂的厂房租赁合同于2021年4月28日解除；某茶厂退还原告乐某夫妇租金87083元；乐某夫妇返还某茶厂能够正常使用的的厂房和机器设备。
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