土地入市用资本撬动乡愁经济
位于简阳市壮溪镇马家祠村8组的一块集体经营性建设用地使用权，正在成都市农村产权交易所挂牌流转。成都市农村产权交易所供图
去年以来，成都部分区县开始尝试将农村集体经营性建设用地的使用权挂牌出让——
□本报记者 张立峰
4月18日的彭州市，气候宜人。在磁峰镇蟠龙村，乡村民宿投资人余勇的民宿“无所事事”客房全满。今年，余勇打造的“夜间乡村轰趴”十分受欢迎，客房预订已经排到了五一节后。
除了余勇，彭州市最近又接连引入两家文旅企业，成功出让多宗地块用于发展乡村民宿。资本的涌入，和当地颁发集体土地不动产权证书相关。去年至今，成都周边区县已出让多个集体建设用地的使用权，每亩地的价格从40多万元到70多万元不等。
影响地块价格的因素有哪些？价格对资本的吸引有多大？记者近日前往彭州一探究竟。
A
挂牌出让有何成效？
取得集体土地产权，投资者信心提升
除了开在蟠龙村的“无所事事”民宿，余勇还一口气拿下了磁峰镇石门村6组的三块集体土地。记者从不动产权证书上看到，三块地面积分别为317.65、328.28和564.3平方米，总面积不到2亩地，按每亩63万元的价格计算，余勇总共花费了114万元。此外，证书上显示，产权40年，性质为出让，用途为商服用地。在权利类型一栏，证书明确标明的是集体建设用地使用权。
“这三块地，我都准备用来修建民宿，如果不颁产权证，我就不投资了。”余勇表示，过去民宿投资人难以取得集体土地的产权，主要靠租赁经营，而民宿投资资金大，收益周期长，如果集体土地遇上拆迁规划或是村集体不诚信，投资很容易打水漂，因此民宿投资人对产权非常渴望。
去年，温江区、郫都区、简阳市、都江堰市、彭州市等成都二三圈层区县，开始尝试将集体经营性建设用地的使用权挂牌出让，并且取得了不错的成效。“需要注意的是，这些地块是根据《成都市农户自愿有偿退出宅基地使用权试点指导意见》，经农户自愿有偿退出、政府审核后，将原址宅基地类型变更为集体建设用地。”彭州市规划和自然资源局不动产登记中心综合科科长李超介绍说，变更后经农村产权交易所招标拍卖，最终用于工业、商业、旅游业和服务业等经营性用途。
B
交易情况如何？
竞价购买使用权，最高达到77.9万元/亩
挂牌出让，农村集体经营性建设用地的价格情况如何？记者从成都市农村产权交易所了解到，目前成都市用于挂牌出让的农村集体经营性建设用地遍及该市周边二三圈层。以简阳市为例，该市最 新 挂 出 的 一 块 编 号 为“jy2020JTQ00010”的 宗 地位于简阳市壮溪乡马家祠村8组，面积为1395.22平方米（约为2.09亩），挂牌时间从4月17日起至5月13日止，使用权流转费的起始价为48万元/亩，使用性质为商业服务业设施用地，使用期限为40年。
据了解，这是出让方简阳市壮溪乡马家祠村村民委员会，根据《土地管理法》和国家关于集体经营性建设用地入市制度改革试点有关精神，经简阳市规划和自然资源局审核，委托给成都农交所简阳所，以挂牌方式流转交易集体经营性建设用地使用权。
在竞投标方面，记者注意到该地块和城市商服用地已没有差别，投资者同样需要在缴纳保证金的基础上参与竞价购买，起始价为48万/亩，竞拍后每平方米价格预计突破 1000 元。简阳市出让的地块，简阳规划和自然资源局都对其容积率、绿地率、建筑密度和建筑高度有着详细的规定，且流转费需要一次性支付。
在成都，其它地块的价格如何？成都市农村产权交易所网站的成交记录显示：简阳市贾家街道麦地村3组出让地块价为54万元/亩；彭州市葛仙山镇建新村9组出让地块价为60万元/亩；彭州市磁峰镇石门村出让地块价为63万元/亩；彭州市葛仙山镇大曲村的出让地块价格为近期最高，达到了77.9万元/亩。
C
哪些因素影响价格？
一个好的IP至关重要，交通和配套也要跟上
影响农村集体经营性建设用地地块挂牌价格的因素有哪些？西南民族大学旅游与历史文化学院教授李如嘉认为：旅游IP 最重要。“首先要看这些地块所处的乡镇周边的旅游IP，这里的IP可以是一个故事，也可以是一个概念，一个形象。”李如嘉长期为乡镇政府规划旅游项目，在他看来，一个好的旅游IP至关重要。
