老人未经授权交购房定金法院判决开发商全额返还

四川法制报 2021-10-27 00:54 大字

本报全媒体记者曾昌文

房产公司销售人员在未取得当事人授权的情况下，“动员”当事人家庭成员缴纳2万元购房定金并签订认购协议，当事人反悔后双方对簿公堂。开发商因不能提供证据证明签订认购协议得到授权，近日被邛崃市法院判决解除认购协议并返还定金。

婆婆出面支付定金并签订认购协议

2020年12月13日，家住邛崃市平乐镇的徐某琼在儿子张某林、儿媳刘某霞陪同下，来到邛崃城区“某某时光”小区售楼部，咨询该小区商品房销售情况。沟通交流过程中，刘某霞与该楼盘销售人员李某倩互加微信，并就相关房屋价格通过微信进行交流。

12月15日下午，李某倩通过微信告知刘某霞其中意的那套房屋的售价，随后要求刘某霞先交付定金5万元并签订认购协议，她才能为刘某霞一家留下这套房屋。刘某霞表示，自己与丈夫此时都不在邛崃，婆婆徐某琼身上也只有2万元，让李某倩去位于平乐镇的老家找婆婆徐某琼收取2万元定金。

随后，李某倩找到徐某琼，将其接到该楼盘销售中心。17时52分，徐某琼在该楼盘销售中心通过银行POS机刷卡的方式支付了2万元，并在房屋缴款单上载明客户姓名为张某林、刘某霞，付款为定金。付款后，徐某琼以张某林、刘某霞的名义与该楼盘开发商签订了一份认购协议。协议载明内容包括：乙方（张某林、刘某霞）认购商品房的编号和建筑面积；乙方签订本认购协议时已支付定金2万元，作为双方订立《商品房买卖合同》及附件的担保，签订《商品房买卖合同》及附件后，乙方支付的定金自动转为房款；若乙方未按约定日期支付首付款或全部房款并与甲方（开发商）签订《商品房买卖合同》及附件，或者其他归咎于乙方原因导致《商品房买卖合同》及附件无法签订的，甲方有权解除本认购协议，另行出售认购商品房无需通知乙方，甲方不再退还乙方已付定金。

12月17日，刘某霞通过微信要求李某倩退还婆婆交付的2万元定金，李某倩予以拒绝。随后，徐某琼、刘某霞来到该楼盘售楼部，要求开发商退还已交付的2万元被拒绝。直到认购协议载明的首付款支付截止日期2021年1月11日，张某林、刘某霞未与开发商签订《商品房买卖合同》，也未支付所涉商品房的首付款。

法院判决开发商解除协议退还定金

多次协商未果后，徐某琼将该楼盘开发商起诉至邛崃市法院，诉请法院依法判决撤销原、被告于2020年12月15日签订的认购协议，并返还原告支付的2万元定金。邛崃市法院受案后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理。

庭审中，该楼盘开发商辩称，徐某琼陈述的事实和理由不属实，该公司工作人员李某倩未欺骗徐某琼及张某林、刘某霞，并不存在徐某琼称述的缔约过失，退还定金的诉讼请求没有法律依据和事实依据；张某林、刘某霞就案涉房屋的价格等内容在微信上与李某倩进行了确认，李某倩也按其要求提供了上门服务；张某林、刘某霞在微信上对徐某琼支付定金和签订认购协议进行了确认追认，系有权代理；因张某林、刘某霞自身原因未履行认购协议约定的期限与开发商签订《商品房买卖合同》，该公司已发函解除双方之前签订的认购协议且定金不予退还。

张某林、刘某霞当庭辩称，自己从未书面或者口头授权给徐某琼与被告签订《认购协议》和支付购房定金。

邛崃市法院审理认为，这起定金合同纠纷案的争议焦点为徐某琼是否取得张某林、刘某霞的授权。通过刘某霞与李某倩之间的聊天记录可知，刘某霞对徐某琼交款的法律行为予以认可，但未授权签订《认购协议》；张某林从未对徐某琼作出过授权向被告支付款项及签订《认购协议》的意思表示；庭审过程中，张某林、刘某霞也再次明确表示对徐某琼签订的《认购协议》行为不予追认。李某倩作为专业从事商品房销售的从业者，应熟知委托人签订认购协议所应提供相应必要的书面授权这一形式要件；而张某林、刘某霞均未向该公司出具相应的授权委托书，未在微信中明确予以授权，也未对徐某琼的无权代理行为事后进行追认，故徐某琼未取得张某林、刘某霞代为签订合同的授权。按照民事诉讼中“谁主张谁举证”的原则，被告既未提供相应的证据予以证明，也与法院庭审中查明的事实不符，故对被告的辩称不予采信。

最终，邛崃市法院依法判决被告“某某时光”小区开发商解除与原告签订的认购协议，并退还原告徐某琼支付的2万元定金。

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