“比如彭州白鹿镇的IP是中法风情小镇；丹景山镇的IP是每年一度的牡丹花节；九尺镇的IP是九尺板鸭；小鱼洞镇的IP是蟠龙谷和白水河国家自然保护区；桂花镇的IP是非遗陶瓷……”李如嘉表示，IP吸引游客，游客形成流量，流量吸引资本，资本形成竞争，最终地块的价格才会更高。“彭州这几年一直在打造乡村民宿，特色建筑、花卉节会、知名美食、秀美风景、非遗手艺彭州都有，所以挂牌出让的地块价格要高一些。”李如嘉说。
“此外农村的配套设施要好，投资者的投入就能相应减少。”李如嘉介绍说，配套首先体现在交通，便捷的交通是仅次于IP的第二要素。这一点，彭州市磁峰镇副镇长龚海帆也十分认同。为了发展磁峰民宿旅游，磁峰镇的交通这些年已经十分完善，“从彭州市区出发，仅需 20分钟就能抵达磁峰镇。此外村村通、村组通同样方便。”
“最后，是村庄的配套设施。”李如嘉进一步表示，路灯、垃圾箱、公厕等村庄配套设施的完善，能够吸引更多的民宿投资人，而且村庄整体环境的改善也有利于吸引游客。
“磁峰镇各村村容村貌都很好，整体环境更好。石门村村集体经济今年还想自己干，6组村集体打算用集体的一块地发展乡村民宿，资金正在筹措中。相当于是本村用本村自己的地块经营，虽然管理经验上肯定比不过人家的，但我们会慢慢学习别人，努力跟上，提升村集体经济收入。”磁峰镇党委副书记权昱榛说。
D
市场反应怎样？
资本青睐有加，多家文旅公司出手拿下
农村集体经营性建设用地挂牌竞价出让，资本市场反应如何？最近，彭州市传出两个利好消息，两家文旅公司接连出手，拿下了位于彭州市桂花镇石门村和葛仙山镇花园村集体经营性建设用地。位于桂花镇石门村的白瓷艺术馆项目占地2130平方米，由彭州市文旅公司投资建设，引入专业运营公司合作运营，拟建设8间民宿客房，一间茶室，一座白瓷艺术馆。记者了解到，该项目打造专属的白瓷匠人生活馆，集合本地白瓷手作匠人、文创设计师、青年艺术家，为艺术创作者提供交流、思考、创作、研究、展示的静谧空间。目前该项目主体建设已完成40%，正在按计划有序推进，预计2020年7月完成建设并投入运营。
而在葛仙山镇花园村的20亩地块上，云山摛锦公司投资约1400万元，拟建设喀斯特地貌主题民宿、溶洞药浴、露营烧烤区、亲水体验区、林下休闲区。该项目采用页岩作为建筑外立面及内部装饰，环抱生态，亲近自然，赋予房子独特性质，将现代简约设计融入山间溪流之中。目前该项目设计方案已通过湔江河谷旅游区联审会审议，正在完善报规手续，预计2020年6月开工建设。
资本为何纷纷开始青睐农村集体经营性建设用地？余勇表示，成都的乡村游在经历了过去十年粗放式发展后，逐渐呈现出以90后、00后人群为消费主体，以精致、小资为消费倾向的发展趋势，乡村周末经济还有很大发展空间。权昱榛则认为，成都二三圈层乡村旅游竞争已十分激烈，以蒲江明月村、崇州竹艺村等为代表的知名旅游村对资本的吸引力很大，全县各乡镇必须增强自身竞争力，积极吸引优质资本发展乡村旅游。
记 者 手 记
让资本造福
更多村民
挂牌出让，颁发产权证 ，资 本 下 乡 ，游 客 进村……村集体有了土地出让金，民宿投资者投资有了法律保障，可谓互利互赢。但要实现乡村振兴，乡村仅仅有人气还不行，村民的致富同样重要。
乡镇和村集体获取的土地金，应用来改善村容村貌，提升村民居住品质；发展产业，提升村集体经营收入；和民宿投资人达成协议，购买村民农产品，提升其务农收入。这样才能带动村民致富，让资本造福村民。
新闻推荐
“云签约”2.2亿元两大项目落户彭州本报讯（记者吴亚飞）为确保疫情防控期间文旅工作不断档不掉线，4月1日，彭州市举行了202...
彭州新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离彭州市再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。